НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

22 мая, 17:54
28 марта в 06:30

Скорая помощь для строителей

Правительство принимает три «пакета» экстренных мер, призванных помочь строительной отрасли. На подходе четвертый. Пока важные решения названы, но не оформлены документально.

Рис. Олега Дергачева
Рис. Олега Дергачева

Предложенных изменений много; в основном они пока заявлены (продекларированы), но еще не оформлены в распоряжениях. В том числе ключевые: про ипотеку для новостроек под 12% и про проектное финансирование не дороже 15%. Впрочем, сейчас важные документы выпускают быстро, правда, не всегда должного качества.

Для удобства понимания предстоящие перемены стоит разделить на группы. Первая призвана обеспечить завершение уже начатых проектов. Вторая – облегчить и упростить запуск новых. Третья – поддержка спроса. Четвертая – госзаказ.

К мерам первой группы можно отнести: контроль за ценами на стройматериалы; отмену штрафов и пеней при нарушении сроков, продление срока депонирования средств на счетах эскроу; запрет на банкротство застройщиков; упрощение порядка ввода в эксплуатацию (например, при несоответствии построенного назначению участка). Поэтапное раскрытие эскроу – обсуждается, пока единого мнения в правительстве нет. Конечно, как в любом лекарстве, в этих мерах есть «побочка» – запрет на банкротство застройщиков позволит строителям переносить ввод без оглядки на претензии дольщиков, но заодно порушит планы «ДОМ.РФ» по завершению проблемных объектов. А исключение проверки «на соответствие» даст шансы на ввод любителям строить в водоохранных зонах и на территории лесного фонда. Увеличится производство «псевдожилья»: девелоперам, которые возводят апартаменты с минимальным сервисом, больше не нужно делать вид, что это гостиницы.  Контроль за ценами в исполнении ФАС до сих пор не выглядел эффективным: антимонопольщики еще в пандемию пытались регулировать цены на металл, лесоматериалы и т. д. – не получилось. Важный фактор – стоимость проектного финансирования по уже одобренным проектам. Здесь информация противоречивая: по отзывам девелоперов, после драматичного повышения ключевой ставки ЦБ Сбер сохранял ранее согласованные со строителями ставки, банк «ДОМ.РФ» – менял (например, в проекте «Омакульма-Аннино»).

Сильным шагом было бы поэтапное раскрытие эскроу-счетов, но здесь строительному лобби противостоит не менее могущественное банковское: финансисты вовсе не заинтересованы упускать возможность использовать средства дольщиков, в полном объеме лежащие в банках до сдачи дома.

Вторая группа: упрощение старта. На это направлены: ограничения по стоимости проектного финансирования «потолком» в 15% (пока это декларация), сокращение сроков обсуждения изменений в генпланы поселений (до 1 месяца), предоставление местным властям права предоставлять участки без торгов и за 1 рубль, упрощение предпроектной экспертизы (см., например, письмо Минстроя № 11233 от 18 марта). О том, что петербургские строители уже приостанавливают запуск новых проектов, сообщает "Коммерсантъ". Основная причина понятна: на сегодня совершенно неизвестно, кто будет покупать квартиры на стартовой стадии. И даже если властям удастся добиться снижения себестоимости для «пусковых комплексов» – они тут же вступят в беспощадную конкуренцию с теми ЖК, которые находятся в высокой стадии готовности.

Третья группа: стимулирование спроса. Здесь, к сожалению, ничего нового. Как в пандемию субсидировали ипотеку, так и в условиях нового кризиса предлагается то же самое. Заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин заявил, что ипотека с господдержкой на новостройки с 1 апреля будет предоставляться по ставке 12%, сохраняются льготы по «семейной», «дальневосточной» и даже «сельской» ипотеке. Особенно трогательно в этом ряду выглядит «сельская» ипотека под 3%. Программу никто не отменял, но и кредитов по ней год как не выдают: «нет лимитов». Минфин не горит желанием субсидировать банкам разницу в 17% (между ключевой ставкой ЦБ и стоимостью «сельских» займов). Но дело даже не в этом. Льготная ставка в начале пандемии работала на привлечение новых заемщиков: граждане верили, что медицина с вирусом справится, что возобновится бизнес, и доходы позволят рассчитываться по кредитам. Сегодня у подавляющего большинства нет особой уверенности в будущем. Экономист Дмитрий Прокофьев на круглом столе, организованном редакцией «НП», заявил: государство будет поддерживать уровень доходов у трех категорий сотрудников: силовики, ВПК, «нефтянка». Остальным придется заботиться о себе самостоятельно. В условиях роста явной и скрытой (сохранение неполной занятости при сокращении дохода) безработицы брать кредит на 25 лет, даже по льготной ставке, выглядит рискованным шагом. Так что спрос будет сокращаться. В марте девелоперы еще отчитаются о приличном количестве ДДУ (за счет перевода снятых с депозитов рублей в квадратные метры), но в апреле начнется снижение.

Четвертая группа. В сфере госзаказа сделаны вполне адекватные ситуации шаги: увеличен размер аванса (до 50-80%), разрешено, ввиду высокой инфляции, пересматривать сметы. Долгосрочные дорогостоящие проекты откладываются. (Ремонт дорог профинансируют, будущее метро – под вопросом.) Дополнительные полномочия (без дополнительного финансирования) предоставлены регионам. Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко уже заявил, что с выкупом социальных объектов у застройщиков на уже согласованную сумму 1,9 млрд рублей придется повременить. 

«Денег нет, но вы держитесь», – советовал экс-премьер-министр Дмитрий Медведев. Этот совет, в принципе, можно адресовать всей строительной отрасли.

Без поддержки строителей не оставят. В Петербурге и Ленобласти возводятся ЖК в общей сложности на 340 000 квартир, и более половины уже оплачены гражданами. Кроме того, на стройках заняты более 200 000 сотрудников, и далеко не все они – мигранты. Строители приносят в казну регионов 10-15% налоговых поступлений, что особенно актуально ввиду ухода крупнейших западных компаний. 

Насколько эффективными будут действия Минстроя и местных властей, увидим в ближайшее время.