Почему тормозят продажи таунхаусов?
За последние два года продажи на загородном рынке выросли в 2,5 раза, а реализация таунхаусов – всего на треть. Причина – противоречивое регулирование.
За первое полугодие в таунхаусах Петербурга и Ленобласти реализовано 254 лота (секции), сообщают аналитики консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». Это немного больше, чем в прошлом году (230 секций за шесть месяцев – см. табл. 1) или за первое полугодие 2020-го (220 продаж). Но меньше, чем готовых домов и участков с подрядом в коттеджных поселках (более 300 сделок с января по июнь 2022-го). И в целом загородный рынок за период пандемии вырос более чем в два раза, а сегмент таунхаусов – всего на треть. Это не рост, это стагнация…
Объем предложения (количество секций) зафиксирован на уровне 1100 лотов – примерно как и в предыдущие годы.
Средние цены выросли: в эконом-классе прибавка с начала года составила 14%, в классе «комфорт» – 20%. Сейчас, по данным КЦ «ПН», самые доступные секции в проектах с таунхаусами продаются (в среднем) по 7,9 млн рублей, в сегменте «комфорт» – по 11,5 млн рублей.
Аналитики отмечают смещение спроса и предложения из Ленобласти в пригородные районы Петербурга. Например, в Петродворцовом районе реализуется проект «Таун град» компании УК «Теорема», в Стрельне выведен проект «Алгоритм Стрельна» от «Алгоритм Девелопмент».
В пригородных локациях безусловным лидером остается Всеволожский район, где проходит больше половины сделок с таунхаусами – 53%. (В основном – Вартемяги и Энколово.) Петродворцовый – на втором месте: 19% сделок. На третьем – Тосненский, 13%, проекты сконцентрированы в Федоровском.
Таунхаусы остаются компромиссным вариантом для тех, кто склонен к пригородной жизни, но не готов полностью брать на себя ответственность за содержание, эксплуатацию и ремонт дома. По мнению участников рынка, вывод новых проектов в формате таунхаусов сдерживается противоречиями в нормативной базе.
В конце 2021 года были приняты поправки в Градкодекс, в соответствии с которыми каждая секция таунхауса теперь считается индивидуальным домом. Эти нормы вступили в силу 1 марта 2022-го. И теперь придется считать: если в местных нормативах (например, в ПЗЗ) указано, что индивидуальный дом нельзя размещать на участке меньше 4–6 соток – как быть с таунхаусами? (Обычно в таких проектах приходится 2–3 сотки на домовладение.) В некоторых проектах – например, в Вартемягах – застройщики выкручиваются, оформляя участок под корпусом таунхаусов на 4–6 секций в долевую собственность. Там возникают конфликты другого рода: чтобы построить гараж или забор – придется получить согласие соседей. Далеко не все ясно, как оформлять общедомовые сети и т. д.
