Рынок впадает в ступор
Рост цен на жильё в новостройках замедлился в августе и остановился в сентябре. Объём продаж по сравнению с докризисным периодом сократился на 20-30%.
Для покупателя эта пауза – благо: можно оглядеться, не обращая внимание на тревожные крики маркетологов: «Покупайте, пока не подняли ставки!» «Покупайте, завтра будет дороже!» Всё, приехали… Ставки уже подняли, льготную ипотеку урезали. «Ценовое ралли», из-за которого «квадрат» на первичном рынке за год подорожал почти в полтора раза (см. табл. 2 и 3), выдыхается. По данным сервиса «Авито.Недвижимость», по итогам третьего квартала спрос на строящееся жильё в Петербурге обрушился на 44%. Если судить по данным продаж, цифры не такие страшные, но тенденция та же. За девять месяцев 2021 года застройщикам в Петербурге удалось реализовать 51 338 квартир и юнитов, за тот же период 2019-го (без льгот по ипотеке) – 58 075. В городе снижение объёмов продаж составило 13%, в области – 28%. Падение могло быть и глубже, если бы не меры господдержки.
Разворот
Сокращение спроса – это симптом: мы возвращаемся к рынку покупателя. Самое время оценить «пейзаж после битвы». Не будем забегать вперёд: снижения цен пока почти нет. Коррекция в абсолютных цифрах практически незаметна, но перелом тенденции психологически важен. По данным сервиса DataFlat.ru (компания анализирует только розничные сделки, без учёта скидок), средняя цена лота в начале осени в Петербурге снизилась на 1,8%. В Ленобласти – минус 1,5%. До этого, с памятного «валютным штормом» 2008 года, цены неизменно и упорно росли (см. табл. 1).
Что любопытно: 10 лет назад квадратный метр в спальных районах стоил 2400 долларов. Сегодня – 2687 долларов. Но курс доллара с тех пор ускакал далеко вверх. А реальные доходы граждан (в рублях!) как раз и остались на уровне десятилетней давности.
Ранее наши дискуссии с девелоперами и финансистами разбивались о железобетонный аргумент: раз покупатели готовы приобретать товар за такие деньги – значит, цена справедливая! Если спрос продолжит снижаться, придётся участникам рынка подбирать какие-то иные резоны...
Причины «возгонки» цен известны и не раз описаны. Прежде всего – введение льгот по ипотеке. Далее – рост себестоимости, сначала из-за перехода на эскроу и проектное финансирование, затем – из-за ситуации на рынке стройматериалов. Кроме того, на протяжении последних нескольких лет чиновники упорно (и небезуспешно) перекладывают на застройщиков расходы по возведению «социалки», затраты на дороги и инженерию. Вторая сторона – спрос. Кроме традиционной причины (необходимость в «улучшении жилищных условий»), есть и другие. С падением доходов по депозитам выросла доля инвестиционных покупок. (По данным Сбербанка, типичный получатель льготного кредита на новостройки – одинокий, бездетный мужчина от 35 до 45 лет.) Благо количество субсидированных займов под 6,5% никак не ограничивалось. Ещё одна причина – катастрофа с приличной работой в регионах, которая усилила миграционное давление на мегаполисы, включая Петербург.
Бенефициары такой стратегии тоже известны. Выручка девелоперов, несмотря на сокращение продаж, увеличилась на 30-70%. Прибыль крупнейших банков – вдвое. (Напомним: госбанки существенную часть дивидендов отчисляют в казну.) Выросли налоговые платежи застройщиков, на подходе – подросшие налоги на недвижимость, от кадастровой стоимости.
Картина цен
Итак, фиксируем новые контуры рынка. Рост цен на квартиры почти остановился. В сентябре в центральных районах Петербурга новостройки подорожали всего на 0,1%. Наибольший прирост – в Ленобласти: плюс 2,9% за месяц. С точки зрения рынка – всё правильно: популярность дорогого жилья падает, относительно дешёвое пользуется спросом. Стагнация доходов при росте цен ведёт к минимализму: доля студий и однокомнатных квартир в листингах за год выросла с 49 до 61%. По этим же причинам увеличивается доля областных квартир в составе предложения: с 26% в июне до 34% в сентябре.
Наибольший годовой прирост стоимости (41,7%) – на спальных территориях города, там уже совсем близка знаковая планка в 200 000 рублей за «квадрат».
Доля спальных районов в структуре предложения квартир в регионе за год уменьшилась с 48 до 28%.
В областных новостройках квартиры за год подорожали на 34,6%. В лидерах – Кудрово и Мурино, где цены поднялись почти в полтора раза. Год назад «квадрат» в кудровской новостройке стоил 100 532 рубля, сейчас – 148 442 рубля. Похожая картина – в Мурино. Рост за год – 46,4% (с 90 760 до 132 887 рублей за кв.м). На третьей строчке – Янино-1: плюс 45,3%.
Покупатель может выбирать между новыми кварталами в формирующихся пригородных зонах и объектами в обжитых «спальниках». Сравним: год назад 40-метровая квартирка в муринской новостройке стоила 3,63 млн, такая же в городском спальном районе – 5,445 млн, на 1,815 млн дороже. Сейчас муринский вариант обойдётся в 5,315 млн, «спальный» – в 7,72 млн. Разница увеличилась до 2,4 млн рублей и продолжает расти. Сравнивать доступность, «социалку» и прочие параметры предоставляем потенциальным покупателям.
На мировом уровне
Приведённые цифры могут огорчить читателя. Дело ведь не в ценах, а в том, что на жильё граждане вынуждены тратить всё бОльшую часть дохода. Спешим утешить: это не только у нас! А по всему миру. В Берлине – референдум о фиксации арендной платы. Горожане требуют «изъять сотни тысяч квартир из процесса капиталистической спекуляции и перевести их в разряд социального жилья». Стоимость аренды за последние годы увеличилась на 40%.
В США жильё за год подорожало на 18%. В странах ЕС (кроме Испании, Италии и Кипра) цены на квартиры опережают инфляцию: рост приобретения в собственность за 10 лет – на 30%, аренды – на 15%. В Южной Корее за четыре года квартиры подорожали на 90%, что и привело к отставке нескольких мэров крупных городов. В Канаде премьер-министр Джастин Трюдо, чтобы удержать пост, пообещал запретить приобретение жилья иностранцам.
В Китае гонка за метрами сменилась требованием «навести финансовую дисциплину» в строительной отрасли: несколько крупных застройщиков оказались на грани банкротства.
Универсальных маршрутов выхода из этого тупика нет. Если застройщики решат придерживать новые площадки – цены и дальше будут расти. Хотя бы за счёт повышения уровня готовности домов. Редакция NSP придерживается классической консервативной позиции: чтобы товар дешевел, его нужно производить больше.
На это и должны быть направлены усилия власти. А не на очередное изъятие будущего под названием «льготная ипотека».
Минстрой собирается в конце октября обсудить с Центробанком очередной «пакет мер по стимулированию спроса».
,-руб.-на-кв.м-cropped-full_width-1634322464.jpg "Табл.-6.-Средние-цены-новостроек-по-срокам-сдачи-(на-сентябрь-2021-го),-руб.-на-кв.м")
Мнения экспертов
«Девелоперам невыгодно придерживать готовые проекты, поэтому, думаю, что при текущих предпосылках новые старты проектов будут еще достаточно активны. Но вероятнее всего, продолжится тактика «аккуратного» вывода – когда выходит не весь товарный запас сразу, а спрос и уровень цены сначала тестируется на небольшом объеме.
Наиболее интересные локации всегда будут в традиционных центральных районах, а также в местах с наиболее развитой транспортной и социальной инфраструктурой внутри КАД.
Формально льготная ипотека есть и сейчас – это вопрос условий. Ограничение размера кредита делает покупку жилья в Москве и Петербурге в ипотеку малодоступной. Предполагаю, что льготная ипотека останется и в дальнейшем с какими-либо ограничениями («семейная» либо только для отдельных регионов), но существенно спрос не поднимет. Тем более, что есть ожидания дальнейшего роста ключевой ставки и, как следствие, ставок по ипотеке»
«Сокращение числа сделок – это не падение, а возвращение к стабильному, сбалансированному состоянию рынка после ажиотажного спроса. Кроме того, не стоит говорить, что продажи падают из-за удовлетворённого спроса и заканчивающихся покупателей. Желающие улучшить жилищные условия есть всегда, проблема в том, что выбирать не из чего – дефицит качественных проектов растёт.
Сама ситуация дефицита – не нормальная. Специально держать в резерве землю без веской причины никто не будет. Все участники рынка готовы выводить новые проекты, но мешают правовые и градостроительные риски.
На дефицитном рынке, если мы говорим про качественные проекты в хорошей локации, у девелопера нет задачи быстрее реализовать площади. Высоколиквидные квартиры будут расти в цене. Опираясь на банковское финансирование, компания сможет, чуть замедлив темпы продаж, реализовать их по более высокой стоимости.
Не думаю, что сейчас рынку нужно ещё раз проходить испытание льготной ипотекой. Если в качестве цели ставится поддержка стройкомплекса, нужнее последовательность нормативного регулирования, коммуникация бизнеса и власти, чёткие и одинаковые для всех правила, соблюдение нормативных сроков и сокращение волокиты и формализма.
Если мы говорим о поддержке населения, тут тоже не всё однозначно. Хорошо бы ознакомиться с обобщённым портретом покупателя по льготной программе. Много ли там было нуждающихся граждан, семей с детьми?
А сколько студий было приобретено в инвестиционных целях, с использованием государственных субсидий?
На мой взгляд, для адресной помощи незащищённым категориям населения государство должно фокусироваться на обеспечении граждан социальным жильём, некоммерческом найме и субсидированной аренде. Льготная ипотека не оказывает необходимой поддержки – она направлена на умножение собственности, которую нужно содержать и платить за неё налоги»
«Рост цен в 30-40% мы наблюдали в 2020 году, в 2021-м динамика скромнее – за девять месяцев стоимость квартир выросла на 13-15%, в зависимости от проекта и локации.
Дефицита спроса застройщики не ощущают, сегодня на рынке предложение и спрос вполне сбалансированы. Большой объём предложения был выбран в прошлом году, и с начала 2021-го продажи стали снижаться, поскольку бума вывода новых проектов не случилось. Застройщики постепенно заявляют о новых проектах, но этот объём недостаточен. Мы видим дефицит предложения в Приморском, Московском, Кировском районах»
«Действительно, в третьем квартале заметно сокращение объёма сделок. Однако, полагаю, по итогам года девелоперы окажутся в плюсе – за счёт активных продаж в первом полугодии.
В нашей компании мы фиксируем рост продаж на 16% по отношению к 2020-му. А вот «запаса» для снижения цен практически нет из-за возросшей себестоимости. Сыграло роль и увеличение стоимости материалов, причём не только металлоконструкций, подорожали и отделочные материалы, и бетон (плюс 37% за квартал!). Границы «коридора возможностей» зависят от продукта, который девелопер предлагает покупателю.
Новые меры стимулирования спроса (расширение возможностей «семейной ипотеки» и пр.) вряд ли будут эффективными: кто хотел и мог приобрести жильё, уже сделал это в первую волну льгот. Акции и скидки неизбежно будут, но они должны вписываться в финансовую модель проекта и быть чётко структурированными по времени. Мы, например, запускаем ипотеку без первого взноса. У этой акции есть понятный адресат: владельцы «малого» бизнеса, топ-менеджеры средних компаний – все те, у кого есть стабильный доход, но кому сложно копить на первый взнос.
В ближайшей перспективе запуск новых проектов будет сдержанным, спрос сократится по сравнению с докризисным периодом, конкуренция на первичном рынке обострится»
«Выводить или не выводить новые проекты – это всегда решение, продиктованное рыночной ситуацией. Каждый застройщик определяет стратегию, исходя из понимания внешних и внутренних факторов. Сейчас ситуация на рынке относительно спокойная. Спрос стабилен. Однако нельзя наверняка знать, что в будущем это спокойствие не будет торпедировано какими-то политическими, экономическими или пандемическими факторами. (А может, и всеми одновременно.) Мы будем действовать исходя из ситуации. В этом году мы вывели на рынок два новых проекта – ЖК «Беларт» в Калининском районе и ЖК CUBE в Московском. До конца года планируем открыть продажи в ЖК «Time Сквер» в Приморском районе. В работе есть ещё ряд интересных проектов. В городских локациях сейчас спрос более прогнозируемый, чем в пригородах и области. Я думаю, большая часть предложения по-прежнему будет сосредоточена в черте Петербурга.
Людям хотелось бы иметь больше возможностей для покупки. Не в виде временных программ поддержки ипотеки, а в качестве постоянно действующего ресурса дешёвых кредитов (например, со ставкой 3-4%, как это делается во многих странах), которым можно было бы пользоваться всегда.
По нашим оценкам, себестоимость выросла не менее чем на 15-20%. Причём эта цифра характерна для проектов, которые не содержат весомой части импортных комплектующих. В проектах с высокой долей импортных материалов рост ещё более значительный»
«Некоторое торможение спроса – вполне естественный процесс после ажиотажа конца прошлого года и начала этого. Не думаю, что кто-либо из девелоперов ожидал сохранения покупательской активности при существенном изменении условий льготной ипотеки. Тем не менее покупатель не ушёл с рынка. Востребованные проекты в хороших локациях, а мы относим наш «Приморский квартал» именно к таким, имеют иммунитет к рыночным колебаниям.
В целом банковское лобби остаётся довольно сильным, и пока ипотечные кредиты приносят прибыль (доля плохих жилищных займов в России по-прежнему несущественна), мы, девелоперы, можем надеяться на создание новых стимулирующих спрос государственных программ.
Застройщики уже довольно давно придерживают проекты. Сначала из-за смены законодательства и перехода на работу по эскроу-счетам, потом из-за пандемии. Но тактикой выжидания нельзя пользоваться бесконечно. Думаю, в следующем году мы увидим положительную динамику в плане появления на рынке новых объектов. Например, в «Приморском квартале» в ближайшие недели мы готовим вывод в продажу финального корпуса. И я считаю, сейчас хорошее время, чтобы расширить ассортимент. Спрос, несмотря на некоторый откат, остаётся стабильным»
«По данным компании «КВС», себестоимость выросла примерно на 30%. Во-первых, из-за подорожания стройматериалов, а во-вторых, из-за увеличения социальных обязательств застройщиков. Последнее к тому же усложняет процесс согласования проектов. Поэтому предложение будет сокращаться, а снижения стоимости жилья в ближайшей перспективе точно ждать не стоит.
Квартиры в черте города всегда будут востребованы, даже при значительном росте цен. При этом объекты в ближайших локациях Ленобласти по-прежнему остаются отличной альтернативой для тех, кто ограничен в бюджете. Хорошим компромиссом для многих оказываются такие районы, как Пушкинский и Петродворцовый. С одной стороны, это городская прописка, с другой – достаточно приятные цены. Сейчас здесь активно возводят жильё: в частности, «Любоград» в Стрельне и «ЮгТаун» от КВС.
Безусловно, на фоне недешёвого квадратного метра хотелось бы, чтобы ипотека была максимально доступной, а ставки – низкими. Поэтому я считаю правильными и нужными любые меры поддержки со стороны государства»
«В целом на рынке в 2021 году сложилась нестандартная ситуация: квартиры на «вторичке», которые традиционно были дороже жилья в строящихся домах, с июля начали падать в цене. То, что происходит на первичном рынке, условно можно обозначить как стагнация, но показатели будут снижаться. Это обусловлено выводом на рынок большого количества проектов в периферийных районах Петербурга.
По итогам третьего квартала спрос на первичную недвижимость в Петербурге и Ленобласти сократился на 45%, при этом предложение с начала года пополнили почти 70 000 квартир.
В 2022 году ожидается, что на рынок выйдет много новой «вторички», высокий объём предложения приведёт к снижению цен. Цены на новостройки будут зависеть от конъюнктуры рынка, но не вырастут.
Устойчивая ситуация в загородной недвижимости: прогнозируемый рост цен – 10-20%, а если «семейную ипотеку» распространят на ИЖС, этот сегмент может показать и больший рост»
«В нынешнем году за три квартала объём нового предложения выше аналогичного периода 2020-го на 70% – он вырос до 3,6 млн кв.м. Считаем, что до конца года показатель может увеличиться до 4 млн кв.м. Дойдя до этой цифры, рынок станет равновесным. При меньших объёмах пополнения может продолжиться рост цен.
В области вывод новых проектов будет проходить с бОльшей динамикой, это показывает уже нынешний год.
По нашей оценке, рост себестоимости по итогам трёх кварталов был в пределах 15%. Существенно увеличились цены на металлопрокат. Подорожали медь и алюминий. Медные трубы прибавили в цене 21%, кабельная продукция – 24%, ламинированная фанера – более 50%, утеплитель – в пределах 15-20%, бетон – примерно на 12% с начала года. Также на себестоимости сказался отток рабочей силы из-за вызванных пандемией ограничительных мер»
«За девять месяцев 2021 года сумма фактических поступлений от продаж недвижимости, в том числе на эскроу-счетах нашей компании, достигла 14,3 млрд рублей, что на 14% больше, чем за аналогичный период 2020 года.
Рынок адаптировался к проектному финансированию, которое ускорило строительство и оздоровило экономику отрасли. При этом в Петербурге всё ещё есть дефицит предложения, поэтому вывод новых проектов актуален.
Недвижимость как в спальных районах, так и в пригородах и области найдёт своего покупателя. Сегодня вопрос локации ушёл на второй план, уступая место развитой транспортной и социальной инфраструктуре и качественному благоустройству.
Программа льготной ипотеки обеспечила существенный спрос, послужила катализатором освоения застройщиками земельных активов. Стоимость стройматериалов выросла от 5 до 20%.»
