Что станет сигналом обвала в недвижимости?

Рынок недвижимости обладает огромной инерцией. Негативные процессы в экономике затрагивают и этот сегмент, но все происходит медленно и печально. О том, с какими проблемами могут столкнуться участники рынка недвижимости, мы писали ранее.

Мы попросили прокомментировать ситуацию в сфере финансов и недвижимости экономиста Дмитрия Прокофьева.

Наши вопросы: какие «точки» стоит мониторить, чтобы хоть как-то планировать свои действия (курс рубля, ограничения по валюте, фондовые рынки, что-то еще)? Предстоит ли нам увидеть массовое бегство от рубля в «реальные ценности» – керосин, гречку, квадратные метры? Как будет выглядеть рынок жилья в условиях нарастающей изоляции от внешнего мира?  

«Чтобы понимать происходящее в экономике, важно смотреть на курс рубля и на меры ЦБ по поддержанию ликвидности, – заявил Дмитрий Прокофьев. – Банк России уже объявил о беспрецедентных мерах поддержки на сотни миллиардов рублей, с тем чтобы российские банки могли выполнять текущие обязательства. Фондовый рынок – непоказателен: сейчас там «идеальный шторм», граждане не могут ни продать акции российских эмитентов, ни купить те бумаги, которые подешевели. Рынок недвижимости более инерционен, чем рынок FMCG [товаров повседневного спроса. – NSP]. Но цены на технику уже пошли вверх. Наши производители и экспортеры «аварийный спрос» со стороны населения понимают как сигнал для повышения цен. Кроме того, если говорить о рынке жилья, то он локализован и зависит в основном от уровня доходов населения и возможности людей обслуживать ипотечные платежи. В сложившейся ситуации с жилищным строительством риски лежат не на банках и не на «государственных институтах развития». У банка в любом случае остается заложенная квартира; застройщик уже получил проектное финансирование. Все риски – на гражданах и домохозяйствах.

Фактором, определяющим поведение людей на жилищном рынке, является не цена квадратного метра, а размер ежемесячных ипотечных платежей. Люди смотрят – позволяют ли их доходы оплачивать ежемесячные расходы на ипотеку или нет, и, если им кажется, что денег хватает, они берут ипотеку. Но другая часть их расходов – это расходы «на жизнь». И если домохозяйства, с учетом растущих затрат на все остальное, перестанут справляться с этими платежами, мы рискуем увидеть серьезные проблемы на рынке жилья. Как показал мировой финансовый кризис 2008–2009 годов, который, кстати, начался именно с ипотеки, для запуска не надо даже массовых дефолтов. Достаточно, чтобы на рынок вышли 5–7% дефолтных квартир.

Триггерами и сигналами надвигающегося кризиса на жилищном рынке будут служить три фактора: увеличение доли просроченных платежей по ипотеке, рост запросов на рефинансирование и рост предложения дефолтных квартир. Фактор, который будет «держать» рынок, – это сохраняющийся экстремальный спрос на жилье в больших городах, потому что за пределами этих городов качество жизни находится на совершенно другом уровне».

Подробнее о ситуации в экономике смотрите, например, на ТГ-канале Дмитрия Прокофьева. А также в предыдущих публикациях на NSP.