Страховка от долевых несчастий

Власти и банки сетуют, что застройщики неохотно обращаются за получением проектного финансирования и открытием эскроу-счетов. Девелоперы, в свою очередь, жалуются на проблемы при получении кредитов и медлительность банков. А граждане, ради защиты которых и затевалась реформа долевого строительства, зачастую не понимают, какие гарантии получат.

С 1 июля 2019 года застройщики не смогут брать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан будут храниться на эскроу-счетах в уполномоченных банках. Девелопер сможет получить эти деньги только после ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что оплачивать строительство он должен за счёт собственных средств или кредитов – проектного финансирования.
Правда, для некоторых проектов сделают исключение, их можно будет завершить по старым правилам, но критерии отбора пока не утверждены. Тем не менее уже в скором будущем квартиры во всех российских новостройках будут продавать по схеме со счетами эскроу. Однако в Центробанке говорят, что пока во всей стране открыто менее полутора тысяч таких счетов (подавляющее большинство в Сбербанке). А застройщики подали в 11 банков только 500 заявок на проектное финансирование. При этом, по оценкам экспертов, через пару лет кредиты должны полностью заменить средства граждан, объём которых на первичном рынке оценивается в 4,6 трлн рублей.

В первый раз всегда трудно

Застройщики жалуются на проблемы с получением кредита, но, например, Сбербанк уже одобрил заявки на проектное финансирование более чем 90 проектов, в которых используются счета эскроу. Общая сумма таких займов превысила 102 млрд рублей. Лидируют по объёмам кредитования Москва (62 млрд), а по числу открытых эскроу-счетов впереди Ленобласть – 206 штук. Всего Сбербанк открыл 1239 счетов эскроу физических лиц.
У банка есть разные программы для каждой стадии реализации проекта: от разработки проектной документации до ввода в эксплуатацию. Помимо «Комплексного предложения для застройщиков и покупателей квартир» есть и программы финансирования жилья по «смешанной» схеме – со счетами эскроу и без них.
«Сбербанком накоплен огромный опыт по проектному финансированию жилья, и использование эскроу-счетов существенным образом ничего не меняет с точки зрения анализа проекта. Поэтому для строительных компаний, кто уже использовал проектное финансирование, переход к кредитованию с эскроу будет лёгким. Для тех застройщиков, кто не имеет такого опыта в банках, особенно если раньше финансирование проектов велось «котловым» способом, – это своего рода вызов: необходимо будет полностью перестроить ряд процессов, предоставить все необходимые документы и стать прозрачными для банков», – говорит председатель Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Виктор Вентимилла Алонсо.

Отказ – не приговор

На рассмотрении в Сбербанке находится ещё более 200 заявок на проектное финансирование, из них 137 – с использованием счетов эскроу. По уже имеющейся статистике одобрение получает примерно половина заявок. Банк оценивает качество проекта, его рентабельность, устойчивость к снижению рыночных цен на недвижимость или снижению объёмов продаж, 
а также самого застройщика. Но это не значит, что все проекты, получившие отказ, не смогут получить проектное финансирование. Некоторым банк предлагает иную структуру сделки, при которой может быть положительное решение, и клиенты её рассматривают. Например, пришёл застройщик, у которого есть собственные средства в размере 15% от стоимости проекта. Но проект имеет низкую рентабельность и чувствителен к изменению цен и объёмов продаж. При таком размере собственных средств финансировать проект банк не готов. 
Но если вклад застройщика составит, например, 20%, кредит, скорее всего, выдадут.

Гражданские гарантии

Покупателям новая схема гарантирует полную сохранность вложенных средств. Фактически деньги заморожены на счёте эскроу. Если объект по тем или иным причинам не завершён, дольщики получают деньги в полном объёме. В законе чётко прописаны условия расторжения эскроу-счетов. Например, гражданин может это сделать в одностороннем порядке, если объект не сдан вовремя или застройщик обанкротился. А можно и в судебном порядке по нескольким причинам, опять же установленным законом, например, когда застройщик не соблюдает условия договора. Граждане получат свои средства, даже если у кредитного учреждения отзовут лицензию, поскольку деньги застрахованы Агентством по страхованию вкладов.