НАШ ЦИТАТНИК: «Надо очень аккуратно подходить к частичному изменению фасадов, поскольку оно порой довольно серьёзно меняет здания. Можно удлинить нос Венере Милосской, талию усилить, ноги укоротить. Но Венеры Милосской мы уже тогда не получим...» Владимир Григорьев

12 апреля, 12:00

Строителей гонят за двумя зайцами

5 апреля 2019 в 11:40
2 457

Строителей гонят за двумя зайцами

Власти Петербурга и Ленобласти не устают напоминать застройщикам, что новое жильё должно быть обеспечено всей социальной инфраструктурой, а для Северной столицы остро стоит вопрос ещё и о зелёных насаждениях.

Власти Петербурга и Ленобласти не устают напоминать застройщикам, что новое жильё должно быть обеспечено всей социальной инфраструктурой, а для Северной столицы остро стоит вопрос ещё и о зелёных насаждениях. Сами строители от законодательных изменений подустали и как-то отрешённо следят за целями нацпроекта по жилью, выполнять который, по сути, придётся им.

Состояние отрасли обсуждали на юбилейной – уже двадцатой – Практической конференции «Развитие строительного комплекса Петербурга и Ленобласти», которая прошла в историческом парке «Россия – моя история». Примечательно, что в первый раз на этом мероприятии присутствовали сразу два чиновника, которые курируют строительство в Петербурге и Ленобласти.

Детсады для застройщиков

Так, вице-губернатор Петербурга Николай Линченко, который недавно встречался с представителями бизнеса, обнадёжил собравшихся: «Убедился, что серьёзных опасений, связанных с переходом на новую модель финансирования, ни у банков, ни у застройщиков нет. Хотя есть вопросы технической реализации. Поэтому призываю все компании вкупе с банковским сообществом как можно быстрее запустить работу по счетам-эскроу как в части новых проектов, так и тех, где продажи уже начались. Через месяц-полтора мы снова соберёмся, чтобы предметно обсудить выявленные проблемы и пути их решения».

Он также напомнил застройщикам об их социальной функции – не просто возводить дома, но и обеспечивать их социальными объектами, благоустроенными дворами и т.д. Причём работать придётся в условиях уже имеющегося дефицита социальных объектов. По словам Николая Линченко, для его устранения сейчас нужно порядка 130 млрд рублей, а если учитывать выданные разрешения на строительство, то на 10 лет необходимо почти 300 млрд. Дефицит растёт, отставание надо навёрстывать, поэтому чиновник рекомендует девелоперам закладывать эти затраты в проекты.

Также вице-губернатор отметил недостаток профессиональных подрядчиков: «Многие крепкие компании прекратили существование, поскольку маржинальность уменьшилась или по другим причинам, поэтому нужно сохранить оставшихся профессионалов и возродить это направление, а может, и вырастить новых специалистов».

Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин тоже заявил, что региону нужны не только метры, но и полноценная комфортная среда. Но он уверен, что через несколько лет дефицит социальных объектов удастся преодолеть: «В регионе создаются новые города, причём в некоторых из них ещё пять – семь лет назад не было и тысячи жителей, а сейчас – 40 000–50 000. Каждый такой город неизбежно проходит болезни роста, связанные с нехваткой социальных объектов, дорог и инженерии». Но за шесть неполных лет в Ленобласти построен 61 детский сад (16 построил бюджет, остальные возвели застройщики, а бюджет их выкупил) и 12 школ (шесть за счёт казны, столько же за счёт инвесторов с последующим выкупом). В 2019 году предстоит завершить ещё 34 социальных объекта. «В среднем на их выкуп ежегодно тратится 1,5–2 млрд рублей из областного бюджета. Плюс в 2019-м миллиард выделит федеральный бюджет по программе «Стимул», а на следующий год планируем эту сумму удвоить», – говорит Михаил Москвин. Он отметил и позитивные сдвиги в совместном решении властями Петербурга и Ленобласти проблем, которые неизбежно возникают в приграничных районах, например, из-за большой дневной миграции.

«Безусловно, огромный рост объёмов жилищного строительства в Ленобласти потянул и увеличение числа новых социальных объектов. Сомневаюсь, что где-то ещё в России были такие темпы строительства «социалки». Но сейчас мы стоим перед новым вызовом: по факту долевое строительство отменяется. Все участники этого процесса подустали от изменений законодательства. Но рождение чего-то нового всегда происходит в муках. Это «рождение» должно произойти к 1 июля, но, наверное, затянется, хотя в августе мы точно начнём с чистого листа. Произойдёт небезболезненное очищение рынка, но он станет более цивилизованным», – полагает президент «ЛенОблСоюзСтроя» Руслан Юсупов.

Слабый  старт

Президент Российского союза строителей Владимир Яковлев отметил в своём докладе, что результаты по вводу жилья в стране в прошлом году, как и ожидалось, не порадовали. На этом фоне хорошо выглядят показатели Петербурга (3,95 млн кв.м жилья – на 11,7% больше, чем в 2017-м) и Ленобласти (2,643 млн кв.м – плюс 0,7%).

Однако к нацпроектам, которые предусматривают кратное увеличение объёмов, есть много вопросов. Например, нацпроект «Жильё и городская среда» утверждён президиумом Совета при президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам. Четыре федеральных проекта, в том числе проект «Жильё», утвердил Проектный комитет по нацпроекту «Жильё и городская среда». Неясно, насколько обязательны для исполнения утверждённые этими органами документы, обозначенные в них показатели и мероприятия? «Особенно это касается заданных для каждого субъекта РФ объёмов ввода. Например, Ленобласть должна ввести в этом году более 2,9 млн кв.м жилья, а в 2024-м – почти 4 млн. Петербург – в этом году свыше 3,9 млн кв.м, а в 2024-м почти 5,4 млн. Судя по опыту общения, показатели с регионами не согласовывали, и пока на местах их выполнением особенно не озабочены», – полагает Владимир Яковлев.

Он отметил и слабые исходные позиции. По итогам 2018 года в России построено 75,3 млн кв.м жилья – на 4,9% ниже уровня 2017-го и на 12,4% меньше, чем указано в проекте «Жильё». Причём высока доля индивидуального жилья, введённого населением, – 43,1%, а по нацпроекту в 2024 году она должна составлять одну треть. В 2019-м надо построить 88 млн кв.м – на 16,9% больше прошлогоднего. Но за два месяца введено только 9,2 млн кв.м жилья – на 9,4% меньше, чем в 2018-м. И в этом объёме более половины (51,8%) приходится на ИЖС.

Владимир Яковлев напомнил, что долгие годы идут разговоры о необходимости решать инфраструктурные проблемы на государственном уровне, а не передавать их нищим муниципалитетам. Во многих городах на ремонт коммунальных и дорожных сетей расходуются силы и средства, не соответствующие степени их износа. А теперь на эти сети накладывается дополнительная нагрузка из-за ввода больших объёмов нового жилья. Поэтому нужны конкретные мероприятия и средства на модернизацию существующих сетей. «Есть сомнения в возможности одновременно выполнять требования по резкому росту объёмов строительства и переходить на новые принципы его финансирования. Не получим ли мы в результате лишь оправдания, почему не добились ни того ни другого?» – предполагает Владимир Яковлев.

Без зелени никак

И.о. главы Службы госстройнадзора Петербурга Вячеслав Захаров рассказал, что в прошлом году ведомство полностью отказалась от бумажного документооборота. В этом году планируют перевести в электронный вид процедуры исправления технических ошибок в заключениях о соответствии готовых объектов, а также уведомлений о консервации.

Назвал он и основные причины отказов в выдаче разрешений на строительство: неполный пакет документов, проектная документация часто не соответствует градостроительным регламентам, жилые комплексы не обеспечены «социалкой» или нет согласования архитектурно-градостроительного облика. Отказы во вводе объектов связаны в основном с отсутствием справок о выполнении техусловий.

Вячеслав Захаров напомнил, что при изменении проектной документации девелоперам надо внимательно следить за технико-экономическими показателям и иными параметрами объекта, установленными градрегламентом. «Если они отличаются от указанных в разрешении на строительство, придётся получать новое, уже с учётом изменившихся норм. Продлить разрешение надо за 10 дней до истечения его действия, иначе опять-таки придётся получать новое. Некоторые про это забывают или просто не укладываются в срок».

Председатель КГА Владимир Григорьев рассуждал о нехватке зелёных насаждений, без которых жилая среда не может считаться комфортной, даже если выполнены нормативы по «социалке». Так, 11 петербургских районов по этому показателю уже не соответствуют нормативам. С учётом утверждённых проектов планировки территорий в норматив не уложатся 14 районов. Дела с зеленью обстоят хорошо только в Колпинском, Красносельском, Курортном, Петродворцовом и Петроградском районах, причём в последнем это заслуга ЦПКиО и Приморского парка Победы.

Но население растёт: в прошлом году оно увеличилось на 60 000 человек, а прогноз прироста на 10 лет – чуть меньше 1 млн. КГА выявил 1400 га, которые можно отнести к зелёным зонам. «Это весь резерв города, который нивелируется ожидаемым приростом населения», – предупреждает Владимир Григорьев. Так что в каждом новом дворе, ну или в соседнем, застройщикам надо создавать зелёные зоны. Причём это должны быть именно территории, на которые можно выйти. «Зелень на крышах домов и вертикальное озеленение – это здорово, но лишь как дополнительная мера», – пояснил чиновник.

Надо объединяться

Вице-президент, директор Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан говорил о необходимости усилить влияние общественных организаций на развитие строительного комплекса, особенно в условиях бесконечного изменения законодательства: «Необходимо наладить взаимодействие как между строительными компаниями и сообществами, так и между сообществами и властью».

Технический директор СРО Союз «Строители Петербурга» Сергей Фролов рассказал о многочисленных проблемах в вопросах технического регулирования в строительном комплексе, отсутствии необходимых законов и множества подзаконных актов.

Руководитель проектов развития СКБ «Контур» Сергей Базанов говорил о цифровых технологиях в отрасли. Например, системах, помогающих оценивать надёжность контрагентов, чего сегодня требует от компаний Налоговая инспекция.

А генеральный директор ООО «Центр развития рынка недвижимости» Владимир Горбунов представил концепцию нового законодательства в сфере жилищного строительства: «Нужна нормативная база, которая наконец-то позволит строителям работать эффективнее, сократить сроки реализации проектов. Сейчас разработаны базовые положения нового 214-ФЗ, где сочетаются интересы строителей, физических и юридических лиц, вкладывающих средства в новостройки, и контролирующих органов».

Участники приняли обширную резолюцию, в которой отметили самые важные проблемы и дали свои предложения, как их решать.

###gallery###