НАШ ЦИТАТНИК: «Чтобы в комплексном проекте ИЖС начал сказываться эффект масштаба и были оправданы затраты на «социалку», в нем должно быть не менее 1–1,5 тысячи домовладений. Чтобы реализовать такой объем, нужны десятилетия. Или придется уходить в демпинг...» Максим Хансон

23 апреля, 19:35

Алина Плетцер: «Даже в жилых «миллионниках» не хватит внутреннего спроса для создания развитой инфраструктуры»

14 марта 2023 в 08:20

О проблемах, с которыми сталкиваются девелоперы при реализации масштабных проектов в петербургских пригородах, о недостатках самих этих проектов и возможных путях их устранения рассуждает генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Алина Плетцер.

Плетцер Алина Станиславовна
Советник генерального директора
ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»

Я живу в одной из самых активно застраиваемых локаций Ленобласти – в Новоселье. Эти кварталы достаточно хорошо сформированы, если сравнивать с Мурино или Кудрово. Здесь застройщики много внимания уделяют планированию территорий, пространствам вдоль улиц, пешеходным зонам – все организовано очень комфортно.

Но недостает бытовой, торговой и развлекательной инфраструктуры. Да, небольшие торговые комплексы и коммерческие помещения закрывают большинство базовых потребностей – продуктовые магазины, аптеки, кафе и т. д. Но не хватает, например, хорошего общепита, ресторанов, где можно провести время с друзьями. Они нерентабельны из-за местоположения и нехватки потенциального спроса, который в состоянии обеспечить местные жители. Аналогичная ситуация с крупными торгово-развлекательными комплексами, объектами общественно-делового назначения и пр.

Проблема в том, что в Петербурге и ближайшей области строят в основном большие кварталы, недостаточно обеспеченные широкими дорогами, транспортными развязками, общественным транспортом. Новоселье – одна из самых комфортных в этом отношении территорий. Во всяком случае пока здесь нет проблем с выездом на КАД, по которой можно добраться до ЗСД, а дальше до центра или до севера Петербурга.

В Москве, например, есть вылетные магистрали, которые обеспечивают комфортное сообщение между городом и областью. И там даже в пригородных новых кварталах появляется вся инфраструктура – вплоть до автосалонов, полноценных торгово-развлекательных комплексов, ресторанов, общественно-деловых центров и всего того, что доступно в самой Москве. Это стало возможным потому, что такие объекты обеспечены внешним спросом за счет хорошей транспортной доступности. 

У нас же застройщики пока не заинтересованы в дополнительных инвестициях при отсутствии спроса. Даже если все квартиры в масштабном жилом комплексе уже заселены, качественному и крупному торгово-развлекательному комплексу нужен не только внутренний спрос, но и приток посетителей извне. Даже на отшибе можно создать интересный объект, в который будут приезжать из Петербурга, но нужен скоростной общественный транспорт – метро, электрички, современные трамваи. Или хотя бы нужны автомагистрали.

Например, в Москве, неразрывно связанной с Московской областью, пять автомобильных колец делают доступными периферийные объекты всем. Там можно говорить о полицентричности и выделять самодостаточные районы. Хочется надеяться, что новые проекты в Ленобласти будут похожи в этом смысле на кварталы в Московской области, хотя пока слабо верится.

Мы все еще на начальном этапе развития. Застройщики стараются купить землю поближе к уже имеющейся застройке, чтобы использовать городскую инфраструктуру.

Для создания крупных качественных жилых проектов в Ленинградской области есть и другие препятствия. Например, у каждого муниципального образования – свои Правила землепользования и застройки, согласно которым должен возводиться любой капитальный объект. Единой концепции нет. В Петербурге застройщик понимает, что требования одинаковы на всей территории города, а в Ленобласти сориентироваться сложнее. Правила могут различаться даже в отдельных муниципальных образованиях, а требования могут быть совершенно непредсказуемыми. Хотя эту проблему чиновники Ленобласти обещают решить уже в ближайшее время.

Есть также сложности с применением региональных и местных нормативов градостроительного проектирования. Согласно Градостроительному кодексу, они применяются к объектам регионального или местного значения, к каковым не относятся жилые комплексы и коммерческие нежилые объекты. Но почему-то областные чиновники, включая госстройнадзор, требуют, чтобы все объекты соответствовали этим нормативам, которые могут быть очень жесткими. И застройщикам приходится выкручиваться. Возможно, девелопер и построил бы что-то интересное для квартала, но для этого нужны серьезные усилия и дополнительные затраты из-за требуемых архитектурных и объемно-планировочных решений, высотных ограничений.

У новых кварталов, увы, нет единой стилистики. Они очень разные, и это бросается в глаза, когда проезжаешь по КАД. Между тем все проекты проходят согласование у главного архитектора, и их можно было бы привести к «общему знаменателю». 

Зачем согласовывается архитектурно-градостроительный облик, если все равно получается разнобой?

Жители новостроек зачастую сталкиваются с нехваткой мест в детских садах и школах. Да, такие объекты строятся, но их все равно недостаточно, и это проблема несовершенства нормативной базы. В новых кварталах зачастую отсутствуют поликлиники и другие медицинские объекты. Где-то их просто нет, где-то они предусмотрены, и даже участки для них зарезервированы, но сами объекты не строятся или появляются гораздо позже, чем жилье.

В Ленобласти слабо развита и инженерная инфраструктура. Сети попросту не предназначены для таких объемов жилья. Застройщики зачастую обеспечивают в проектах минимально необходимую мощность, а жители потом сталкиваются с плохим напором воды, отключением электричества и пр. Начинаются различные сбои. Лечится это только прокладкой новых магистральных сетей большой мощности, а иногда и реконструкцией головных источников. Однако это очень дорогостоящие работы.

Тем не менее Ленобласть будет продолжать застраиваться, и, как мне кажется, постепенно вопросы инженерной инфраструктуры, транспортной доступности и наличия общественных и развлекательных объектов получат свое разрешение. 


Реклама / ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» / www.nnexp.ru 

erid: Pb3XmBtzswXw22tbQYV4oVy74wWkyKXKr7nKRKn