Классические бизнес-центры в условиях конкуренции за клиентов активно ищут новые идеи

Какие сценарии развития рынка коворкингов и современной офисной и торговой недвижимости видят эксперты рынка, какие функции и задачи решают гибкие офисные пространства для арендаторов, как меняется подход к созданию офисных пространств, обсудили эксперты на деловом завтраке BestBreakfast, прошедшем в рамках фестиваля коворкингов и гибких офисных пространств CoworkingFest.

По данным обзора ГК «БестЪ», мировой рынок насчитывает около 25,9 тыс. коворкингов, их услугами пользуются более 8 млн человек. Странами-лидерами данного формата являются США, Индия и Великобритания, ежегодный рост сегмента составляет 7–15%. На долю России в глобальном рынке коворкингов приходится около 3%, причем только в Петербурге коворкинги занимают 1,7% от всего офисного рынка. «В России насчитывается 890 офисных коворкингов в 133 городах, это около 73 тыс. рабочих мест, – делится информацией Станислав Ступников, партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость». – Общая площадь таких объектов составляет 650 тыс. кв. м, и формат продолжает развиваться: открываются новые объекты, повышается качество предоставляемого сервиса».

Динамика развития сервисных офисов обусловлена несколькими факторами: это рост гибридной занятости, увеличение доли самозанятого населения и фрилансеров, а также спрос на гибкое рабочее пространство у корпоративных клиентов, которые стремятся минимизировать риски. По мнению Дмитрия Иванова, профессора факультета социологии Санкт-Петербургского государственного университета, в 2022 году произошла смена трендов в подходе к рабочему пространству. Все больше работодателей используют гибридную рабочую среду: 37,9% офисных сотрудников практикует частичное присутствие в офисе, 27% работодателей стали чаще использовать коворкинговые пространства. Это подтверждается и данными аналитиков ГК «БестЪ»: в Петербурге прирост рабочих мест в коворкингах составил 1,5 тыс. за первый квартал 2023 года, динамика заполняемости увеличилась на 10% по сравнению с прошлым годом.

Рост количества коворкингов обусловлен в том числе и переформатированием «неудобной» недвижимости. Станислав Ступников: «Бизнес максимально устойчив к различным потрясениям, если он грамотно диверсифицирован. Последние несколько лет продемонстрировали нам, что наиболее устойчивы те форматы недвижимости, которые можно эффективно переформатировать при смене тренда. В этой ситуации выигрывают многофункциональные объекты. Один из таких примеров – бывший торговый центр «Аура», который мы переформатировали в общественно-деловой центр».

Дмитрий Некрестьянов, партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», подчеркнул важность юридических аспектов при создании новых форматов в уже действующих объектах: «Последнее время мы наблюдаем тенденцию на перепрофилирование помещений. В частности, это происходит в торговых центрах на простаивающих площадях кинотеатров, то есть это вынужденная мера, призванная стабилизировать доходность объекта. Основной вопрос, который при этом возникает у собственника объекта, будет ли это реконструкцией, поскольку фактически происходит смена функционального назначения. Но с юридической точки зрения все не так страшно: исходя из общей площади объекта все вновь создаваемые форматы – это вспомогательная функция, и реконструкцией, как правило, не является».  

Как замечает Мария Сумарокова, генеральный директор УК PAGE, клиенты уделяют особое внимание продуктивности пространства: «Важно, чтобы рабочее место было не просто функциональным, но комфортным и максимально гибким, позволяя арендаторам получать только необходимые сервисы по справедливой цене». 

Также эксперты поделились актуальными трендами при создании гибких офисных пространств.

Дарья Рейес Ривера, руководитель направления развития бизнеса компании Meltzer: «Если говорить о решениях в направлении комплектации мебелью, то можно отметить несколько тенденций. Все чаще заказчики и в традиционных офисных пространствах, и в коворкингах уделяют внимание так называемым зонам коммуникаций и коллабораций. Это могут быть мягкие зоны для неформального общения (пуфы, мягкие кресла, качели, диваны, переговорные-купе или открытые переговорные в зонах open space). Чтобы привлечь арендаторов, пространства для работы должны быть уже не просто комфортными, но и вдохновляющими. Например, мы сталкивались с запросами по оформлению зоны для медитаций, зоны для йоги и даже музыкальной dj-room. Компании отказываются от мобильных тумб в пользу компактных подвесных, разнообразных умных локерных систем (например, с Face ID). Зачастую это позволяет уменьшить арендуемую площадь офиса, тем самым пространство все чаще используется в гибридном формате незакрепленных рабочих мест, или hot desk. 

Также сейчас практически не встретишь громоздких рабочих станций с разворотными дополнительными столешницами и опорными тумбами. Выбор качественного рабочего кресла – это инвестиция в здоровье, эффективность работы и комфорт сотрудника офиса или резидента коворкинга; test drive – обычная практика. Происходит интеграция озеленения в мебельные решения. Коворкинг – особая бизнес-модель, плюс каждый проект индивидуален, поэтому стараемся находить оптимальные решения. Все так же важны функциональность, долговечность, осознанный подход, цена и прибыль».

Егор Зайцев, директор по продажам компании ЛИИС: «Ключевые требования, на которые мы обращаем внимание, – это многофункциональность и адаптивность пространства. Наша компания разрабатывает решения, которые учитывают специфику офиса и с точки зрения того, что это физический объект, и с точки зрения разработки его цифровой модели. Бесшовность, унификация, удобство делают возможным максимальную концентрацию на работе. Также важна возможность трансформации пространства исходя из изменений количества сотрудников в компании, адаптивность пространства к разным форматам взаимодействия, например, проведение хакатона или бизнес-завтрака. Хочется привести аналогию. Раньше были музыкальные центры, где для настройки музыкальной системы требовалось использовать несколько пультов. Так вот сейчас хочется, чтобы музыка играла, и ты о ней не думал. И мы стремимся к тому, чтобы «музыка играла», сотрудник об этом не думал, а у него был один пульт, которым он управлял бы рабочей жизнью».

Юрий Можейко, учредитель компании «ГЛАССКОН»: «Растет спрос на недорогие легкие алюминиевые конструкции офисных перегородок, которые можно перестраивать в процессе эксплуатации. Иное предпочтение достается дверям – они несут на себе повышенную нагрузку, поэтому должны быть надежные, с заводской сборкой и с хорошей фурнитурой. Отказываются клиенты, соответственно, от эксклюзивных конструкций, несущих больше декоративную функцию. Стоимость комплектующих существенно уже не снизится, так как рынок офисных перегородок и так перегрет спросом на объекты коворкингов, и дальнейшее снижение стоимости возможно только за счет существенного снижения качества материалов и перехода на откровенно сомнительное применение незакаленного стекла».