Социальные удобства
За 2020 год в Петербурге появилось 3300 новых мест в детских садах и почти 7000 в школах. Цифры впечатляющие, однако дефицит социальных объектов измеряется десятками тысяч мест, и ликвидировать его полностью удастся нескоро.
В прошлом году петербургские чиновники констатировали: городу нужно ещё 36 000 мест в детских садах и 27 000 – в школах. Восполнить этот дефицит Смольный обещает за счёт бюджета, а вот все новые жилые проекты обеспечивать «социалкой» должны сами девелоперы.
Хотя есть и исключения. Например, компания «СПб Реновация» сносит старые дома и возводит новые на 22 территориях по договорам о развитии застроенных территорий, в которых обязательства по созданию социальных объектов ложатся на город. Но в компании говорят, что там, где позволяет экономика проекта, стараются возводить социальную инфраструктуру собственными силами. Так, в 2020 году введена первая очередь квартала «Живи! В Курортном», где застройщик предусмотрел помещения для детского сада на 75 мест, которые безвозмездно передаст городу, а также для медицинского учреждения.
«Главстрой Санкт-Петербург» реализует два крупных проекта по договорам о комплексном освоении территории, в рамках которых город должен выкупить у девелопера социальные объекты либо возводить их самостоятельно. Компания уже построила и передала городу восемь детских садов, четыре школы, помещения для отделения детской поликлиники, кабинетов врача общей практики, участкового пункта полиции. На стадии строительства четвёртая школа на 825 мест в «Северной долине», которая должна открыться 1 сентября 2021 года. «Вместе с городскими властями прорабатываем вариант финансирования новых объектов, активно работая по этому направлению с Газпромбанком. Сложность в том, что любому банку нужно подтверждение окончательной цены объекта и его последующего выкупа. А город в силу бюджетного законодательства не может прописать эти затраты отдельной строкой бюджета. Переговоры сложные, и пока единственным выходом мы видим использование механизмов государственно-частного партнёрства. Если схема ГЧП заработает, мы одновременно сможем начать строительство около десятка социальных объектов», – поясняет генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин.
Городской пасьянс
Другие компании на бюджетные деньги и не рассчитывают. Например, Группа «Аквилон» возвела рядом со своими петербургскими проектами шесть детских садов общей вместимостью до 800 детей и школу на 400 учеников. «Компания строит их на свои средства и передаёт городу на безвозмездной основе.
В 2021 году мы введём детский сад на 100 мест в ЖК «Q-мир» и детский сад на 95 мест в ЖК «ARTквартал.Аквилон». Сами построим медицинский центр в Московском районе и отремонтируем школу в Приморском. С учётом массового перехода компаний на проектное финансирование вопрос с соцобъектами особенно актуален. Банки пока неохотно выделяют на них средства. Затраты ложатся на плечи застройщиков, что увеличивает себестоимость проектов. Девелоперы готовы совместно с городом участвовать в создании соцобъектов, но необходимы понятные и общие для всех механизмы, которые позволят сохранить темпы ввода детских садов и школ», – уверен директор Группы «Аквилон» Виталий Коробов.
Для этого в городе создана специальная Градостроительная комиссия, которая решит, как именно обеспечить «социалкой» конкретный жилой комплекс. Чиновники обещают, что правила будут прозрачными и едиными для всех застройщиков.
«Сейчас социальная нагрузка девелопера рассчитывается с учётом региональных нормативов и зависит от статуса участка, локации и характеристик проекта. При согласовании проекта планировки и получении разрешения на строительство компания заключает с городом договор на возведение и передачу социального объекта на баланс Петербурга – в большинстве случаев на безвозмездной основе. Состав и регламент работы новой комиссии обсуждаются. Надеемся, её решения будут объективны и не усложнят нынешнюю ситуацию. Сегодня мы возводим социальные объекты на собственные средства, поскольку заинтересованы в комфортной среде в наших кварталах с насыщенной инфраструктурой для полноценной жизни семей с детьми», – говорит первый вице-президент Glorax Development Александр Андрианов.
Так или иначе, но в 2020 году в Петербурге завершено строительство 61 социального объекта. Из них за счёт бюджета построены 35 объектов, среди которых девять садиков в общей сложности на 1565 мест и четыре школы – в совокупности 2784 места. Инвесторы же завершили 26 объектов, в том числе 13 детских садов на 1735 мест и три школы – 4125 мест.
Лидером по объёмам ввода жилья в прошлом году стал холдинг Setl Group, и на его комплексы приходится девять сданных социальных объектов (почти на 4000 мест). Например, в крупных комплексах «Солнечный город» и «Чистое небо» появилось по новой школе и детскому саду. В этом году застройщик намерен ввести 12 социальных объектов в Петербурге и Ленобласти: три общеобразовательные школы, начальную школу с детским садом и восемь детских садов (всего на 1570 мест).
А, например, ГК «Абсолют Строй Сервис» в апреле 2020 года завершила детский сад в ЖК «Новый Петергоф» на 110 малышей. Осенью дошкольное учреждение перешло на баланс районной администрации и приняло первых воспитанников. «Кроме того, осенью 2020 года мы за свой счёт оборудовали уличную спортивную площадку у Центра спорта Выборгского района. Наш флагманский объект «Георг Ландрин» находится в этом районе, и нам важно благоустраивать окружающую среду и участвовать в развитии социальной инфраструктуры района», – говорит директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.
Областные «стимулы»
Что касается Ленобласти, здесь уже несколько лет работает программа «Соцобъекты в обмен на налоги». Девелоперы строят садики и школы, а часть выплаченных ими налогов идёт на выкуп социальных объектов. Во Всеволожском районе, где сосредоточено жилищное строительство, заключено 42 таких соглашения, предусматривающих до 2031 года строительство 115 детских садов и 34 школ. Готовы уже более 60 объектов.
Есть и другие источники финансирования. Например, корпорация «ЛенРусСтрой» в 2020 году в проекте «Новое Горелово» ввела школу на 550 мест – трёх-этажное здание площадью
15 500 кв.м рассчитано на 22 класса. В этом году достроит ещё одну школу на 640 мест, а также второй детский сад на 280 малышей. Все эти объекты возводят по федеральной программе «Стимул», предусматривающей софинансирование строительства и выкупа из федерального (70%), областного и местного бюджетов (30%). Жаль, что в прошлом году социальные объекты из этой программы исключили. Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин говорит, что компания безвозмездно передала администрации региона участок под строительство поликлиники, а две площадки отданы Виллозскому поселению под полноценный стадион и поселковый Дом культуры. «Но социальная инфраструктура – это ещё и пространства для жителей, места для общения, отдыха, культурно-развлекательные объекты. В развитие общественных пространств государство не вмешивается и не контролирует его, только согласовывает проекты планировки. Мы делаем такие объекты за счёт своей прибыли. Создание парков, бульваров, скверов, плэйхабов, как у нас в Новогорелово, не имеет даже рекомендательного характера. Однако они нужны, чтобы жители получали намного больше, чем просто квадратные метры», – уверен Максим Жабин.
ГК «Полис Групп» в прошлом году завершила школу на 1175 мест в Мурино в составе ЖК «Краски лета», которая тоже строилась по программе «Стимул». Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова говорит, что уже в первом квартале этого года будет введён детский сад на 75 мест в составе ЖК «Полис на Московской», который передадут городу на безвозмездной основе. А на конец года запланирована сдача детского сада в ЖК «Вернисаж» в Кудрово.
В 2020-м компания «КВС» сдала детский сад в ЖК «Ясно.Янино» во Всеволожском районе, рассчитанный на 200 мест.
В компании рассчитывают, что садик, построенный в рамках программы «Соцобъекты в обмен на налоги», откроется уже в апреле этого года. Девелопер также ввёл в эксплуатацию гериатрический комплекс в Калининском районе. В здании площадью 3700 кв.м обустроен медицинский центр и пансион для проживания пожилых, маломобильных граждан и людей, которые проходят период реабилитации. Плюс педиатрический центр площадью 270 кв.м.
А в этом году КВС планирует завершить школу в ЖК «Новое Сертолово» на 825 учеников. Она будет иметь инженерно-строительный уклон и готовить учеников к поступлению в технические вузы, которые окажут методическую и научную помощь учебному заведению. Эта школа также строится в рамках программы «Стимул».
Всего же в прошлом году в Ленобласти введено девять детских садов в общей сложности на 1590 мест и семь школ – на 4175 мест (включая пристройку к школе в Толмачёво, увеличившую её вместимость на 350 мест, и новый спортивный зал для школы в Фёдоровском).
