НАШ ЦИТАТНИК: «Государству не следует поддерживать спрос на некомфортные типологии жилья. В большинстве случаев, если семья покупает за счет ипотеки с господдержкой однокомнатную квартиру, она в дальнейшем уже лишается возможности улучшить свои жилищные условия…» Наталья Трунова

1 июля, 16:26
27 февраля в 16:10

Как введение санкций скажется на рынке недвижимости?

Ставки по ипотеке вырастут до 18%, застройщики начнут поднимать цены на жилье; после ажиотажа цены начнут снижаться.

Фото: freepik.com

Правило первое и главное: «не принимать решение в точке паники». (Цитата из политолога Екатерины Шульман.) Присоединяемся и поддерживаем! Мир вокруг (пока) не рушится, но меняется. И какое бы решение вы сейчас ни приняли, оно, скорее всего, будет ошибочным. Потому что угадать траекторию можно только случайно. Но минимизировать потери – вполне реально.

Контекст 

Исходим из того, что известно на данный момент, когда мы готовим этот материал.

Введены или будут введены широкие финансовые санкции в отношении крупнейших российских банков; объявлено о замораживании активов ЦБ. Страны Европы одна за другой закрывают небо и возможность въезда для россиян.

Введены ограничения на импорт высокотехнологичной продукции; по оценкам Белого дома, ее импорт в Россию будет сокращен минимум вдвое. Компании Intel и AMD заявили о приостановке поставок. Прекратили отгрузку европейские автопроизводители. Уже отправленные в Россию контейнеровозы с любыми товарами не смогут причалить, компании-перевозчики разворачивают корабли. Не хотят угодить под санкции. Реакция: сеть DNS еще 25 февраля увеличила цены на бытовую электронику на 30%.

Спор холодильника с телевизором (в перспективе) может закончиться неожиданно: вничью ввиду отсутствия как одного, так и другого. Потому что даже у «отечественного производителя» (липецкий «Стинол») полно западных комплектующих. Как и в российском сельском хозяйстве. С импортозамещением мы уже знакомы; пока не впечатляет.

В ближайшие дни ажиотажный спрос «на бетон» будет конкурировать с таким же «аварийным» спросом на «плазму», сложную технику, автомобили и прочее.

Недвижимость

Мы исходим из того, что понедельник начнется с повышения ипотечных ставок до 13–15–18%. В принципе, это происходило уже в пятницу. Ставки в 18% раньше считались «заградительными» – банк выставляет их, когда вообще не хочет выдавать ипотеку. NSP прогнозирует всплеск спроса на «кредиты с господдержкой» – семейная ипотека и т. д. Ставка в 6–7% и в относительно спокойный период была соблазнительной, сейчас искушение воспользоваться субсидией для части семей станет непреодолимым. Предупреждаем: вы действительно уверены, что сможете выплачивать 30–40 тыс. рублей в месяц много лет? Что с вашими источниками дохода ничего не случится? Главное – что оставшихся после выплат денег хватит на приемлемую жизнь?

Тем покупателям, у кого сделки в стадии оформления (одобрена кредитная заявка, поданы документы), рекомендуем форсировать процесс, если это возможно. Лучших условий для покупки не будет долго.

Мы также предполагаем, что в ближайшие дни крупнейшие застройщики начнут пересматривать цены в сторону повышения. Потому что рубль падает, потому что импортные комплектующие (вероятно) будут недоступны, проектное финансирование подорожает и т. д. Вероятно, будет отложен запуск новых крупных проектов.

Объекты на финишной стадии – в приоритете. На стартовой – в зоне риска. «Легкие» и простые проекты предпочтительнее долгих и высокотехнологичных...

На вторичном рынке: будет увеличиваться доля отказов, как со стороны продавца (кому нужны «фантики»?), так и со стороны покупателя (а может, лучше все же долларов прикупить, хоть и втридорога? Или домик в Турции). Эта лихорадка продлится несколько дней, возможно – недель. До наступления нового неустойчивого равновесия.

Кроме того, любая нестабильность провоцирует рост мошеннических сделок. Особенное внимание – системе взаимных расчетов и безопасности.

Заодно настоятельно рекомендуем сделать копии правоустанавливающих документов в бумажном варианте. Мало ли...

Траектория

Сделка с недвижимостью (любая!) это надолго. Она определяет вашу жизнь на много лет вперед. Не торопитесь с продажей, если не решили, как распорядиться полученной суммой. Не спешите с покупкой, если не уверены, что в ближайшие месяцы не придется переезжать.

Из долгосрочного: в перспективе спрос на жилье по сложившимся ценам будет падать. Просто потому, что у массы людей вокруг сократятся источники доходов. Весь ритейл, завязанный на импорт; весь туристический сегмент и часть общепита (те, кто еще выжил); значительная часть занятых в сфере перевозок... Под вопросом IT-сфера: как там санкции против Google? Увеличится предложение жилья в аренду.

Уверенно могут себя чувствовать представители «реальных» профессий: сантехники и автослесари, ремонтники; те из госслужащих, кого не сократят. Военные. Небольшие автономные фермеры – с поправкой на корма и технику...

И неважно, сколько будет стоить ваша купленная «про запас» квартира в рублях – важно, сколько она будет стоить в запчастях для внедорожника или во ввезенных по «серым» схемам компьютерах.

Отдельный непростой вопрос, что выбрать, с учетом изменившихся вводных: город, с его плотностью социальных связей и возможностей, или все же поселок в пригороде, с его автономностью и соседской взаимопомощью.

Главное – не спешить. Сесть и подумать, «проиграть» возможные сценарии будущей жизни.

P.S.

Редакция NSP постарается оперативно и объективно информировать читателей о происходящих и предполагаемых переменах на рынке недвижимости. Мы также подготовим и опубликуем небольшие обзоры-инструкции по безопасным расчетам на «вторичке»; по определению размера ипотечных платежей; советы, как избежать мошеннических схем; алгоритмы выбора городских и загородных объектов.