Доходный год

Перед праздниками на первичном рынке региона цены предложения резко ускорились: плюс 7,5% за месяц. Год начинается с отметки 131 848 рублей за квадратный метр.

Для сравнения: в петербургских спальных районах подорожание тоже случилось, но более скромное – плюс 2,5% (203 898 рублей за кв. м). В пригородах подорожание в декабре составило 6,9% (149 170 рублей за «квадрат»), за год – плюс 36,2%, как и в области. Получается выравнивание: в цене поднимались локации с более доступным жильем.

Быстрее, чем в Ленобласти, цены росли в Сочи (по данным ЦИАН, за год – более чем вдвое) и в Краснодаре (плюс 73,7% за 12 месяцев).

Ключевым фактором, определявшим цены в минувшем году, стала ипотека. Корректировка  льготных программ в июле 2021-го привела к тому, что рост цен в областных новостройках в августе–сентябре практически остановился. А в октябре даже было отмечено небольшое снижение.

Декабрьское ускорение стало неожиданным. Но причины вполне понятны: в середине ноября ЦБ объявил о повышении ключевой ставки до 7,5%, в декабре – до 8,5%. Вслед за этим и розничные банки стали поднимать рыночные ипотечные ставки. Часть покупателей решила форсировать покупки – потому что условия меняются к худшему. Кроме того, полемика между «финансистами» (ЦБ, Минфин) и «строителями» (Минстрой, девелоперы) привела к ожидаемому результату: стало понятно, что продолжения льготной программы для новостроек после июля 2022 года уже не будет, даже в усеченном виде. Останется «адресная поддержка» отдельных групп населения. Но на льготных ставках для многодетных большого объема продаж не сделать. Возникла дополнительная волна «опережающего спроса». Она и дала возможность девелоперам дополнительно поднять цены.

Осенью на главных рынках страны (Москва, Петербург, Московская и Ленинградская области, юг) отмечалось сокращение количества сделок. Декабрьские показатели по количеству ДДУ, похоже, будут выше расчетных. Точнее мы сможем сказать во второй половине января, когда будут доступны данные Росреестра за декабрь и за год.

Есть еще одна причина для роста цен под новый год: девелоперы все активнее используют схемы субсидирования (совместно с банками). Квартиры, реализуемые в кредит по дотируемым ставкам, стоят дороже, чем такие же, но при единовременной оплате. Главным фактором становится не сумма сделки и не стоимость метра, а размер ежемесячного платежа, говорит заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.

Основной вклад в областное подорожание – и в декабре, и за год – внесли Всеволожский и Гатчинский районы. Наибольший годовой прирост (плюс 44,5%) – в Гатчинском районе, где к тому же заметно увеличился ассортимент. Если год назад в продаже здесь было 4 объекта, сейчас их уже четырнадцать. Наименьший ценовой прирост (24,2%) – в Ломоносовском районе.

В ценовом рейтинге прилегающих к Петербургу районов лидирует Всеволожский (132 618 рублей за «квадрат»), заметно отстает Тосненский (84 536).

В декабре на 20% выросли цены в Новосаратовке (подорожал ЖК «Город Первых») и в Девяткино (значительно увеличилось предложение квартир в ЖК «Удача»).

Ни в одной из популярных локаций годовой прирост не превысил 40%. Ближе всего к этой цифре подобрались Кудрово, Федоровское и Романовка. Менее 20% – во Всеволожске, Янино-2, Гатчине и Буграх.

Самые дорогие предложения строящегося жилья – в городе-курорте Gatchina Gardens: более 200 000 рублей за квадратный метр. По словам руководителя проекта Gatchina Gardens Натальи Осетровой, в январе застройщик планирует поднять цены еще на 5%. На втором месте, с заметным отставанием, находится Кудрово – 157 600 рублей. Подбираются к планке 140 000 Новосаратовка и Мурино. В конце списка Романовка, менее 80 000 рублей за кв. м. 84 000 – в поселке имени Свердлова и Федоровском.

За год в ЛО прибавилось 19 ЖК, в основном за счет Гатчинского и Всеволожского районов. Впрочем, в наиболее популярных локациях увеличения предложения нет.

Доля области в общем объеме предложения в регионе (город плюс область) значительно увеличилась, как по числу проектов (рост с 21 до 25%), так и по числу квартир (с 28 до 41%).

Общий объем жилой застройки в Ленобласти (по выданным разрешениям на строительство) в конце 2021 года составляет 3,5 млн кв. м. Это немного больше, чем в декабре 2020-го: 3,3 млн кв. м. Но существенно меньше, чем в докризисном 2019-м: 4,6 млн кв. м. Ввод жилья в многоквартирных домах будет в ближайшие годы сокращаться, но общие показатели останутся на приличном уровне – за счет высокой популярности проектов ИЖС.

 Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и строительство Петербурга».

 Более подробные данные по локациям (цены и количество проектов) можно скачать по ссылке: https://disk.yandex.ru/i/ihXd8laiWIedrA