НАШ ЦИТАТНИК: «Стройка - это не набор для борща. Себестоимость нельзя рассчитывать по мифической корзине...» Алексей Белоусов

29 ноября, 14:11

Ипотечный рычаг расшатался

Сегодня в 08:00
581

Ипотечный рычаг расшатался

Спикер Госдумы Вячеслав Володин предложил менять льготную ставку по ипотеке в зависимости от размера средней зарплаты в регионах.

Карма новосела. Рис. Виталия Подвицкого

По мнению г-на Володина, нужно сделать так, чтобы в тех регионах, где зарплата поменьше, и кредиты были подешевле.

«Вот посмотрите, у нас та же ставка процентная по ипотеке одинаковая для всех регионов, кроме Дальнего Востока... Допустим, между Москвой и Костромой, между Петербургом и Псковом разницы нет, а было бы правильно привязать это к заработной плате и с учетом этого корректировать процентную ставку по ипотеке». Эту идею спикер высказал в ходе обсуждения бюджета РФ на 2022–2024 годы. (Цитату приводим по «Интерфаксу».)

Руководители госкорпорации «ДОМ.РФ» предлагают увеличить максимальную сумму кредита по льготной программе для новостроек до 4 млн рублей. (С 1 июля 2021 года – 3 млн рублей.)

Хроники снижения 

 Основания для тревоги есть. По данным Сбербанка, в третьем квартале 2021 года, после изменения условий по льготным программам, спрос на ипотеку рухнул почти на 40%. Тем не менее за девять месяцев 2021-го было выдано больше ипотечных кредитов, чем за тот же период в относительно благополучном 2019 году (см. табл. 1). 

С января по сентябрь 2019 года в России, по данным Росреестра, было оформлено 2,15 млн ипотечных кредитов, за тот же период 2021-го – 2,8 млн. При этом существенно увеличилась средняя сумма займа, потому что выросли цены на жилье в новостройках. Размер среднего ипотечного платежа тоже увеличился, несмотря на льготные ставки и рост среднего срока займа. 

То есть граждане за такое же жилье, что и два года назад, платят больше – хоть в кредит, хоть при прямой покупке. Что привело, по данным Института экономики города, к снижению индекса доступности жилья.

Табл. 1. Динамика зарегистрированных договоров ипотеки, за 9 месяцев, шт.
Данные Росреестра

Новостройки оказались плотно привязаны к жилищным кредитам. Если в 2019 году доля ипотеки на первичном рынке оценивалась в 40–45%, то сейчас – в 55–60%. И ослабление «кредитного рычага» грозит реально обрушить спрос.

Чтобы смягчить эффект от частичной отмены льгот, правительство одновременно расширило перечень граждан, имеющих право оформить «семейную» ипотеку. Теперь ее могут получить семьи, в которых после 1 января 2018-го родился первый ребенок. (Ранее льготные условия предоставлялись при рождении второго, третьего и т. д.) 

По расчетам аналитиков Сбербанка, база «семейной» ипотеки увеличится с 2,5 млн до 4,8 млн российских семей. В Петербурге в рамках «семейной» ипотеки Сбербанк выдал 25 400 льготных ипотечных кредитов на 93,5 млрд рублей – со старта программы. При этом с января по сентябрь 2021-го в банке было оформлено более 18 000 таких кредитов на 62 млрд рублей.

Отчасти расширенная «семейная» ипотека заместила льготные кредиты для новостроек.

Еще одной мерой, нацеленной на сохранение спроса, стало включение в льготные ипотечные программы домов ИЖС. Эффект пока незначителен: банки не стремятся рисковать (кредит на ИЖС – более сложный и более рискованный продукт). Поэтому финансисты требуют типовых проектов и аккредитации застройщиков. Граждане тоже не слишком торопятся, покупая участок, связывать себя кредитными обязательствами и жесткими сроками. Кто знает, что будет с заработками, с ценами на стройматериалы...

Центробанк против

 Идею всемерного расширения ипотеки поддерживают и лоббируют вице-премьер Марат Хуснуллин и Минстрой. Против такого подхода выступают Центробанк и Минфин.

Центробанк заботит увеличение долговой нагрузки на граждан. Руководитель Банка России Эльвира Набиуллина не раз выступала за «охлаждение» кредитного рынка. ЦБ выписывал рекомендации о повышении первого взноса по ипотеке, об учете долговой нагрузки заемщиков. (Об этом также см. в интервью с Дариной Хохлушиной.)

По мнению аналитиков ЦБ, дальнейший рост ипотечного кредитования в условиях стагнации доходов приведет к надуванию «ипотечного пузыря» и увеличению рисков финансовой системы.

Правительственные СМИ любят сравнивать долю ипотеки в ВВП развитых стран и в России. (У нас она намного ниже.) И делать выводы о немеряных резервах ипотечного кредитования. Как бы забывая о том, что и доходы у нас далеки от европейских, а МРОТ – в полтора раза ниже, чем в нищей Румынии.

Сильным шагом ЦБ стало резкое повышение ключевой ставки до 7,5%: теперь банки вынуждены повышать доходность депозитов (что оттянет с рынка жилья часть инвестиционного спроса) и одновременно – увеличивать ставки по ипотеке.

Бюджетные хлопоты

 У противников ипотечного роста есть и другие аргументы. Льготные ипотечные программы предусматривают, что бюджет доплачивает банкам за каждый выданный в рамках программы кредит. Причем платить придется до конца срока действия договора, пока заемщик не рассчитается полностью. И с каждым новым участником льготной программы обязательства государства будут расти.

По кредитам для новостроек казна компенсирует банкам «недополученную выгоду» в размере разницы между льготной ставкой (7%) и ставкой ЦБ плюс 3%. То есть по договорам, заключенным после повышения ключевой ставки, 3,5% банкам доплатит казна... По «сельской» ипотеке дотации еще выше – в размере ключевой ставки. Поэтому, скорее всего, ее по-тихому и свернули. 

В этом году расходы на субсидирование льготных программ должны были составить 52,47 млрд рублей, сообщает РБК. Из них: 12,6 млрд – дотации по льготной ипотеке для новостроек, 26,78 млрд – на возмещение по «семейной» ипотеке и 13,08 млрд рублей – остальные программы («сельская», «дальневосточная», «военная» и пр.).

Летом пришлось увеличить запланированные расходы до 92 млрд рублей. В проекте бюджета на 2022 год затраты на субсидии вырастут до 122,78 млрд. На 2023 год – составят более 130 млрд рублей. Это все – без учета новых льгот, о которых говорят Минстрой и спикер Вячеслав Володин.

А если нефть просядет? Или инфляция вырастет, и ЦБ снова будет вынужден поднимать ключевую ставку?

Заместитель министра финансов Алексей Моисеев на «круглом столе» в Госдуме, посвященном рынку недвижимости, заявил по поводу льготных ипотечных программ: «У нас реальные, серьезные новые дополнительные потребности в бюджетных расходах, которые уже возникли, без новых решений... Я предлагаю сейчас немножко затормозить с новыми идеями...» 

Траектория

 Чем закончится это противостояние, предугадывать не беремся. Опыт экономических споров на «верхних этажах» власти показывает, что краткосрочные выгоды (поддержка строительного комплекса, дополнительные налоги, дивиденды от госбанков) оказываются более весомыми, чем угроза долгосрочных рисков (обнищание закредитованного населения, выброс на рынок массы дефолтных квартир и обрушение цен...). Выгоды – сейчас, а риски – потом: о чем тут задумываться? Хотя растущие расходы бюджета, возможно, заставят это сделать. В случае «сельской» ипотеки страховка предусмотрена: если бюджет (вдруг) перестает дотировать банки – они переходят с заемщиком на рыночные ставки. Это предусмотрено в договоре. Вот будет сюрприз...

Кстати: по данным организации ОНФ «За права заемщиков», Ленинградская область оказалась в первой пятерке регионов по долговой нагрузке: 533 300 рублей на каждое домохозяйство, сообщают «Известия». Кредиторам уходит около 50% семейного дохода. В среднем по России жители должны выплачивать банкам и МФО 35% своего дохода. (В начале года этот показатель составлял 27%.) Такой же уровень закредитованности, как в Ленобласти, зафиксирован в Удмуртии и Чувашии (50%), хуже только в Калмыкии (64%) и Туве (78%). 

Для потребителей (покупателей жилья) ситуация более-менее понятная. Ипотечные условия – вот такие, как сложились на сегодня, и вряд ли будут лучше. Цены (наверное) стабилизируются, но вероятность, что они пойдут вниз, невелика – наш рынок просто этого не умеет. Поэтому принимать решение нужно исходя из личной ситуации: настолько ли сегодня необходимо жилье, чтобы связывать себя на много лет вперед? Кстати: высокая доля досрочного погашения ипотечных займов показывает, что наши граждане воспринимают ипотеку как фактор дискомфорта и причину стресса.

Стратегии застройщиков тоже понятны: партнерские программы с банками уже пошли в ход, ставка дотируется за счет скрытого роста цены; внедряются разнообразные льготы по первому взносу (вплоть до нулевых), по первому периоду (до ввода дома).

Эксперты, правда, предсказывают, что ухудшение условий по легальному кредитованию приведет к расцвету нелегального. Микрофинансовым организациям в 2019 году запретили выдавать займы под залог жилья; теперь они изо всех сил лоббируют отмену этого запрета...