НАШ ЦИТАТНИК: «Большинство инвесторов, исключая самых прозорливых, заняли выжидательную позицию. Сейчас мы говорим не столько о снижении покупательской способности, сколько о снижении покупательской готовности совершать в условиях неопределенности крупные покупки…» Надежда Калашникова

1 октября, 02:56

Повальная цифровизация в строительстве – больше мода или реальная потребность отрасли?

Рынок недвижимости накрывает «цифрой». Застройщики наперебой применяют BIM-технологии и уже выучили, что такое ТИМ. Минстрой грозится к марту разработать стандарты для «умного дома». А NSP запускает проект «REAL’ная цифра».

На ваш взгляд, повальная цифровизация в строительстве – больше мода или реальная потребность отрасли? 
На каких направлениях уже есть заметные результаты (экономия в проектировании, новые технологии продаж и т. д.)? Если можно, приведите показатели, демонстрирующие экономический эффект от введения новшеств.
Готов ли покупатель к «умному» жилью, нет ли у наших граждан аллергии на сплошной digital? 
Какие технологии из разряда «умный дом» лично на вас произвели наибольшее впечатление и желание внедрить их на своих объектах как можно быстрее? А что, на ваш взгляд, не нужно потребителю или попросту избыточно? 
Может ли виртуальный тур заменить реальный визит на объект? Какая доля клиентов активно пользуется этой услугой и насколько активно она растет за последнее время?
Как внедряется «цифра» в деятельность УК, помогают ли «умные» счетчики снизить количество конфликтов и смягчить разногласия?

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Цифровое моделирование проникает в строительную отрасль неспешно, нужно обновлять фонды и технику, обучать персонал и подрядчиков. Но преимущества и эффективность подхода для нас очевидны. Внедрение BIM позволило существенно детализировать сметы и приблизить фактические затраты на проект к расчетным. Отклонения не должны превышать 2%. Кроме того, нам удалось сократить средние сроки стройки до 20 месяцев. Еще в 2020-м мы интегрировали BIM-модель с программой для расчета затрат на строительство. В итоге сроки бюджетирования уменьшились с месяца до одной-двух недель.
Любая технологическая продукция в быту должна выполнять главную функцию – облегчать и упрощать жизнь человека. Чтобы максимально задействовать смарт-системы в недвижимости, предстоит решить множество задач. Например, в сфере государственного регулирования. В Петербурге практически ни в одном доме не налажена система оплаты тепла по счетчикам. Она выстроена так, что, если хотя бы один счетчик в доме не работает или его показания не переданы УК и поставщику, весь расчет идет по нормативу. Мы говорим о базовых вещах, об элементарной энергоэффективности, но без этой базы мы не перейдем к «умному дому». Преодолеть эту проблему ни один застройщик в одиночку не в силах. Здесь нужно участие государства, готовность регулировать работу компаний-монополистов и менять отношение граждан к потреблению.
Что касается других «умных» сервисов, мы уже запустили персональные онлайн-экскурсии на наши объекты, разработали онлайн-технорумы и существенно расширили библиотеку визуализации. По сути, это виртуальный офис продаж: не выходя из дома, клиент может получить всю необходимую информацию по будущей квартире, забронировать ее и, при наличии электронной цифровой подписи, заключить онлайн-сделку.

Андрей Паньков, заместитель директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест»:
– На мой взгляд, мода на «умный дом» прошла. Некоторые простейшие сервисы этой системы, например, автоматизация учета потребления ресурсов, стали нормой, однако в них больше заинтересованы управляющие компании, чем жильцы. «Умные» системы, интегрированные в управление доступом в помещение, климатом и светом, вызывают у потребителя осторожное отношение. Насколько бы ни были «дружелюбными» их интерфейсы, использование подобных решений требует определенного навыка, не говоря о настройке или устранении неполадок.
В некоторых проектах «Строительный трест» использует BIM-технологии для управления строительством. Однако применять эту серьезную информационную модель в полном объеме для детального планирования и моделирования мы, застройщики, пока не готовы. Нужно обучать персонал и обеспечить заинтересованность всех участников процесса. При этом, к сожалению, не все можно смоделировать и формализовать, ведь наша жизнь не так структурирована, как информационная модель.

Михаил Орлов, директор департамента информационных технологий Группы ЦДС:
– Без современных IT-тех­но­логий эффективная работа уже невозможна. 
Для решения бизнес-задач мы создали цифровую лабораторию ЦДС Tech. Ее специалисты занимаются разработкой программных продуктов для всей нашей бизнес-цепочки: от этапа проектирования до приемки готовых квартир покупателями. Цифровизация и автоматизация процессов уже сэкономила нам 650 млн рублей при первоначальных инвестициях в цифровизацию бизнеса на уровне 300 млн рублей.

Роман Тарасенков, директор департамента технологической платформы Группы «Эталон»:
– Еще в 2012-м наши специалисты поняли перспективность практического использования ТИМ на всех этапах реализации инвестиционно-строительных проектов. Ключевая ценность технологии в создании единой информационной среды внутри компании. Благодаря этому все участники процесса могут пользоваться общей информационной базой, получая актуальные данные. Модель позволяет создавать чертежи и отчеты, выполнять анализ проекта, моделировать график производства работ и т. д.
Проекты Группы «Эталон» сегодня реализуются под ТИМ-контролем – формируются еженедельные отчеты с анализом хода строительных работ, контролируется уровень риска и безопасности на стройплощадках.
У «Эталона» есть свои наработки и большой опыт внедрения элементов «умного дома». Компания входит в рабочую группу при Минцифры, где активно участвует в разработке стандарта цифровизации многоквартирных домов и жилых кварталов. Покупателям квартир в комплексах комфорт-класса важны беспроводные приборы учета ЖКУ в квартире, а также возможность управления домофоном из приложения. В меньшей степени их пока интересует система распознавания лиц для входа в подъезд, удаленное управление доступом людей и транспорта, а также электроприборами. Жители домов класса «бизнес» также считают необходимыми беспроводные приборы учета, наличие систем фиксирования протечек и автоматизированного запирания стояков и возможность доступа к видеокамерам на территории ЖК. Не очень важны для них возможность управлять оборудованием квартиры при помощи голосовых помощников и Wi-Fi во дворе.

Елизавета Сайфуллина, BIM-менеджер ГК «Глобал ЭМ»:
– BIM-технологии – это реальная потребность рынка в автоматизации некоторых процессов, которые позволят обновить отрасль и максимально ускорить строительство. Но в большинстве случаев застройщики используют это слово просто в угоду моде. Тенденция такова, что все больше заказчиков просят выполнить проект с использованием BIM-технологий, но зачастую они неправильно трактуют это понятие или вовсе его не понимают. Проектировщики этим пользуются, предлагают использование Revit для информационного моделирования, но итоговый продукт получается некачественным, поскольку технологии применяют некорректно. Просто ради того, чтобы поставить в проекте слово BIM, которое так хочет видеть заказчик. Некачественными 3D-модели проектов получаются из-за нехватки квалифицированных специалистов, а если посмотреть глубже, из-за дефицита преподавательского состава в наших университетах, готового грамотно преподавать данную специальность.

Оксана Кравцова, совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой»:
– Цифровизация – это точно про эволюцию. Сейчас мы еще в начале пути, но дорогу осилит идущий. Конечно, строительство консервативно. Многие рабочие процессы не изменились со времен пирамид. Однако некоторые нужно переводить в цифру. К примеру, BIM-проектирование повышает экономическую эффективность.
В элитном сегменте «умный дом» устанавливается в 90% квартир. Хорошая система – это очень удобно и дорого, но она в разы повышает качество жизни. Мы не видим смысла закладывать такие опции на этапе проектирования, так как они очень индивидуальны. Конечно, есть общие моменты: системы безопасности, автоматические счетчики и т. д., которые должны быть во всех домах. 
В некоторых случаях виртуальный тур действительно может заменить реальный визит. Скажем, покупатель живет в другом городе, доверяет девелоперу, квартира инвестиционная, сам он жить в ней не будет (атмосфера места, близкая эстетика и т. д. не важны). При таком раскладе объект можно оценить и по 3D-модели. Еще совсем недавно на нулевом цикле и этого не было, клиенты приобретали обещания.

Юлия Беззабарова, коммерческий директор PLG:
– Доля исключительно виртуальных показов (без посещения шоу-рума) у нас составляет 20% и соответствует проценту региональных покупателей. Для инвесторов, проживающих, к примеру, во Владивостоке виртуальный шоу-рум – отличная возможность оценить объект и принять решение о сделке. При этом мы не наблюдаем тенденцию к полному переходу на виртуальные туры и показы. Клиенты из Петербурга, Ленобласти и Москвы предпочитают перед тем, как вложить деньги в актив, убедиться в его инвестиционной привлекательности лично. С открытием отеля визиты стали еще информативнее, так как инвесторы смотрят не только на будущий номер, но и на лобби, ресепшн, оценивают общую атмосферу. 

Владимир Шабанов, вице-президент сегмента ЮИТ «Жилищное строительство, Россия» в Санкт-Петербурге:
– У нас многие процессы оцифрованы уже довольно давно: управление организацией, электронный документооборот, управление продажами и аналитика, управление строительными проектами… Проектирование тоже осуществляется в BIM. Своевременный переход к цифровым технологиям позволил практически безболезненно перестроиться на дистанционный формат работы в условиях пандемии. О какой-то экономии говорить на данный момент затруднительно. Инвестиции в цифровизацию окупятся нескоро. Многие направления еще на начальной стадии развития, например те, что касаются строительства. А про эксплуатацию и говорить еще рано.
Определенный спрос на «умный дом» есть, мы стараемся его удовлетворить, но без фанатизма. Рост затрат, а соответственно и цен на жилье сейчас таков, что с дополнительным увеличением себестоимости приходится быть предельно осторожным. Мы проанализировали наиболее актуальные для потребителя элементы «умного дома» и реализуем их в некоторых своих проектах. Остальное клиент может подключить сам на этапе эксплуатации. 
Виртуальный тур на объект никогда не заменит реальный визит, но он возможен только после ввода в эксплуатацию, поэтому смысл в таком инструменте, конечно, есть. Мы в разумном объеме его реализуем.
В работе УК максимально цифровизован клиентский интерфейс. В технической части пока слишком много вопросов, как нормативных, так и организационных, экономических. Например, большая часть ресурсоснабжающих организаций не готова к обработке показаний «умных счетчиков». А за выполнение этих функций силами УК не готово платить большинство клиентов. Так что пока это вопросы будущего.

Алина Плетцер, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»:
– Без сомнения, за цифровыми технологиями будущее. Информационное моделирование уже прочно вошло в проектирование и внедряется в строительство и экспертизу. Нужно только понимать, что это не просто трехмерная модель здания, но и возможность применить каталогизированные и стандартизированные материалы, весь сбор исходно-разрешительной документации по объекту и территории, исчерпывающий набор информации, включая данные Росреестра, экспертные заключения, эксплуатационные документы и пр.
В глобальном масштабе цифровизация – это принцип одного виртуального окна для упрощения и ускорения согласовательных и регистрационных процедур. Мы ориентируемся на коллег за рубежом, где проникновение цифровых технологий во все области жизни достигло всеобъемлющего масштаба и приносит положительные результаты. Как и в любом другом начинании, сначала мы опасаемся и даже избегаем новинок, но потом привыкаем к ним и понимаем, что это удобно и полезно. 

Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group:
– Покупатель уже давно готов к элементам «умного дома». Минимум, который должен быть в каждой новостройке, – это автоматическая передача показаний со счетчиков в УК, возможность удаленно управлять открытием входных дверей и калиток, возможность просматривать изображение с камер во дворе и внутри объекта.
Многие покупатели уже внедрили разные формы управления в своих квартирах типа Siri или Алисы. Многие бренды предлагают удаленный запуск бытовой техники (посудомойки, стиральной машины, духовки). Поэтому диджитализация постепенно приходит в наши дома.
Одновременно застройщики все активнее внедряют технологии, которые позволяют виртуально прогуляться по объекту, посмотреть виды из окон, «примерить» квартиру на себя. Это очень удобно, особенно для иногородних покупателей. Хотя тем, кто приобретает дорогую недвижимость, важно «потрогать и пощупать» продукт, встретиться с менеджером и обсудить вживую все имеющиеся вопросы. Человеку нужен человек. Этот принцип актуален и сегодня, особенно в условиях ограничений. Люди соскучилась по живому общению, и полностью перевести процесс покупки в онлайн не выйдет.

Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании «Полис Групп»:
– Цифровые технологии однозначно должны появляться в жилищном строительстве. На петербургском рынке много региональных клиентов, которым удобно приобретать квартиру дистанционно. Более того, специфика рынка новостроек такова, что до окончания строительства показать клиентам квартиру невозможно, и виртуальная реальность приходит на помощь.
Система «умный дом» стала для многих привычной, хотя бы в части видеонаблюдения и автоматического сбора показаний счетчиков. Люди привыкают к комфорту и экономии времени.

Даниил Федичев, депутат Законодательного собрания Ленобласти:
– Любой шаг навстречу «цифре» – это несомненный плюс. В телефоне, который лежит у тебя в кармане, ты можешь постоянно отслеживать весь цикл стройки (если ты ее ведешь) либо можешь выбрать квартиру и потом купить ее (тут не забыть про цифровую подпись, главное).
Сейчас строительный рынок развивается за счет дистанционных продаж квартир. Не надо ехать в офис, не надо долгих разговоров с менеджерами: зашел на сайт – выбрал – купил. Однако надо понимать, что переход на новые технологии не должен быть одномоментным: людям нужно время, чтобы привыкнуть к новым вводным.
Что касается «умного дома», он уже стал насущной необходимостью. Я в первую очередь про датчики протечек и т. п. Не говоря уж о том, что на «умные колонки» можно вывести управление всеми коммуникациями квартиры, и ты, даже находясь на другом краю Земли, с телефона узнаешь, сколько электроэнергии «съел» холодильник.

Юлия Копытова, юрист компании «Адвокат ФРЕММ»:
–  В домах с «умными» системами отопления, вентиляции, рекуперации и «умными» счетчиками нужны техники, умеющие обращаться с таким оборудованием, а профессионалов мало, и далеко не все управляющие компании могут их найти. В итоге при неправильном обслуживании «умная» система перестает работать, как положено. 
И вот тогда возникает конфликт, недовольство собственников и претензии к управляющим компаниям.

Кеннет Линдгрен, генеральный директор «KONE Россия»:
– Один из ключевых элементов «умных» зданий – лифт, к которому интегрируются роботы-доставщики, удаленный мониторинг технического состояния и автоматический вызов при открывании входной двери. Например, мы разработали решение, позволяющее открыть дверь подъезда и вызвать лифт, не нажав ни одной кнопки. Цифровым ключом выступает смартфон, который через Bluetooth подключается к считывателю на здании.
Стоит учесть, что цифровые решения, расширения и приложения могут развиваться только на основе качественно сформированной инфраструктуры. Иными словами, объекты должны быть достаточно современными, чтобы в них можно было интегрировать технические нововведения. Так, замена обычного лифта на его «умный» аналог с облачным подключением может существенно сократить число неисправностей в первые два года эксплуатации, поскольку до 70% неполадок могут быть обнаружены заранее.

Роман Мирошников, исполнительный директор ГК «Ойкумена»:
– Многие крупные застройщики уже переходят на BIM-проектирование: это значит, они четко просчитали все затраты и пришли к выводу, что такой подход более выгодный. Хотя внедрение BIM само по себе требует дополнительных расходов – как временных, так и постоянных (например, нужны новые штатные единицы, такие как BIM-инженер или менеджер). Параллельно некоторые девелоперы создают собственные платформы (или, как их сейчас принято называть, экосистемы), а также приложения для жильцов. Все это требует издержек на разработку и техподдержку. Компаниям с небольшим числом проектов, а также тем, кто возводит жилье массовых серий, скорее всего, инновации пока не по карману.
Однако некоторые IT-решения применяют практически все. Например, онлайн-бронирование квартир, внедрение определенных этапов электронной сделки совместно с банками и так далее. Тот же виртуальный тур может оказаться полезным. Мы это ощутили во время локдауна, когда приходилось закрывать офисы продаж.

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
– Создание «умного города» должно отталкиваться от ESG-повестки и с учетом внедрения комплексных (единых для всех девелоперов!) стандартов цифровой среды. Применяя разнородные точечные решения, мы к хорошим результатам не придем.
Нужна синхронизация «цифры» с градостроительными стандартами, с оценкой портрета жителя и с поправкой на класс недвижимости. Первичны не квартиры, а управление городской инфраструктурой, дорогами, сетями, инженерными системами. 
У нас в Gatchina Gardens еще на этапе проектирования были заложены базовые принципы «умного города», от «интернета вещей» до управления коммунальными сетями и трафиком. В новых проектах это дается проще. А вот создавать стандарты для существующей городской агломерации – гораздо более сложная работа. 
 
Роман Блонов, директор по развитию PropTech «Миран»:
– Раньше цифровизация строительства, действительно, была трендом – молодым, удобным, престижным. Она повышала ценность элитных и бизнес-продуктов, создавала ощущение luxury. Учитывая, что в ближайшее время строительство по госконтрактам будет осуществляться с использованием BIM-модели, переход в «цифру» уже скоро станет нормой. И хотя, согласно исследованию PlanRadar, в России BIM для проектирования применяют лишь 12% девелоперов, популярность направления будет расти.
Наиболее заметны результаты внедрения «цифры» в сфере продаж недвижимости.
Использование новых технологий привело к переходу на безбумажные электронные сделки, клиенты и компании стали экономить ресурсы, появилась возможность дистанционно проводить экскурсии на объектах.
В проектировании экономия от использования BIM видна в проектах комплексного развития, на больших участках, а также на объектах полного цикла – от стройки и до управления.
Аллергии на digital у покупателя нет, напротив – спрос растет, и во многом это обусловлено выходом на рынок нового поколения, которое с детства пользуется гаджетами и привыкло на «ты» общаться с цифрой. Серьезное влияние оказал и коронавирус. Мы видим это и на примере коммерческой недвижимости. Осенью 2021-го в Москве открылся первый digital-отель Vertical Boutique, в котором внедрена наша разработка «Приложение гостя». По сути, это «цифровой консьерж» для любого посетителя.
«Умные» счетчики позволяют не только снизить количество конфликтов и смягчить разногласия, но и устранить головную боль управляющих компаний.