НАШ ЦИТАТНИК: «На рынке в 2021 году сложилась нестандартная ситуация: квартиры на «вторичке», которые традиционно были дороже жилья в строящихся домах, с июля начали падать в цене...» Никита Пальянов

19 октября, 17:51

Спасённые от инвесторов

24 февраля в 07:05
5 706

Спасённые от инвесторов

Усилиями активистов власти Северной столицы за последние годы заблокировали ряд крупных проектов. К сожалению, политика Смольного по части сохранения культурного наследия не отличается особой последовательностью. Отказавшись от реализации спорных инвестпроектов, чиновники не придумали, как дальше распорядиться памятниками. В итоге здания без рачительного хозяина разрушаются, а шансов на их приспособление с каждым годом становится всё меньше. Мы собрали наиболее вопиющие примеры исторической недвижимости, которую власти вывели из инвестиционного процесса, не предложив альтернативы, чем, по сути, обрекли на дальнейшее обветшание и запустение.

Относительная свобода и безнаказанность, с которой инвесторы с подачи Смольного осваивали центр Петербурга в 2000-е, обернулись ростом градозащитного движения в 2010-х и его масштабной поддержкой со стороны рядовых горожан. Победа над Газпромом, который был вынужден перенести небоскрёб с Охты в Лахту, сделала градозащитников мощной силой. При разработке новых проектов девелоперы вынуждены принимать их деятельность во внимание наравне с другими рисками, связанными с противоречивостью охранного законодательства, техническими сложностями работы в зоне исторической застройки и пр.

Бывшие доходные дома постройки начала XX века на Тележной улице
Бывшие доходные дома постройки начала XX века на Тележной улице

Молодёжь в пролёте

Бывшие доходные дома постройки начала XX века на Тележной улице ул., 21, лит. А, 23, лит. А, 25–27, 29, лит. А и 29, лит. Г не являются памятниками, а значит, у них меньше шансов, чтобы уцелеть. Однако постройки исторические, что требует как минимум воссоздания и сохранения исторических фасадов. Процесс расселения домов стартовал уже давно, при этом с новыми вариантами использования для них власти не могли определиться много лет. Сначала здания хотели продать на торгах, потом переоборудовать под паркинги, затем использовать под маневренный фонд или включить в программу «Молодёжи – доступное жильё». В 2017-м возникла идея приспособления под общественное пространство, затем власти объявили о реконструкции за счёт бюджета под молодёжный центр. Проект забуксовал, когда общественность выяснила, что дома собираются демонтировать, а не реконструировать. По заказу активистов были сделаны экспертизы, доказывающие, что объекты не являются полностью аварийными и могут быть сохранены. Опасения вызывает лишь дом 23, однако и его можно сохранить, уверены градозащитники. 

В прошлом году дома на Тележной опять решили продать на аукционе, его даже успели объявить, но в последний момент отменили. Начальная цена лота была определена в 290 598 000 рублей, что, по мнению градозащитников, запредельно много для проекта реконструкции и, по сути, означает максимальный демонтаж. В документах к торгам было указано, что все здания, кроме дома 29, литера Г, признаны аварийными и подлежат сносу. Аукцион обещали назначить заново, но пока этого не произошло. 

Ненужные конюшни

Конюшенное ведомство, расположенное между каналом Грибоедова и Мойкой
Конюшенное ведомство, расположенное между каналом Грибоедова и Мойкой

Самый громкий объект в этом проблемном перечне – Конюшенное ведомство, расположенное между каналом Грибоедова и Мойкой. Историческое здание на этом участке было построено в 1734 году по проекту Николая Гербеля. На первом этаже располагались императорские конюшни на триста с лишним верховых и каретных лошадей, каретные сараи и мастерские. Выше находились склады для сёдел, упряжек и пр. В 1817–1823 годах здание было перестроено по проекту архитектора Василия Стасова. В центре появилась церковь Спаса Нерукотворного, вдоль канала Грибоедова был организован манеж. С 1923 года ведомство занимал отряд Конной милиции, после войны оно отошло к Управлению Министерства внутренних дел и использовалось как гараж. С начала 2000-х здание практически пустует. 

В мае 2010-го Смольный выпустил постановление о передаче объекта ЗАО «Оранж-девелопмент», связанному с «Плаза Лотус Групп» братьев Михаила и Бориса Зингаревичей, для реконструкции под гостиницу. Работы требовалось провести за пять с половиной лет. Инвестор взял не самый быстрый темп, что в итоге стоило ему актива. В Петербурге сменился губернатор, и новая команда взяла курс на сохранение недвижимости в собственности казны. 

Меж тем гостиничный проект трансформировался в набиравшие моду апартаменты. В трёхэтажном комплексе под названием Оne Konyushennaya Square общей площадью около 41 000 кв.м были запланированы 70 респектабельных юнитов, а также spa-салон, фитнес-клуб, 25‑метровый бассейн и пр. 

К управлению планировали привлечь международного оператора Mandarin Oriental Hotel Group. Официально цены не объявлялись, но, по данным риэлторов, за «квадрат» инвестор рассчитывал выручить от 15 000 до 50  000 евро. 

Градозащитников возмутило то, что бывшие императорские конюшни будут перестроены, в дальнейшем – распроданы, а значит, закрыты для горожан. Не понравилась им и та часть проекта, которая предусматривала создание подземного паркинга и надстройку мансарды. Активная кампания против инвестпроекта началась в 2014 году, в итоге в середине 2015-го вице-губернатор Игорь Албин заявил, что Конюшенное ведомство должно быть возвращено в казну. В 2016-м решение было оформлено юридически.

Конюшенное ведомство передали Государственному музею истории Санкт-Петербурга вместе с охранными обязательствами. В 2017 году в Манеже Конюшенного ведомства, обращённом к каналу Грибоедова, открылся выставочный зал музея, но полностью привести в порядок памятник не удалось. В конце прошлого года объект решили передать «на временное хранение» городскому Агентству по развитию имущественного комплекса. Предполагается, что когда-нибудь им всерьёз займутся город или инвесторы, но никакой конкретики нет, обсуждаются лишь разные концепции преобразований. 

Памятник залечили

Моховая ул., 1/9 – особняк Ламздорфа.
Моховая ул., 1/9 – особняк Ламздорфа

Здание на Моховой ул., 1/9 – особняк Ламздорфа, в котором с 1950-х по 2010-е располагалась онкологическая больница. В 2009 году Смольный целевым образом передал особняк «Стэнли Хаус» для реконструкции под офисно-гостиничный комплекс. За это компания должна была перебазировать больницу в Пушкин. Девелопер планировал существенно расширить дом, площадь которого составляла 7000 кв.м. Точные цифры КГИОП так и не утвердил, но речь шла о надстройке целых пяти уровней. Проект сразу же вызвал возмущение общественности. Жильцы соседнего дома (на Гагаринской ул., 12) обратились в суд, опасаясь, что предстоящие работы им повредят. Но проиграли. При этом МФК был задуман до принятия Правил землепользования и застройки и городского закона о зонах охраны, и в итоге оказалось, что реализовать здесь проект в первоначальных параметрах невозможно. Город вернул себе здание через суд осенью 2018-го. В декабре 2019 года Комитет имущественных отношений предложил его ФГКОУ «Санкт-Петербургский кадетский корпус Следственного комитета РФ», но тот особого энтузиазма не проявил. В конце прошлого года в особняке случился очередной пожар.

«Коммунальное» наследство

ул. Розенштейна, 39
Ул. Розенштейна, 39

Шестиэтажный доходный дом по проекту архитектора Мариана Лялевича возведён на ул. Розенштейна, 39 в начале XX века и стал его первой постройкой в Петербурге. После революции дом остался жилым, а сдававшиеся прежде квартиры превратились в «коммуналки». К 2009 году здание расселили и подготовили к продаже. Адрес попал в очередной список объектов, готовящихся к приватизации, и привлёк внимание градозащитников. Предполагалось, что его выставят на аукцион без обязательств по сохранению: памятником дом не является, а участок не попадает в охранную зону. Активисты были уверены, что торги привлекут внимание инвесторов, заинтересованных исключительно в участке, а не в сохранении наследия. Губернатору направили петицию с просьбой запретить снос. Подготовку к аукциону притормозили, а потом и вовсе остановили. В 2017 году объект снова попал на торги, но уже с обязательством по сохранению. Стартовая цена лота составляла 120 млн рублей. Найти желающих на таких условиях не удалось. В итоге здание стоит заброшенным до сих пор. 

Мнения экспертов

«Градозащитники не несут ответственности за то, что город после расставания с не очень адекватными инвесторами ничего не может сделать. Например, за время, что прошло с момента передачи Конюшенного ведомства Музею истории Петербурга, можно было реализовать концепцию, предложенную
Комитетом по культуре. Она была вполне адекватной, под неё были выделены деньги. Музей отреставрировал крыло, где проходили выставки, такие же работы можно было провести по всему зданию, но Смольный всё время искал инвестора. При этом, несмотря на наличие нескольких претендентов, у города диалог ни с кем из них не складывается.
Проект молодёжного центра на Тележной улице «похоронила» администрация Центрального района. Мы выступали только за то, что эти дома не надо сносить.
Дом Лялевича уже давно город мог бы продать или передать кому-то, интересанты были. Но когда речь идёт об «убитых», запущенных объектах, Смольный почему-то выставляет за них совершенно неподъёмный ценник. В итоге очередь из инвесторов не стоит, а здания продолжают разрушаться»

Александр Кононов
заместитель председателя Санкт-Петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК)

«Влияние градозащитных активностей и конкретных случаев их проявления многообразно. Это и воздействие на инвесторов, которые, с одной стороны, будут с большей осторожностью и, вероятно, реже заходить в такие проекты, но, с другой, осознают важность сохранения памятников. То есть мы теряем в количестве проектов, но зато, наверное, получаем больше гарантий сохранности наследия, если оно всё же к инвесторам попадёт.
Кроме того, это влияние и на городские власти, которые будут внимательнее относиться к проблеме сохранения памятников, а также к передаче прав на объекты инвесторам – скорее всего, предпочтение отдадут более надёжным, а в идеале уже зарекомендовавшим себя с лучшей стороны.
И Конюшенное ведомство, и дома на Тележной рано или поздно будут реконструированы или воссозданы (хотя бы в фасадной части) – в зависимости от того, сколько времени пройдёт до привлечения финансирования и в каком виде они к этому моменту будут находиться.
Возможно, городу целесообразно более комплексно готовить проекты для передачи инвесторам, снижая их риски. Но для сложных объектов с разными вариантами использования разработка документации до привлечения конкретного девелопера может оказаться напрасным трудом, поскольку у него может быть своё видение»

генеральный директор Knight Frank St. Petersburg
Пашков Николай Павлович

«Градозащитники обеспечивают необходимый для любого управленческого процесса плюрализм мнений и служат своеобразным «противовесом» для бизнеса, работающего в историческом центре. Для Петербурга, на мой взгляд, этот баланс жизненно необходим. С 2017 года мы работаем над проектом музея современного искусства в стенах Придворно-конюшенного ведомства с вовлечением в него территории Конюшенного двора. Поскольку речь идёт об уникальном федеральном памятнике петровского времени, к нему всегда было приковано повышенное внимание градозащитников. И это, как нам кажется, имело позитивный эффект. Общественность постоянно указывала на плачевное состояние здания и его основных конструкций, призывала городскую администрацию предпринять шаги для исправления ситуации.
Наиболее приемлемым для При­дворно-конюшенного ведомства был бы вариант комплексного освоения этой территории с созданием ядра – креативного музейного пространства. Объединить все заинтересованные стороны и создать новый центр притяжения в Петербурге – вполне посильная задача для города или Министерства культуры РФ»

Сергей Хромов
генеральный директор ООО «Город-спутник Южный»

«Результатом градозащитной активности в Петербурге, как показывает практика, нередко становится отказ инвесторов от реализации проектов приспособления исторических зданий. Такие сложные проекты требуют солидарного участия сразу нескольких стейкхолдеров: бизнеса, который должен видеть коммерческий интерес, градозащитного сообщества, чьи позиции в городе традиционно очень сильны, и власти, которая должна гарантировать сохранение исторической ценности памятника. Часто уже в процессе работы над проектом выясняется, что мнения и интересы сторон диаметрально противоположны. Сроки реализации проектов значительно увеличиваются, их эффективность снижается, а риски инвесторов растут. В Петербурге, к сожалению, есть примеры того, чем это заканчивается. Здания-памятники деградируют, возникают депрессивные территории в знаковых для города местах.
С течением времени состояние таких объектов лишь ухудшается, повышая капиталоёмкость реконструкции и делая её менее привлекательной для инвесторов. На мой взгляд, решить проблему могут только заранее утверждённые, чёткие и единые для всех правила игры, которые не будут меняться в зависимости от политической ситуации, мнения отдельных лиц и т.д.»

операционный директор PLG
Ольга Смирнова, операционный директор Plaza Lotus Group PLG