НАШ ЦИТАТНИК: «Если не будет нового шторма, возможно, в 2024-м на рынке недвижимости появится тренд на восстановление..» Борис Мошенский

30 ноября, 07:33

Какие инвестиционные стратегии в сфере недвижимости на 2023 год представляются наиболее разумными?

Какие инвестиционные стратегии в сфере недвижимости – для частных лиц и корпоративных участников рынка – представляются вам наиболее разумными в нынешней ситуации? На какие экономические показатели вы в первую очередь обращаете сейчас внимание, пытаясь спрогнозировать развитие событий и принимая те или иные бизнес-решения?

Иван Носов, директор по маркетингу Группы ЦДС:  
– Начну со второго вопроса. Ключевым решением для строительной компании является запуск нового проекта. Выход на площадку и старт продаж. До этого момента еще можно что-то переиграть. Но уж раз начал – придется завершать. Именно для этого ключевого решения мы и собираем необходимые сведения. Это, в первую очередь, показатели рынка: динамика цен, спрос, поглощение определенных объемов жилья в определенной локации. Не менее важно отношение банков к риску: мы ведь строим на условиях проектного финансирования. И если, например, кредиторы начинают оценивать риски проекта с какой-то дополнительной премией, которой раньше не было, – для нас это тоже сигнал, важный индикатор. 
Что касается личных и корпоративных стратегий: ничего нового, наверное, не скажу, но сейчас такое время, когда надо менять подход к накоплениям и инвестициям. Переходить от доходной модели к сберегательной. Сейчас важнее не «сколько ты сможешь заработать», а «как поступить, чтобы не потерять». Это не проще, потому что придется учитывать и возможный риск инфляции, изменение покупательной способности денег, возможные ограничения (например, валютные) и т. д. Но позволит увидеть ситуацию под правильным углом зрения. 

Иван Архипов, директор по развитию ГК «Балтийская коммерция»: 
– Сейчас слово «инвестиции» становится в какой-то мере ругательным. Инвестиции – это вклад в будущее, а какое оно у нас будет, мы не знаем, и вообще мало кто знает. Принципиально есть два варианта: закончить все или продолжать движение. Мы продолжаем. Достраиваем начатое и смотрим на новые проекты. Для какого-то планирования не хватает исходных данных. Люди всегда стремятся приобрести жилье или улучшить жилищные условия, с этой точки зрения спрос есть всегда. Если говорить о нашей целевой аудитории, у нее положение несколько сложнее, чем у покупателей жилья в массовом сегменте. Однако и предложения в элитном секторе мало. Поэтому я надеюсь, что спрос и предложение будут сбалансированы. 
Сейчас такие показатели, как курс валют, ключевая ставка ЦБ, ставки по ипотеке и пр., не играют решающей роли при планировании, все смотрят на геополитическую ситуацию.  
У тебя может быть насыщенный валютный счет, но ты не купишь то, что тебе нужно для реализации проекта. Государство предпринимает правильные действия для поддержания спроса, но превалирует геополитика. 

Приобретение с дисконтом качественных активов – одна из самых рабочих стратегий  

Андрей Косарев, генеральный директор Nikoliers в Петербурге: 
– Давать прогнозы сейчас трудно, продуктивнее заниматься тактикой.  Тем не менее в текущей ситуации приобретение с дисконтом качественных активов видится одной из самых рабочих стратегий. Важнейшие экономические показатели, которые нужно мониторить, – это ВВП и ВРП, оборот розничной торговли, численность экономически активного населения, ключевая ставка ЦБ и прогноз ее изменения. А вот уровень безработицы будет по-прежнему не слишком показательным. Ключевое значение приобретут программы поддержки конкретных отраслей. 

Дмитрий Прокофьев, экономист: 
– Самый надежный источник новостей, более-менее объективный – сайт Центрального банка. Релизы, аналитические записки. То, что они пишут, максимально приближено к реальности. Я бы еще посоветовал обращать внимание на показатели досрочного закрытия ипотеки. Если они будут расти, то, скорее всего, за счет известных выплат. Кроме того, должно начать сокращаться предложение нового жилья. Рост ипотечных ставок. А вообще, прогнозы сейчас некорректны: все основные показатели фиксируют картину вчерашнего дня. Чтобы мы могли увидеть, что происходит в экономике сейчас, необходимо время. 
Поэтому и советы по сбережению или инвестированию давать сложно. Отмечу только, что россиян никогда еще не подводили наличные деньги. Понятно, что в сегодняшней ситуации любые активы в виде акций, облигаций и пр. – это филькины грамоты, их ценность определяется тем, сможете ли вы их превратить в наличные или нет. Если у вас они есть – продавать их не имеет смысла, а если их нет – нет и смысла их покупать. 

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: 
– Рынок недвижимости долгое время существовал в парадигме инвестиций на перспективу, как правило, от двух до пяти лет, в зависимости от целей.  
Сейчас среднесрочные планы могут потерять актуальность. Остаются краткосрочные и, как это ни неожиданно звучит, наиболее долгосрочные стратегии. 
Ключевой фактор определения инвестиционной стратегии связан с эмоциональной и психологической составляющей. Вложения на перспективу будут замещаться сохранением средств – приобретением гарантированного дохода в очевидном активе. Таковым недвижимость остается и сейчас. Разница в том, что актуализация и переоценка планов будет происходить буквально еженедельно, вплоть до выхода на сделку. 
Долгосрочная стратегия, напротив, подразумевает вложения в сложные периоды в активы, чтобы оценить результаты не ранее, чем через 3-5 лет. Само по себе владение недвижимостью – это несколько иной и более спокойный статус «парковки» средств, нежели владение крупными цифрами на счете. 
Наши бизнес-решения не изменились – мы строим по плану. Впрочем, и само строительство является важным психологическим фактором.  
Все предыдущие кризисы, за исключением пандемии, были сугубо экономическими. Дорогая недвижимость на них практически не реагировала, однако продажи недорогого жилья снижались практически сразу. Меры поддержки в виде ипотеки с госучастием и дополнительными субсидиями застройщиков «научили» эти сегменты спокойнее проходить экономические сложности. Сейчас, напротив, трудности у бизнес-класса и премиальной недвижимости. У более состоятельных покупателей и инвесторов возникли заботы, которые требуют внимания здесь и сейчас.  
Так или иначе, инвесторы с холодной головой выиграют, как выигрывали всегда. 

Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный»: 
– Наша стратегия как корпоративного игрока рынка заключается в том, чтобы довести все запущенные проекты в недвижимости до максимальной стадии готовности. Для первой жилой очереди проекта города-спутника Южный – это получение разрешительной документации, разрешения на строительство первых жилых домов, то есть почти 50 тыс. кв. м жилья. Это обеспечит активу максимальную ликвидность при любом из сценариев дальнейшего развития ситуации. Что касается выхода на площадку, мы будем ориентироваться на рыночную конъюнктуру и политическую обстановку. 

Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций Knight Frank St. Petersburg: 
– Рынок недвижимости остается консервативным и понятным для российских инвесторов. В прошлом году мы наблюдали взрывной рост стоимости недвижимости, за которым закономерно последовала фаза «охлаждения». Мы только в начале этой «коррекции», и как долго она продлится, неизвестно. Мы рекомендуем участникам рынка запастись терпением и не принимать скоропалительных решений. Нужно предусмотреть и варианты действий на случай непредвиденных ситуаций – например, полной блокировки валютного рынка из-за санкций или девальвации национальной валюты.  
Наиболее разумное решение – распределить часть свободных средств, хранящихся на электронных счетах, в физические активы, не подверженные внезапным блокировкам или обесцениванию. Некоторые инвесторы рассчитывают, что вскоре на рынке появится много качественной недвижимости, продающейся за бесценок, но спешу разочаровать: мораторий на банкротство будет продлеваться, а на любой привлекательный актив всегда есть претенденты, которые предлагают продавцу цену, близкую к рыночной.  
Тем, кто ищет интересные активы, мы рекомендуем не медлить с принятием решения. Турбулентность через некоторое время завершится, а в долгосрочной перспективе стоимость квадратного метра будет расти. 

Главное быть готовым держать удар и сохранять здравомыслие  

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»: 
– Даже сейчас недвижимость остается эффективным и стабильным способом инвестирования или сохранения средств. Надежным вложением становятся построенные объекты в хороших городских локациях. Для стабильности во время турбулентности важно прогнозируемое и понятное функционирование органов власти и принятие решений в соответствии с нормативным регулированием. Например, городская градостроительная комиссия собирается нерегулярно, что задерживает запуск новых проектов жилищного строительства. Последнее заседание было в августе. Наша компания с марта не включена в повестку работы комиссии, хотя многочисленные заявления были поданы. 

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens: 
– Главное быть готовым держать удар и сохранять здравомыслие. Обстоятельства меняются каждую неделю. 
Прежде всего надо посмотреть, сколько волн мобилизации будет. От этого зависит, сколько мужчин останется с нами на стройках, в логистике, на производствах и т. д.  
Мы не делаем поспешных выводов, стараемся действовать осмотрительно.  
В стране уже давно говорили о кадровом голоде, особенно на рабочих вакансиях, на инженерных, технических, младших исполнительных должностях. Сейчас этот вопрос обострится: из регионов привлекли специалистов еще до мобилизации, на восстановление Мариуполя и инфраструктуры. В новых обстоятельствах непонятно, что будет с мигрантами, мы наблюдаем за глобальным передвижением кадрового ресурса. Именно экономику придется приспосабливать под кадры, а не наоборот.  
Это новый вызов, и в такой острой форме мы с ним еще не сталкивались. Опыт дистанционной работы, приобретенный в период ковида, здесь не поможет. 
Второй вызов: новые пакеты санкций отразятся на производителях, на сталелитейной отрасли. Внутренний рынок не потянет увеличения стоимости строительных материалов. Здесь без решений на уровне правительства не обойтись. 
Третий вызов: продажи, конечно, сократятся. Понадобится адаптационный период. В период турбулентности банки должны снимать свои требования по темпам продаж для продолжения финансирования, это в интересах государства, и, конечно, правительство должно дать банкам поддержку в этом вопросе. Иначе просядет вся отрасль жилищного строительства.  

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group): 
– За последние 20 лет рынок недвижимости пережил несколько кризисных периодов, после каждого из которых наблюдалось плато, когда цены определенное время держались на одном уровне. Однако затем ситуация менялась, эмоции успокаивались, люди вновь начинали решать жилищные вопросы, и цены шли вверх.  
Безусловно, нужно грамотно выбирать жилой комплекс. Как и всегда, мы советуем обращать внимание на застройщика, оценивать его надежность, рассматривать ЖК в районах с развитой социальной и сервисной инфраструктурой, возле метро или транспортных магистралей, рядом с зелеными зонами. Впоследствии такие квартиры будет легко продать по выгодной цене. 
Сейчас очень распространено инвестирование с помощью ипотеки – для этого на рынке созданы все условия: застройщики предлагают множество совместных с банками субсидированных программ со ставками от 0,1% и с комфортным ежемесячным платежом.  
Направления инвестирования сегодня: на территории Петербурга проекты комфорт-класса и выше стоимостью от 6,5 млн рублей в обжитых или статусных локациях; за КАД – от 3,5 млн рублей за проекты в новых локациях, проекты-«миллионники». 

Валерий Летенков, генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы: 
– Сейчас идет активная скупка жилой недвижимости в крупных городах. Этот процесс, пожалуй, является самым масштабным за время моей работы на рынке. Главное, на что сейчас стоит обращать внимание при выборе объектов, – это транспортная доступность и дисконт минимум 30% от рыночной стоимости. Пока мы рассматриваем два основных сценария. Если ситуация стабилизируется, цены и спрос пойдут вверх.  
В случае же ее ухудшения стоит ждать роста инфляции, которая потянет рублевые цены вверх.  

Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development (девелопер инвест-отеля VIDI): 
– Оптимальной стратегией в нынешней ситуации представляется вложение в строящиеся или готовые объекты с программами гарантированного дохода: апартаменты, инвестиционные отели и офисные помещения. Только в этом случае можно существенно снизить риски для вложений. 
Что касается жилья, то в стандарт- и комфорт-классе, квартиры в котором приобретают, как правило, для собственного проживания, в ближайшее время не будет существенных изменений. Но и сильного роста цен я бы не ждал. Особенно на фоне новостей о том, что Центральный банк обещает ужесточить условия ипотечных программ со ставками ниже 1% и ограничить кредиты с первым взносом менее 10%. 

На первый план выходит приобретение гарантированного дохода в очевидном активе  

Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate: 
– Стратегия подхода к рискам всегда индивидуальна. Если недвижимость не является профильным бизнесом, нужен более длительный анализ рисков и менее рискованные активы. Для профильных корпоративных участников рынка самое время искать интересные объекты, ранее недоступные к приобретению. Ориентиром всегда выступает стоимость денег (ключевая ставка и доходность активов других видов), а также динамика ставок по краткосрочным банковским депозитам. 

Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1»:  
– Наиболее разумным можно назвать инвестирование в готовую недвижимость, причем как в жилую, так и в коммерческую. В первом случае есть возможность сразу улучшить жилищные условия и не переплачивать за аренду или же сдавать квартиру и получать прибыль. Помещение же можно сдать или открыть в нем собственный бизнес в самое короткое время. Сбрасывать со счетов строящиеся объекты тоже не стоит. Хотя динамика роста цен снизилась по сравнению с прошлым годом, квадратный метр в Петербурге продолжает дорожать. 
В нынешних условиях делать какие-либо прогнозы практически невозможно. Поэтому при принятии бизнес-решений приходится постоянно мониторить ситуацию. И рассматривать разные стресс-сценарии. 

Алексей Федоров, директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris: 
– Для частных инвесторов лучшим выбором будет стрит-ритейл с арендаторами из продуктового или бытового ритейла, а также аптеки. Арендная плата в виде процента от оборота защитит от реальной инфляции. 
Институциональным инвесторам лучше вкладываться в склады и распределительные центры продуктовых ритейлеров и фармацевтов. Можно обратить внимание на объекты интернет-ритейлеров. Кстати, некоторые активы также торгуются в виде паев ЗПИФН, что делает их доступными частным инвесторам. 

Георгий Патанин, руководитель Агентства недвижимости Георгия Патанина: 
– Пока что один из самых безопасных способов инвестиций – приобретение новой «вторички». Мы запустили сервис выкупа квартир. В случае срочной продажи в течение пяти дней дисконт составляет 30%. Для инвестора доходность оценивается в 8% за три месяца – за счет приведения объекта в порядок и перепродажи. Интересным вариантом сохранения средств является покупка жилья в Дубае. Курс дирхама не меняется на протяжении нескольких десятков лет, и это сейчас мировая тихая гавань. 

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»: 
– Недвижимость во все времена остается защитным активом, приобретение которого позволяет сохранить средства. Куда еще можно вложить средства без риска? В валюту и акции недружественных стран? Чревато блокировкой. На вклады? Там проценты снижаются вслед за ключевой ставкой и становятся ниже инфляции. В золото? Тоже сомнительно. Именно поэтому люди опять вспоминают про недвижимость. Ставки по ипотеке сейчас на историческом минимуме. Так что кто раньше не мог себе позволить ипотеку, теперь может ее оформить и зафиксировать низкие проценты на весь срок. 

Недвижимость остается эффективным и стабильным способом инвестирования  

Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate: 
– Сейчас более устойчивым выглядит складской сегмент. Как одно из перспективных направлений можно рассматривать отели в качественных зданиях и хороших локациях. Интересной нишей с хорошим потенциалом являются районные торговые центры – небольшие стабильные объекты с качественным пулом арендаторов без участия иностранных брендов. Что касается офисов, вакансия пока растет, но это не будет продолжаться бесконечно.  
Экономические показатели, которые необходимо учитывать при оценке инвестиционной стратегии, – это размер ключевой ставки, показатели инфляции, уровень платежного/торгового баланса, объемы экспорта и импорта, которые, в свою очередь, влияют на валютный курс.  
Капрейты на рынке пока не стабилизировались, поэтому наиболее целесообразный путь эффективных вложений сейчас – это дисконты. По российским сделкам без иностранного участия они составляют порядка 10-15% в среднем к прошлому году, по сделкам, где из бизнеса выходят иностранные участники, дисконты в пределах 30-40%, а в исключительных случаях – 50%. 

Алексей Баринов, коммерческий директор компании «ФАКТ»: 
– Мы предполагаем, что нас ожидает виток инфляции, девальвации рубля. В связи с этим приобретение недвижимости выглядит разумно. Текущий год поставил под сомнения надежные и проверенные временем инвестиции в доллар, евробонды и зарубежные активы, которые для многих, остающихся в РФ, стали высокорискованными. А рублевые инвестиции в качественную недвижимость подтвердили надежность как средство сбережения.  
Наша страна находится сейчас в определенной изоляции. Поэтому мы ожидаем продолжение тренда на внутренний туризм. Одна из среднесрочных и долгосрочных инвестиционных стратегий для частных лиц – вклад в инфраструктуру дачного отдыха. Ожидаем, что спрос на загородную недвижимость, который задала пандемия, окрепнет и даже усилится. Поэтому инвестиции в свой дом (покупка участка, с подрядом или без него) либо вложения в проекты, связанные с загородным отдыхом (например, в инфраструктуру рядом с коттеджными поселками, пляжами и зонами отдыха), будут надежной стратегией. 
При составлении планов обращаем внимание на потребительскую инфляцию, индекс спроса и динамику доходов населения. 

Александр Андрианов, первый вице-президент GloraX: 
– В постоянно меняющейся ситуации сложно ориентироваться на конкретные показатели и строить прогнозы. Однако даже при волатильности рынка инвестиции в недвижимость являются наиболее эффективным способом сохранения накоплений населения в период экономической нестабильности. 
К примеру, если сравнить доходность банковских вкладов сроком от года и выше, она составляет порядка 9-10% (по данным на сентябрь 2022 года). 
Доходность от вложений в недвижимость может составить от 10 до 40% в зависимости от стадии готовности дома в момент покупки лота. 
Однако если с целью инвестирования рассматривать объект на высокой стадии готовности, стоит обратить внимание на сервисные апартаменты. 
Они дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. При этом апартаменты сдаются «под ключ». Кроме того, в сервисных апартаментах есть УК. Мы прогнозируем инвестиционную доходность до 22% годовых, которая складывается из операционной доходности от оказания гостиничных услуг и роста стоимости недвижимости с течением времени. 

Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International: 
– Сейчас многие сделки, даже те, которые находились на заключительных этапах, поставлены на «холд». Предсказать развитие ситуации невозможно. 
Если говорить о приобретении готового арендного бизнеса, я рекомендую обращать внимание на устойчивость и стабильность арендаторов, а также локацию, технические характеристики объекта и возможность его потенциальной трансформации. Все более актуальной стратегией инвестирования для частных лиц становится покупка жилой недвижимости за рубежом, как с целью припарковать средства, так и чтобы продать впоследствии дороже. Так, активно развивается рынок ОАЭ. 

Дмитрий Рогатых, генеральный директор Группы «Аквилон» в Москве: 
– Инвестируйте в качественные проекты новых ЖК. Во-первых, в России до сих пор наблюдается дефицит жилья. Во-вторых, если приобрести квартиру на стадии котлована, то цена к моменту ввода вырастет минимум в полтора раза. В-третьих, сейчас из-за временного сокращения покупательского спроса и избытка предложения застройщики вынуждены давать беспрецедентные скидки и специальные условия для поддержания темпов продаж. Не забывайте, что сейчас рынок покупателя, а не продавца. Требуйте у застройщиков дополнительные скидки и специальные условия. Особенно если вы можете позволить себе 100%-ю оплату без ипотеки.  
Что касается экономических показателей, их очень много, но основные: количество подписанных ДДУ в месяц, средневзвешенная цена за квадратный метр, котировки акций публичных компаний-застройщиков, темпы роста инфляции, динамика цены за квадратный метр у проектов-конкурентов в локации строительства. 

Алексей Шаскольский, эксперт по рынку недвижимости: 
– Выбор личной стратегии зависит от уровня благосостояния. Товарные резервы предпочтительнее бумажных (финансовых). В любом случае стоит подумать о формировании долгоиграющих продовольственных запасов – того, что не портится. Всякое возможно, а такой резерв дает психологическую устойчивость. На следующем уровне можно подумать о том, не пора ли обновить домашнюю технику – тот же холодильник. Чтобы не подвел в нужный момент. На третьем уровне уже может идти речь о недвижимости. Она все-таки остается хотя и самым примитивным, но зато и самым надежным инструментом для сбережения и инвестирования. Если участок – надо прикинуть, насколько реальны и затратны перспективы улучшений (дорога, электричество, фундамент и т. д.).  
Конечно, владелец недвижимости должен чувствовать пульс рынка: динамику цен, объем спроса по разным категориям. Я, например, привык ориентироваться на публикации NSP. Сейчас стоимость недвижимых активов снижается вместе с покупательской способностью граждан. Но это не значит, что такая тенденция сохранится на год-два и дольше. Будем ловить момент оживления рынка – сначала он будет выражен в информации риелторов о росте количества звонков и обращений, затем – в сведениях об увеличении количества сделок. 
Недвижимость – долгая история, а сейчас все происходит быстро. 

Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС»: 
– В текущей ситуации непредсказуемости сложно дать какой-то универсальный и однозначный совет. Однако покупка недвижимости в Петербурге и ближайших пригородах всегда была и остается одним из самых надежных способов сохранить средства. Конечно, выбирать нужно объекты только самых проверенных застройщиков, которые давно работают на рынке и строго соблюдают сроки строительства. Для еще большей уверенности я бы посоветовала приобретать инвестиционные квартиры в объектах высокой стадии готовности.