Скорая помощь для строителей

Предложенных изменений много; в основном они пока заявлены (продекларированы), но еще не оформлены в распоряжениях. В том числе ключевые: про ипотеку для новостроек под 12% и про проектное финансирование не дороже 15%. Впрочем, сейчас важные документы выпускают быстро, правда, не всегда должного качества.

Для удобства понимания предстоящие перемены стоит разделить на группы. Первая призвана обеспечить завершение уже начатых проектов. Вторая – облегчить и упростить запуск новых. Третья – поддержка спроса. Четвертая – госзаказ.

К мерам первой группы можно отнести: контроль за ценами на стройматериалы; отмену штрафов и пеней при нарушении сроков, продление срока депонирования средств на счетах эскроу; запрет на банкротство застройщиков; упрощение порядка ввода в эксплуатацию (например, при несоответствии построенного назначению участка). Поэтапное раскрытие эскроу – обсуждается, пока единого мнения в правительстве нет. Конечно, как в любом лекарстве, в этих мерах есть «побочка» – запрет на банкротство застройщиков позволит строителям переносить ввод без оглядки на претензии дольщиков, но заодно порушит планы «ДОМ.РФ» по завершению проблемных объектов. А исключение проверки «на соответствие» даст шансы на ввод любителям строить в водоохранных зонах и на территории лесного фонда. Увеличится производство «псевдожилья»: девелоперам, которые возводят апартаменты с минимальным сервисом, больше не нужно делать вид, что это гостиницы.  Контроль за ценами в исполнении ФАС до сих пор не выглядел эффективным: антимонопольщики еще в пандемию пытались регулировать цены на металл, лесоматериалы и т. д. – не получилось. Важный фактор – стоимость проектного финансирования по уже одобренным проектам. Здесь информация противоречивая: по отзывам девелоперов, после драматичного повышения ключевой ставки ЦБ Сбер сохранял ранее согласованные со строителями ставки, банк «ДОМ.РФ» – менял (например, в проекте «Омакульма-Аннино»).

Сильным шагом было бы поэтапное раскрытие эскроу-счетов, но здесь строительному лобби противостоит не менее могущественное банковское: финансисты вовсе не заинтересованы упускать возможность использовать средства дольщиков, в полном объеме лежащие в банках до сдачи дома.

Вторая группа: упрощение старта. На это направлены: ограничения по стоимости проектного финансирования «потолком» в 15% (пока это декларация), сокращение сроков обсуждения изменений в генпланы поселений (до 1 месяца), предоставление местным властям права предоставлять участки без торгов и за 1 рубль, упрощение предпроектной экспертизы (см., например, письмо Минстроя № 11233 от 18 марта). О том, что петербургские строители уже приостанавливают запуск новых проектов, сообщает "Коммерсантъ". Основная причина понятна: на сегодня совершенно неизвестно, кто будет покупать квартиры на стартовой стадии. И даже если властям удастся добиться снижения себестоимости для «пусковых комплексов» – они тут же вступят в беспощадную конкуренцию с теми ЖК, которые находятся в высокой стадии готовности.

Третья группа: стимулирование спроса. Здесь, к сожалению, ничего нового. Как в пандемию субсидировали ипотеку, так и в условиях нового кризиса предлагается то же самое. Заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин заявил, что ипотека с господдержкой на новостройки с 1 апреля будет предоставляться по ставке 12%, сохраняются льготы по «семейной», «дальневосточной» и даже «сельской» ипотеке. Особенно трогательно в этом ряду выглядит «сельская» ипотека под 3%. Программу никто не отменял, но и кредитов по ней год как не выдают: «нет лимитов». Минфин не горит желанием субсидировать банкам разницу в 17% (между ключевой ставкой ЦБ и стоимостью «сельских» займов). Но дело даже не в этом. Льготная ставка в начале пандемии работала на привлечение новых заемщиков: граждане верили, что медицина с вирусом справится, что возобновится бизнес, и доходы позволят рассчитываться по кредитам. Сегодня у подавляющего большинства нет особой уверенности в будущем. Экономист Дмитрий Прокофьев на круглом столе, организованном редакцией «НП», заявил: государство будет поддерживать уровень доходов у трех категорий сотрудников: силовики, ВПК, «нефтянка». Остальным придется заботиться о себе самостоятельно. В условиях роста явной и скрытой (сохранение неполной занятости при сокращении дохода) безработицы брать кредит на 25 лет, даже по льготной ставке, выглядит рискованным шагом. Так что спрос будет сокращаться. В марте девелоперы еще отчитаются о приличном количестве ДДУ (за счет перевода снятых с депозитов рублей в квадратные метры), но в апреле начнется снижение.

Четвертая группа. В сфере госзаказа сделаны вполне адекватные ситуации шаги: увеличен размер аванса (до 50-80%), разрешено, ввиду высокой инфляции, пересматривать сметы. Долгосрочные дорогостоящие проекты откладываются. (Ремонт дорог профинансируют, будущее метро – под вопросом.) Дополнительные полномочия (без дополнительного финансирования) предоставлены регионам. Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко уже заявил, что с выкупом социальных объектов у застройщиков на уже согласованную сумму 1,9 млрд рублей придется повременить. 

«Денег нет, но вы держитесь», – советовал экс-премьер-министр Дмитрий Медведев. Этот совет, в принципе, можно адресовать всей строительной отрасли.

Без поддержки строителей не оставят. В Петербурге и Ленобласти возводятся ЖК в общей сложности на 340 000 квартир, и более половины уже оплачены гражданами. Кроме того, на стройках заняты более 200 000 сотрудников, и далеко не все они – мигранты. Строители приносят в казну регионов 10-15% налоговых поступлений, что особенно актуально ввиду ухода крупнейших западных компаний. 

Насколько эффективными будут действия Минстроя и местных властей, увидим в ближайшее время.