Антон Агапов: «Не стоит недооценивать российских туристов»

Специальная праздничная номинация: 
«ГОСТЕПРИИМСТВО БЕЗ ГРАНИЦ» 

О новом проекте сети в Петербурге, об итогах полугодия в действующих апарт-отелях, об экспансии в российские регионы и страны ближнего и дальнего зарубежья мы поговорили с директором по развитию сети апарт-отелей YE’S Антоном Агаповым. 

— Сколько у вас строящихся и действующих апарт-отелей? 
— Всего 6 реализованных: два – в Петербурге, три – в Москве и один – в Астане, в них совокупно чуть более 4,5 тыс. апартаментов. В стадии проектирования и строительства находятся еще пять объектов: в Петербурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске и Казани. Их общий номерной фонд – более 4 тыс. юнитов. 

— Каковы результаты по загрузке в 2022 году и в первой половине 2023-го в апарт-отелях трех столиц? 
— В 2022-м общая загрузка по всей сети составила 88%. Из средних показателей выбивается Астана: в прошлом году по известным причинам там была полная загрузка. Когда объявили частичную мобилизацию, россияне, решившие релоцироваться в Казахстан, отдавали предпочтение понятному и знакомому бренду с российской УК. По итогам первого полугодия текущего года средняя загрузка сети составила 86%, а в летние месяцы – 91%. 
 
— Вам удастся в 2023-м обеспечить обещанную доходность апартаментов? 
— Одна из особенностей УК YE'S в том, что мы никогда не даем завышенных обещаний. В действующих проектах доходность от сдачи в аренду составляет порядка 12% от первоначальной стоимости приобретения. Также для корректного учета доходности апартамента важно учитывать капитализацию. Например, на старте продаж стоимость апартаментов категории Standard в YE’S Marata составляла порядка 4,5 млн руб., а на текущий момент на вторичном рынке апартамент данной категории стоит от 10 млн руб. Высокая капитализация и ежемесячные выплаты – это в том числе грамотная работа УК и продуманная концепция объекта. 
В новом проекте YE'S Primorsky мы говорим о доходности на уровне 7,5%. Эта цифра складывается из двух составляющих: загрузки 86%, которую мы подтверждаем из года в год (иногда выше), и арендной ставки. Для юнитов категории standard при долгосрочном размещении она составит 55 тыс. рублей с учетом инфляции и повышения стоимости аренды к 2026 году.  

— На Камышовой улице вы заявили апарт-отель YE'S Primorsky на 4 «звезды», что для этой части Приморского района не вполне очевидно. Как и кем вы собираетесь заполнять объект? 
— При принятии решения о предоставлении франшизы мы проводим комплексный анализ локации, в том числе на предмет соседства с реализованными или строящимися объектами сети – чтобы избежать внутренней конкуренции и борьбы за арендатора с собственными проектами. На сегодняшний день апарт-отели YE’S в Петербурге располагаются в Выборгском, Центральном, Московском и Приморском районах. Непосредственная близость к Курортному району и бизнес-кластеру вокруг «Лахта-центра» cформирует в YE’S Primorsky свою целевую аудиторию, а отсутствие в районе качественного предложения по размещению позволяет сделать акцент в распределении номерного фонда на долгосрочную аренду со сроком размещения от одного месяца.  
 
— В каком состоянии строящийся апарт-отель YE'S Leader? Как идут продажи и по какой схеме? 
— Реализация идет по 214-ФЗ, через эскроу-счета, проектное финансирование выделено Сбером. Все работы ведутся в соответствии с графиком, на сегодняшний день возводятся стены и перекрытия первого этажа. Плановый срок сдачи объекта – второй квартал 2026 года. 
Сейчас мы отмечаем активный спрос на данный проект, буквально в конце июня состоялась крупная оптовая сделка. В целом показатели второго квартала оказались выше, чем двух предшествующих. 

— Навешивают ли «социалку» девелоперам апарт-отелей в других регионах? 
— Да, необходимость обеспечения социальной инфраструктурой предусмотрена для девелоперов в Москве и Петербурге, а буквально в прошлом месяце аналогичную идею согласовали в Новосибирске. Но в других регионах России и в Казахстане этого нет. 
 
— Различается ли стоимость строительства в регионах? 
— Себестоимость квадратного метра варьируется в зависимости от заложенных в проект технических и инженерных решений, коммуникаций, благоустройства и многого другого. В каждом регионе мы отталкиваемся от средней стоимости продаж квадратного метра для объектов нашего класса и стараемся наполнить проект максимально интересными решениями в рамках предполагаемой себестоимости.  

— Кто заменяет сегодня иностранных туристов?  
— Последние годы активно и вполне успешно развивается внутренний туризм, благодаря которому мы видим постепенное восстановление всего гостиничного сегмента. География гостей из России расширяется и включает все больше регионов. При этом доля иностранных гостей на объектах нашей сети все равно присутствует. 
 
— А как сказалось на ценниках преобладание внутреннего спроса? 
— Средняя загрузка апарт-отелей и классических средств размещения, по официальным данным, достигла доковидных показателей, в том числе и по средней стоимости проживания. Только что посмотрел статистику по первому полугодию в Москве, там загрузка гостиниц составила 69%, а в Петербурге – 61%, что на 12% выше показателя за аналогичный период прошлого года. 

— Речь идет о классических гостиницах? 
— Да. Но мы тоже являемся для агрегаторов классической гостиницей, мы же прошли классификацию. При этом показатели загрузки в апарт-отелях всегда выше за счет более гибкого распределения номерного фонда в пользу посуточной аренды и наоборот. Кстати, в этом году мы достигли рекорда – средняя доля посуточной аренды в наших комплексах достигла 45%, остальные юниты сдаются в долгосрок. 
 
— Раньше в четырехзвездочные отели селились в основном иностранцы, которые могли заплатить больше, чем россияне. Теперь и наши могут это себе позволить? 
— Не стоит недооценивать соотечественников. Спрос переориентировался: те, кто раньше ездил в Европу, сейчас все больше путешествуют по стране. Это достаточно платежеспособные клиенты. Например, средний тариф в YE’S Marata сейчас составляет 8,5 тыс. рублей в сутки, при этом загрузка во втором квартале не опускалась ниже 95%. 
В 2019-м Петербург посетили 10,4 млн туристов, в прошлом году – более 8 млн, в 2023-м ожидается порядка 9 млн. Раньше в этой статистике фигурировали и иностранцы, а сейчас – почти полностью внутренний туризм, на который мы и рассчитываем. 

— Эксперты уже говорят о насыщении Петербурга сервисными апартаментами. Вы согласны или видите перспективу новых проектов в отдельных локациях? 
— Насыщение, безусловно, есть. По крайней мере, мы не хотим создавать себе внутреннюю конкуренцию. Сейчас уже не просто найти проект, который не стал бы конкурировать с действующими, учитывая их локацию в Петербурге. Поэтому наиболее перспективными в ближайшие пару лет мы видим другие крупные регионы России и международный рынок.  

— Казань для вас новый регион. Насколько высока там конкуренция в сегменте сервисных апарт-отелей? 
— На данный момент сегмент апарт-отелей в Казани не развит, при этом популярность направления для туристов в последние годы растет. В первом полугодии 2023 года Татарстан посетили 1,5 млн человек, что на 3,9% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Такие показатели делают город интересным для реализации проектов сервисных апартаментов. 
 
— Когда запланирован выход на стройплощадку и старт продаж? 
— Мы участвуем в разработке концепции объекта, рассчитываем, что старт строительства и продаж состоится в следующем году.  

— Кто выступает в роли застройщика? 
— Девелопером проекта выступает UD Group, подразделение одного из крупнейших застройщиков Татарстана, который развивается на рынке недвижимости более 20 лет. В портфеле компании не только жилые проекты, но и объекты коммерческого назначения: многофункциональные комплексы, торговые центры, стрит-ритейл, бизнес-центры, коворкинги. 

— Сеть YE'S будет развиваться в основном за счет франшизы или «Пионер» тоже будет строить? 
— На сегодняшний день запланировано масштабное развитие сети через франшизу: анализируем проекты в Екатеринбурге, Краснодаре, Сочи и Владивостоке, рассматриваем партнерство на Кипре и в Дубае. Планы у нас амбициозные. 
Тем более что последние годы мы видим активный интерес региональных и международных девелоперов к сегменту апарт-отелей, который постепенно завоевывает города-миллионники и пользуется высоким спросом у инвесторов, и, как следствие, к крупному стабильному бренду, за плечами которого успешно реализованные проекты.  
В этом году уже подписаны два договора на реализацию апарт-отелей в новом для сегмента сервисных апартаментов регионе, Казани, и в Петербурге, а до конца года мы планируем анонсировать новые проекты.  
 
— В Москве вы недавно реализовали интересный проект YE’S Technopark на одноименной станции метро, получивший уйму премий. В чем его особенности? 
— Ключевой особенностью YE’S Technopark является расположение прямо над одноименной станцией метро, попасть в которую можно по крытой галерее, не выходя на улицу. Это многофункциональный комплекс. Первые два этажа занимает ТЦ с фудкортом и коммерческими помещениями, следующие десять – бизнес-центр, на 13-м располагается лобби с коворкингом, барной зоной и пространством для отдыха, собственный современный фитнес-центр и терраса с видами на Москву, а с 14-го по 25-й этаж – апартаменты шести категорий от компактных Studio до Executive Suite с двумя спальнями.  
В шаговой доступности находится офисный кластер Nagatino i-Land и большое количество бизнес-центров, а также первый крытый парк аттракционов «Остров мечты», благодаря чему в комплексе сформировалась уникальная аудитория: от студентов престижных вузов и топ-менеджмента крупных отечественных и международных корпораций до семейных пар с детьми. 

Реклама / ООО «УК ЙЕС» / www.yesapart.com