НАШ ЦИТАТНИК: «Мы не прогнозируем спад в строительстве, но для прямого сравнения рынка с докризисным мало стабильных критериев. Рынок меняется. Однако сознательное торможение проектов противоречит логике наполнения эскроу-счетов...» Сергей Софронов

6 октября, 08:20
8 августа в 09:00

Александр Погодин: «Мы не делаем революцию, но реализуем принципы well-being»

Компания Formula City недавно вывела на рынок первый апарт-отель Well на наб. Обводного канала, 118. В течение года она планирует начать еще три проекта новой сети в Петербурге, в том числе и в качестве УК, смотрит также на Москву и Среднюю Азию. О новом опыте в сегменте апартаментов и перспективах сетевого развития рассуждает партнер и директор управляющей компании Well Александр Погодин.

Погодин
Александр Сергеевич

учредитель и гендиректор компании WE`LL

— Спрос на новостройки сократился на 40% в первом полугодии. Вы почувствовали спад? Как сегодня идут продажи? 
— Официально продажи мы начали только на днях. Но уже с декабря прошлого года наши знакомые и партнеры могли бронировать юниты: сегодня реализовано порядка 200 апартаментов. Поэтому объем продаж за первое полугодие нас полностью удовлетворяет. Если бы они шли еще активнее, мы бы притормозили. Сейчас мы начали рекламную кампанию, приуроченную к старту продаж, и готовы отвечать на все вопросы инвесторов. Не вижу ничего, что предвещало бы падение спроса. Идет период «переваривания» произошедших событий, в том числе и негативных. Это абсолютно нормальный процесс. Все инвесторы сейчас находятся в фазе принятия решения.  

— Что у вас происходит с ценами? 
— С декабря 2021-го цена выросла с 300 тыс. рублей за кв. м до нынешних 400 тыс. В августе будут скидки: 21% за полную оплату или с суммы первого взноса при беспроцентной рассрочке до завершения стройки. Ценовые показатели выше, чем было заложено в бизнес-плане, но не стоит расслабляться. Стройка ведь тоже дорожает. А учитывая, что мы сдаем апартаменты с полной отделкой, меблировкой, комплектацией бытовой техникой и текстилем, надо держать в уме, что каждая из этих позиций тоже может измениться в цене. 
Мы сейчас строим девятый этаж, в двух секциях приступили к десятому. К концу сентября комплекс будет под крышей. Нас сильно волновала комплектация лифтового оборудования, но на днях подписан контракт с поставщиком, и теперь качество лифтов должно быть даже выше, чем мы планировали. 

— С кем подписали договор? 
— С фирмой из Китая. В этой стране можно найти как максимально дешевый товар с минимальным качеством, так и не слишком дорогой, но весьма качественный. Наш поставщик входит в десятку крупнейших компаний мира – лидеров лифтового оборудования. 

— Сопоставима ли цена этих лифтов с продукцией Otis или Kone, которые раньше можно было купить? 
— Да. Причем мы заключили договор по актуальному курсу доллара. А все расчеты в прошлом году были связаны с курсом валют примерно на 30% выше, чем сейчас. Поэтому на лифтах мы не только не потеряли, а даже выиграли, можем заказать дополнительные опции. Кстати, китайские лифты дают нам больше возможностей, чем Otis или Kone, которые мы изначально рассматривали. У кабин Otis, например, экран, как у смартфона. Это не очень удобно. Если захочешь установить побольше, придется искать решения за дополнительную плату. При этом производитель не будет нести за них никакой ответственности. В нашем случае возможности для выбора гораздо шире.  

апарт-отель Well
Фото: управляющая компания Well

— Меблировка подорожала? 
— Тут пока нет окончательной ясности. Хотя большая часть техники, в том числе и премиальной, в основном шла из Азии. Поэтому ничего страшного не ожидаю, более важен курс валют. Сейчас он хорош для покупки импортной техники и оборудования. С корпусной мебелью еще проще, так как за последние годы российские производители очень сильно продвинулись. У нас десяток нормальных вариантов на выбор.  

— Покупатели интересуются ипотекой и рассрочкой? Субсидируете ли ставки? 
— Раньше мы даже не рассматривали ипотеку в сегменте апартаментов. Сегодня есть покупатели, использующие банковские кредиты, и даже такие, которые берут пул апартаментов в ипотеку. Есть спрос – мы должны отвечать на него. 
В нашем проекте ипотеку выдают несколько банков, уже есть заключенные сделки. Сейчас рассматриваем и возможность субсидирования. Но не потому, что много запросов, а чтобы у нас была максимально возможная линейка предложения, отвечающая всем запросам покупателей. Если будет даже один клиент, которому нужно субсидирование, мы его обеспечим. 

— Чем апарт-отель Well будет отличаться от его предшественников?  
— Это будет «выжимка» из нашего опыта за последнее десятилетие. Покупатель становится более требовательным, поэтому предложение постоянно дополняется новыми возможностями. Это равным образом относится и к жилью. Сегодня клиент выбирает не только квадратные метры, но и архитектуру, общественные зоны, дворы, анализирует технические возможности здания. 
Поэтому в новом проекте общественных зон будет столько, сколько востребовано. У людей появится возможность получить максимальный перечень услуг в одном месте, причем даже тех, потребление которых еще не вошло в привычный обиход. Наша задача – сделать так, чтобы клиенту было приятнее и удобнее приглашать друзей и партнеров на встречу в наш апарт-отель; чтобы человек хотел выходить за его пределы только по некой «эксклюзивной» необходимости – ради встречи с городом. 
Мы стремимся создать среду, пребывание в которой будет делать человека счастливее. То есть, если чего-то клиенту в отеле не хватает, у нас должна быть возможность это предоставить. Такова наша идеология и идеология управляющей компании (УК). Поэтому создание качественной УК – равнозначная часть продукта, который мы реализуем. 

— Речь больше о сервисе, чем о каких-то физических опциях? 
— Все вместе. Например, чтобы обеспечить здоровое и вкусное питание, у нас должны быть организованы такие точки, где есть широкий ассортимент продуктов, удовлетворяющий всем запросам, а также предусмотрены соответствующие мощности в помещениях. Если мы продадим все площади на первом этаже, там не будет всех функций, которыми хотим обеспечить клиентов. 

— Вы собираетесь оставить в собственности эти помещения? 
— Либо оставим, либо будем реализовывать проекты с целевыми партнерами, например, с хорошим ресторатором. Если мы обещаем комфортную среду во всех проектируемых нами зонах, то даже увлажнение воздуха закладываем еще на этапе проекта. 

— Не кондиционирование, а именно увлажнение? 
— Все общественные зоны будут выполнены «под ключ», там будет и кондиционирование, и увлажнение. 

— Не влетит ли это в копеечку собственнику юнита, который оплатит эти расходы УК? 
— Основная идеология Well в том, что УК и владелец – это партнеры. УК не зарабатывает на собственниках, а берет в управление номера и зарабатывает для них. Это главный принцип работы. 

— На практике не всегда так гладко получается. 
— Согласен полностью. Но я буду и дальше настаивать, что в апарт-отелях УК отвечает за половину улучшений, которые есть в проекте.  

апарт-отель Well
Фото: управляющая компания Well

— Не во всяком пятизвездочном отеле Петербурга есть система увлажнения. Она предусмотрена и в юнитах или только в общественных зонах? 
— В общественных зонах она будет общей. А для номеров закупаются индивидуальные бытовые приборы увлажнения, которые будут входить в комплектацию. Надеюсь, клиенты оценят это по достоинству. Пользу увлажнения воздуха я знаю из личного опыта: отрегулировав зимой влажность воздуха в доме, мы очень быстро заметили, что ребенок перестал болеть, у него улучшился цвет кожи.  
Мы не делаем революцию, но пытаемся осуществить на нашем объекте принципы well-being (создание благоприятной среды для работы и жизни человека. – «НП»). А это включает качество воздуха и воды и многие другие параметры. Кстати, мы провели исследование воды, которую поставляет «Водоканал» именно в наш распределительный узел. И на основании этих данных ставим такие фильтры очистки, которые позволят довести воду до нужной кондиции. Кроме того, каждый юнит будет оснащен дополнительным фильтром для подготовки воды питьевого качества. Клиенту не надо будет возиться с бутилированной водой. Можно просто налить ее из-под крана. При этом за своевременную замену фильтров будет отвечать УК. 

— Кроме ресторанов и бара, что предусмотрено в инфраструктуре апарт-отеля Well? 
— Зона заботы о человеке и его здоровье от нашего партнера «Первая Линия. Health Care Resort»; коворкинг и хороший бизнес-центр, который будет трансформироваться в конференц-зал (до 100 мест); оборудованные (вплоть до VR-очков) переговорные комнаты; ресторан здорового и сбалансированного питания; пространство для выставок и небольшие помещения для занятий фитнесом – в основном для индивидуальных тренировок. Через дорогу – в ТРК «Варшавский экспресс» – есть полноценный фитнес-центр с бассейном, а также вскоре появится крупнейший в Петербурге фудкорт. Прямо под боком – гипермаркет «Лента», в 500 метрах – станция метро. 

— Как будете делить доход, какова доля УК? 
— Я бы называл это не доходом, а арендным потоком. УК распределяет прибыль пропорционально вложенным средствам. Чаще это называют «котловым» методом.  
Когда меня спрашивают, какой апартамент купить, отвечаю, что в каждый момент времени надо брать самое дешевое предложение, потому что оно окажется наилучшим для клиента.  
УК берет за свои услуги 15%. 
 
— Все ли 1220 номеров вы готовы взять в управление? 
— Да. Апартаменты будут реализованы двумя основными лотами. Порядка 250 юнитов на 3-м и 4-м этажах приобретаются паевым фондом и будут реализованы в виде паев. Они будут управляться как единый гостиничный блок. Второй лот – все остальные юниты, которые будут переданы нам в управление. 

— По вашим прогнозам, сколько апартов передадут вам? 
— Полагаю, около 70-80%. 

— Номера будут сдаваться в посуточную аренду или есть разные схемы? 
— Предусмотрена как краткосрочная аренда, так и среднесрочная (от месяца до трех) и на более длительный срок. 

— Номерной фонд апарт-отелей Петербурга уже слегка превышает номерной фонд гостиниц, а объекты продолжают строиться. Нет ощущения, что рынок апартаментов приближается к насыщению? 
— Сегодня я такой ситуации не вижу. В этом году мы без иностранных туристов имеем хорошую заполняемость. Если рассуждать про ближайшее будущее, то и девелоперы, и правительство рассчитывают, что туристический поток только увеличится.  

апарт-отель Well
Фото: управляющая компания Well

— Вы заявили, что будете развивать сеть апарт-отелей Well. Она будет региональной, российской или международной? 
— Мы строим сеть с возможностью масштабирования. В Петербурге планируем развиваться по двум схемам: с помощью родной девелоперской компании Formula City, а также с другими девелоперами. На сегодня и по первому, и по второму вариантам прорабатываются локации. На результат рассчитываем в течение текущего года. Предполагаем, что у нас будет три новых проекта в Петербурге. 
В Москве своих участков нет, ведем переговоры с девелоперами, которые приглашают нас как потенциальных партнеров. Интересны рынки среднеазиатских государств и Казахстана, которые показывают неплохой рост инвестиционной активности. Здесь мы пока не продвинулись дальше разговоров с заинтересованными лицами, но ограничений для тиражирования продукта за пределами России нет. 

— Ленобласть интересна? 
— В этом регионе рассматриваемых проектов сейчас нет. Но загородный рынок чувствует себя гораздо лучше, чем два года назад. У нас он всегда был каким-то застойным болотом, а по итогам 2020-го вдруг «выстрелил» – разобрали все, что было. Для нас пока нет подходящего предложения.