НАШ ЦИТАТНИК: «Нужно решать, что делать с дореволюционными домами, которые перестраивали в советское время без особого пиетета к исходной архитектуре. Их консервация в нынешнем плачевном состоянии вызывает чувство стыда за городские пейзажи...» Сергей Мохнарь

11 апреля, 06:08

Садоводства на «промке»: фактор риска

26 февраля в 06:48
4 195

Садоводства на «промке»: фактор риска

Конфликт в «Северной жемчужине» перешёл в фазу открытых столкновений.

Охрана по распоряжению правления задерживает на шлагбауме садоводов, пытающихся проехать к своим участкам. Одного из них, Алексея Фролова, 21 февраля заковали в наручники. Садоводы под лозунгом «Это мы вам платим зарплату!» выставили ЧОП из здания правления. Вызвали полицию. В ходе последующей свалки управляющий Сергей Берсенев (случайно) ударил полицейского и был отвезён в отделение. (Весьма интересный видеоролик можно посмотреть здесь.) 24 февраля ещё один садовод, Александр Пономарёв, доказал во Всеволожском суде право собственности на дом и на проезд к нему. За участок ещё предстоит бороться: правление сдало его надел в аренду третьему лицу...

Напомним: председатель правления «Северной жемчужины» Андрей Кудрин находится под домашним арестом. Его подозревают в превышении полномочий и уничтожении чужого имущества – следствие полагает, что по его распоряжению был снесён дом садовода Александра Тараканова. В посёлке – раздрай и два правления; каждое считает оппонентов нелегитимными и выпускает свои протоколы.

Из «Северной жемчужины» чуть ли не каждый день поступают новости. И за мельканием кадров этого триллера хорошо бы не упустить причину.

СНП «Северная жемчужина» образовано на землях Минобороны. Партнёрство занимает территорию по договору аренды, заключённому в 2010 году. Постепенно участки выкупают, но массовым этот процесс стал только в прошлом году, после возбуждения уголовного дела по подозрению в мошенничестве. А до этого большинство садоводов были субарендаторами в замечательном статусе «кандидатов в члены партнёрства». Это очень удобно: нет собственников – нет общего собрания – нет практически никакого контроля за действиями правления. Зато есть возможность в любой момент расторгнуть договор субаренды и отправить владельца в долгое путешествие по судам... Или распределить членам правления, за большие заслуги, по несколько десятков участков. Именно двусмысленность статуса и бесправие недособственников и стали основной причиной и масштабных злоупотреблений, и сегодняшних конфликтов в «Северной жемчужине».

Садоводств на «промке» в Ленобласти – около полутора десятков. В том числе: ДНП «Гранат» (Агалатовское СП), СНТ «Заозёрное-1» (Сертоловское ГП, массив Мертуть), СНТ «Кяселево» (Всеволожское ГП – это в Кяселево выкупали гектар по цене гамбургера), ДНП «Медное озеро – 3» (Сертоловское ГП), ДНП «Песочные холмы» (Всеволожское ГП), ДНП «Спутник» (Романовское СП – в «Спутнике» зафиксированы незаконные вырубки, там прокладывают самодеятельную дорогу), ТСН «Усадьба» (Агалатовское СП), ДНП «Цветочная поляна» (Юкковское СП)...

Некоторые из них вполне благополучны, другие – нет. Но во всех – проблемы со статусом, оформлением земли и построек. Потому что вести садоводство на промышленных землях нельзя – закон не предусматривает.

Мы запросили областную Кадастровую палату. Каким образом происходит выкуп таких участков? Могут ли арендаторы их приватизировать? Если используется схема «выкуп земли под постройкой» – как регистрируется постройка? Если только через суд – много ли таких случаев за последние годы в перечисленных товариществах?

И получили вполне официальный ответ. Публикуем с некоторыми сокращениями. 

«Предоставление садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям участков в рассматриваемых товариществах осуществлялось преимущественно в 2007 году, на основании распорядительных актов МТУ ФАУГИ в Ленинградской области.

Впоследствии с некоммерческими организациями заключались договоры аренды принадлежащих РФ участков, относящихся к землям промышленности, энергетики, обороны, безопасности и иного спецназначения для организации садового/дачного некоммерческого партнёрства.

Предоставление членам садоводческих и дачных некоммерческих объединений участков, образованных в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории осуществлялось на основании заключаемых договоров купли-продажи либо в аренду.

Законодательство, действовавшее в период возникновения спорных правоотношений, предусматривало оформление прав на участки, предоставляемые для ведения садоводства/дачного хозяйства, путём выдачи соответствующего правоустанавливающего документа.

При этом государственная регистрация прав граждан на жилые дома, расположенные на земельных участках в указанных товариществах, не осуществляется, поскольку действующим законодательством не предусмотрено возведение жилых домов на землях промышленности, энергетики, иного специального назначения.

В практике Управления Росреестра по ЛО есть единичные случаи зарегистрированных прав на созданные объекты недвижимости на основании вступивших в законную силу судебных актов.

Что касается принадлежности земельного участка, предоставленного товариществу для организации садоводства/дачного объединения, к землям промышленности, иного специального назначения, то, исходя из подпункта 8 п. 1 ст. 1, статей 7, 87 ЗК РФ, не предполагается использование таких земель для размещения на них объектов недвижимого имущества иного назначения. Согласно статье 9 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель... из одной категории в другую», перевод таких земель или участков в другую категорию по общему правилу осуществляется без ограничений.

Частью 1 ст. 2 172-ФЗ предусмотрено, что для перевода в другую категорию заинтересованным лицом подаётся ходатайство в исполнительный орган государственной̆ власти или орган местного самоуправления. Требования к содержанию ходатайства устанавливаются уполномоченными органами государственной власти и определены также в части 3 указанной статьи.

Порядок рассмотрения ходатайств о переводе из одной категории в другую установлен статьёй 3 172-ФЗ. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом госвласти или ОМСУ принимается акт о переводе земель из одной категории в другую либо акт об отказе в таком переводе.

Для рассмотрения вопроса о переводе участков из одной категории в другую заинтересованное лицо вправе направить ходатайство и пакет документов согласно перечню, установленному Законом № 172-ФЗ, в Правительство РФ...»

Дополняем.

Согласно областному закону 51-оз, полномочия по переводу земель из одной категории в другую возложены непосредственно на правительство Ленобласти.

В одном из ответов МТУ Росимущества садоводам из «Северной жемчужины» указано: «Оснований для отказа в оказании предоставления госуслуги по предоставлению участка в собственность членам СНП ввиду несоответствия вида разрешённого использования категории земель не предусмотрено соответствующим разделом приказа №166, МТУ Росимущества было принято решение о заключении договоров купли-продажи...»

То есть выкупать участки – можно. А строить дома на них – нет. (Регистрация по суду, см. выше.) Но промежуточный статус, похоже, по ряду причин устраивает руководителей таких СНТ.

А вот вопрос: почему правительство Ленобласти до сих пор не озаботилось переводом промышленных земель под садоводствами в «сельхозку» или в земли населённых пунктов, – мы адресуем непосредственно губернатору Александру Дрозденко.