НАШ ЦИТАТНИК: «Жильё никогда не подешевеет. Хотя бы потому, что всё больше проектов реализуют за счёт проектного финансирования. Плюс есть инфляция, которая отражается на всём...» Алексей Белоусов

15 мая, 07:20

"Прокуратура неоднократно требовала от нас пояснений"

26 апреля в 08:32
1 651

"Прокуратура неоднократно требовала от нас пояснений"

Причиной нескольких громких градостроительных скандалов последних лет стал год постройки здания, вовлекаемого в инвестиционный оборот. От этой строчки в выписке ЕГРН зависит многое – возможность сноса объекта, необходимость его восстановления и т.п. Почему возникают разночтения? Как устанавливается год постройки в документах? И по каким причинам даты могут варьироваться? На эти вопросы отвечает генеральный директор ГУП «ГУИОН» Алла Эккерман.

Эккерман
Алла Ивановна

генеральный директор ГУП «ГУИОН» (Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости)

A.Ekkerman@guion.spb.ru

– С какими объектами возникает больше всего разногласий: историческими зданиями, вновь выявленными памятниками, региональными или федеральными объектами культурного наследия?

– Объекты культурного наследия находятся под дополнительной защитой, с ними ситуация проще. Максимум споров связано с датами постройки исторических зданий. Само их определение прописано в законе №820-7 Санкт-Петербурга «О границах объединённых зон охраны...». Это здание, строение, сооружение, не являющееся объектом (или выявленным объектом) культурного наследия, относящееся к разным историческим периодам. В зонах охраны объектов культурного наследия в исторически сложившихся центральных районах Петербурга, а также в Невском районе, – построенное до 1917 года. В зонах охраны объектов культурного наследия за пределами исторически сложившихся центральных районов (за исключением Невского района) – построенное до 1957 года; для деревянных 1-2-этажных зданий – до 1917 года.
Год постройки таких зданий определяется в соответствии с учётно-технической документацией об объектах государственного технического учёта и технической инвентаризации, а не на основании каких-либо особых архивных или других исследований.
До 2017 года техпаспорт не признавался законодательством единственным источником информации о годе постройки здания и не использовался при рассмотрении вопроса об отнесении зданий к категории исторических.

– Как определялись года постройки в ЕГРН?

– ГУП «ГУИОН» в ходе проведения технической инвентаризации осуществляет фиксацию характеристик объекта недвижимости и вносит информацию в технический паспорт, в том числе о годе постройки, на основании документов, предоставленных лицом, заинтересованным в выполнении технической инвентаризации. При этом какие-либо экспертизы – исторические, юридические, строительные – для установления года постройки здания не совершаются. 
В соответствии с требованиями законодательства ГУП «ГУИОН» передало имеющиеся у него по состоянию на 2013 год сведения о зданиях, в том числе о годах постройки, для включения в ЕГРН. И сейчас единственным официальным источником информации об объектах недвижимости является ЕГРН. Собственник объекта может инициировать внесение изменений в информацию, зафиксированную в ЕГРН, при условии, что сможет доказать необходимость и обоснованность внесения исправлений или дополнений. 

– Учитывая большое количество споров, не считаете ли необходимым чётко прописать процедуру изменения документации в этой части? Что для этого нужно сделать?

– Поскольку по действующему законодательству единственным официальным источником информации об объектах недвижимости является ЕГРН, технический паспорт не должен рассматриваться в качестве первоисточника информации о годе постройки здания.
Положения петербургского закона о том, что год постройки исторического здания определяется в соответствии с учётно-технической документацией, противоречит федеральному законодательству. Поэтому закон Петербурга необходимо привести в соответствие федеральному законодательству, указав, что год постройки исторического здания определяется в соответствии со сведениями ЕГРН. Мы неоднократно обсуждали этот вопрос, в том числе с КГИОП. Более того, вопрос необходимости корректировки закона №820-7 в этой части доведён до прокуратуры, которая неоднократно требовала от нас пояснений по разным конфликтным адресам.

– Давайте рассмотрим самые громкие споры. С чего всё началось?

– Одним из самых первых был прецедент по дому 31 на пр. Бакунина. Истцы требовали признать незаконным паспорт на многоквартирный дом, выданный в 2016 году, в части года постройки – «1949», а также оспаривали наши действия по изменению года постройки с «1860» на «1949». Техпаспорт был изготовлен в 2016 году по итогам технической инвентаризации многоквартирного дома с учётом письма КГИОП, с приложенной исторической справкой, а также изменённых в ЕГРН сведений о годе постройки с «1860» на «1949».

– Суд, если я правильно помню, признал справку, подготовленную по заказу «Плаза Лотос Групп» нелегитимной?

– Да. Но надо понимать, что мы не можем и не должны проверять поступающие к нам от исполнительных органов государственной власти документы на предмет подлинности. Тем более проверка чужих историко-культурных экспертиз не относится к нашей компетенции.
Также был спор по 8-й Советской ул., 20-22, литеры Б и Д, в котором суд признал годом постройки 1917-й, а не 1919-й. 

– Много ли у вас сейчас аналогичных незавершённых судебных дел? Можете прокомментировать их суть?

– В судах сейчас четыре адреса, поскольку решения по ним нет, я предпочту не комментировать подробно, но готова изложить суть конфликта. Во-первых, дело в отношении здания на 20-й линии В.О., 19, в котором истцы в том числе требуют обязать ГУП «ГУИОН» внести изменения в технический паспорт 2012 года в части замены года постройки здания с «1938» на «до 1917». К сожалению, как я уже говорила, ни истцы, ни (зачастую) суды не понимают, что мы не можем вносить изменения в архивные документы. Дело рассматривается в первой инстанции, по нему судом установлены меры предварительной защиты в виде запрета на совершение работ по сносу здания. 
Также есть иск по Нейшлотскому пер., 17, лит. А, Б. По состоянию на 1965 год (первичная инвентаризация) здания были учтены с годом постройки «до 1917» каждое. В 2001 году на основании представленного акта оценки стоимости зданий и сооружений годы постройки зданий были изменены: литера А на «1971», литера Б – «1956, 1971». Здесь также идёт рассмотрение в первой инстанции, решения пока нет.
По дому на наб. Обводного канала, 40, лит. А истцами заявлены требования в адрес филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу и Управления Росреестра по Санкт-Петербургу о признании незаконным кадастрового учёта года постройки «1958» и необходимости исправить реестровую ошибку года завершения строительства здания с «1958» на «до 1917». 
И самый последний публичный конфликт – Гаванская ул., 5. При первичной инвентаризации в 1930 году для всего комплекса был указан год постройки – 1901-й. В декабре 2020 года на основании представленных выписок ЕГРН была изготовлена техническая документация в отношении двух самостоятельных объектов под литерами А и Б. В отношении литеры А год постройки указан 1901-й, год реконструкции / капитального ремонта – 1982-й, в отношении литеры Б – 1930-й, а год реконструкции / капитального ремонта – 1982. Это дело рассматривается в первой инстанции.