Эксперты уверены: цены в петербургских новостройках расти не будут

За год продажи квартир в новостройках региона (Петербург и Ленобласть) сократились на 41%.  Средняя стоимость лота на 19% выросла. Выручка застройщиков упала на 29%. Доля ипотеки увеличилась до 84%. В мае-июне-июле средние цены предложения перестали расти; продажи стабилизировались. Это уже не спад, это новая норма.

Федеральные СМИ предположили, что до конца года цены на строящееся жилье вырастут на 10%. У нас такой прогноз вызвал определенные сомнения

NSP провела экспресс-опрос среди участников рынка. Нас интересовали ключевые моменты. Вырастет ли спрос в августе-сентябре? Почему, за счет каких групп? Как повлияет сокращение продаж на рынок – больше непроданных квартир будет оставаться в сданных ЖК, увеличатся сроки ввода? Согласны ли вы с прогнозом о «росте цен на 10% к концу года»? Потенциал «ипотеки под 0,1%», похоже, почти исчерпан; будут ли застройщики вводит в пакет услуг сделки trade-in и «встречный выкуп» (зачет и продажу имеющегося жилья)?

Мнения экспертов

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:

- Нужно отметить, что в июле продажи новой недвижимости уже выросли по отношению к июню. То есть тренд меняется. В нашем случае лучшую динамику показывают проекты комфорт-класса и апартаментов: плюс 46% и 60%, соответственно. Продажи в августе на данный момент поддерживают этот тренд. Ожидаем, что итоги месяца будут не хуже июльских. Продажи осенью растут всегда — работает сезонный фактор.

Сроки ввода по финансовым причинам не увеличатся — проекты обеспечены банковским финансированием, и зависимости от поступлений денег от продаж у строек нет. На динамику строительства влияет совокупность факторов, среди которых спрос и рыночная конъюнктура — ключевые. В Петербурге ликвидность недвижимости одна из самых высоких в России, в этой части рынок находится в позитивной фазе.

Рост цен может быть и больше 10%, но - в отдельно взятых проектах. В других же, напротив, цены будут снижаться. Говорить об общероссийской статистике можно при наличии, скажем так, спортивного интереса. Каждый город сегодня представляет собой индивидуальный набор параметров, определяющих цены и спрос. В Петербурге цены будут расти умеренно.

Трейд-ин и встречный выкуп уже есть на рынке. У каждого застройщика свой ассортимент инструментов продаж, оптимизированный как под целевую аудиторию проектов, так и под портфель этих проектов. Ипотека под 0,1%, скорее всего, на рынке надолго.

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:

- В августе-сентября ожидаем определенного количества заявок на покупку. Но в сделки они скорее конвертируются в октябре-ноябре. Рост спроса – в октябре-ноябре. Увеличение по сделкам заметим, скорее всего, в конце года.

Надо учитывать, что в финансово-инвестиционной сфере закончилась история с депозитами; идет девалютизация (усилиями Центробанка): люди начнут выводить средства из валюты и переводить их в рубли. А рубли надо где-то держать. Доллар подрастет до 70 рублей, евро – до 75; скорее всего, часть средств потечет на рынок недвижимости, чтобы хотя бы сохранить средства, заработанные в период больших ставок.

Сроки ввода, скорее всего, увеличатся – по отдельным объектам. Особенно – в тех проектах, где массово использовались импортные материалы и системы, то есть в элит- и бизнес-классе. Трансформация логистических цепочек еще идет, многие проекты – в стадии пересмотра, как продукта, так и составляющих. Здесь будет перенос сроков, благо, государство позволяет.

На рынок это не повлияет – квартир в предложении достаточно, как в новостройках, так и в «старых» ЖК, введенных года-два назад. Цены будут удерживаться на сложившемся уровне, чтобы девелоперы могли набрать подушку безопасности, аккумулировать средства для покупки новых участков, для реструктуризации активов (набранные ранее уже истощились)

Не будет ни дикого всплеска, ни спада – потому что себестоимость (в целом) не скорректировалась.

На мой взгляд, для роста на 10% нет предпосылок, более вероятна стагнация. На самом деле цены сейчас перегреты – интервенциями со стороны государства и акциями самих девелоперов. Текущий спрос будет догонять предложение. Та цена, которая есть сегодня, через год будет справедливой, и уже от нее будет отталкиваться следующая волна роста. Если что-то кардинально изменится в геополитике. Экономика только еще начинает работать в новой парадигме. Пока все идет по накатанному, сегодняшние результаты – отголоски предыдущих периодов.

Потенциал «ипотеки под 0,1%» пока не исчерпан, но можно сказать, что этот метод не оправдал завышенных ожиданий.

«Трейд-ин», встречный выкуп – применяются, но использование этих инструментов ограничено тем, что вторичный рынок практически встал: нет господдержки ипотечных ставок. Поэтому доля «трейд-ин» небольшая, – у нас около 20%.

Недвижимость становится все менее доступной. В перспективе 10-15 лет мы увидим развития рынка доходной недвижимости, в том числе апартаментов. Потому что квартиры будут стоить огромных (по отношению к заработкам) денег. Наши города-миллионники проходят те же маршруты, которые проходили крупные города и финансовые центры во всем мире. Траектория развития Москвы и Петербурга, Екатеринбурга и Казани не сильно отличается от траектории Лондона или Нью-Йорка.

Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:

- Мы предполагаем, что спрос на качественные проекты в хорошей стадии готовности, с уверенными темпами строительства, продолжит восстанавливаться. И будут плавно расти цены на высоколиквидные объекты по мере вымывания такого предложения. В июне покупатели оживились, а по итогам июля мы выполнили планы по «Приморскому кварталу» и подмосковному «Дому-Мегалит в Королёве». Август, судя по сделкам и броням, также имеет все шансы на успех.

В «Приморском квартале» мы начинаем вводить в эксплуатацию корпуса на 2300 квартир вдоль Богатырского проспекта. Думаю, это подстегнет продажи как готового жилья, на которое еще до зимы будет действовать льготная и субсидированная ипотека, так и новых коммерческих помещений в 5-минутной доступности от метро – такого предложения в городе практически нет.

Кроме того, инвесторы могут наверстывать объемы сделок с жильем, ведь доступное предложение готовых новостроек у метро сокращается, а цены на такое жилье в перспективе значительно возрастут.

В рамках проектного финансирования сокращение продаж не отразится на сроках ввода.

Мы уже ввели и программу выкупа квартир, и «трейд-ин», которые являются больше сервисными и имиджевыми инструментами. Покупки новостройки с помощью зачета или выкупа вторички не меняют ситуацию с продажами коренным образом, зато расширяют возможности для наших клиентов.

Субсидированная «ипотека под 0,1%» – отличное предложение, и она нашла отклик среди покупателей. Из всей массы ипотечных заявок 55-60% приходится на субсидированную застройщиком ипотеку.

Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании "Полис Групп":

- Помимо сокращения продаж мы видим и сокращение предложения, а значит опасаться большого количества непроданных квартир в сданных домах все же не стоит. Сейчас формируется в том числе отложенный спрос, инвесторы в ожидании снижения ставок по ипотеке, решений по вторичному рынку и положительных новостей в сфере экономики.

Но популярным направлениям мы уже в августе начали понемногу поднимать цены на квартиры. До конца года ожидаем рост цен в диапазоне 5-7%.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент":

- Да, мы ожидаем, что в августе-сентябре спрос вырастет – это традиционно высокий деловой сезон. На наш взгляд, еще не завершена адаптация к новым условиям - она будет продолжаться, и будет нарастать активность спроса. Кроме того, август-сентябрь - высокий сезон для региональных сделок. Поступательный рост от месяца к месяцу внушает определенный оптимизм.

Объем предложения после снижения в период пандемии так и не достиг прежних показателей. И с началом известных событий сократился. Застройщики придерживаются консервативной стратегии, и, пока не восстановился спрос, не спешат с выводом новых объектов.

К сожалению, потенциал роста цен не исчерпан, поскольку окончательная себестоимость не определена. Комплектация реализуемых сейчас строительных проектов еще продолжается, а себестоимость остается величиной неопределенной и, увы, она растет. Поэтому, на мой взгляд, рост цен ожидаем и вполне может достигнуть указанного процента.

«Ипотеку под 0,1%» - для определенных групп населения это вполне комфортное предложение. Но для застройщика такие сделки не особенно привлекательны. Мы сильно наращиваем статью затрат на оплату услуг: она требует согласования с банком, внесения изменений в бизнес-план и т.д.  С самого начала подразумевалось, что действие такого продукта ограничено, и застройщики не будут воспроизводить его длительное время.

Услуги trade-in и «встречный выкуп» застройщики «достают из закромов» каждый раз, когда наступают кризисные времена. Такие предложения появляются не от хорошей жизни. Как только рынок приходит к стабильности и спрос становится активным, застройщики отказываются от дополнительных хлопот, расставаясь с подобными продуктами.