Притягательность сервиса: сегмент сервисных апартаментов Петербурга по-прежнему бодр

Квартал только завершился, и не все успели подвести его итоги. Специально для NSP Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group), подготовила краткую «выжимку» из главных цифр за первые три месяца года.

Так, цены на сервисные апартаменты за квартал остались практически неизменными, рост на несколько процентов вписывается в статистическую погрешность (см. табл.). 

В центре Петербурга и наиболее статусных локациях минимальная цена студии в среднем составила 7–9 млн рублей; в спальных районах – 5–5,5 млн. 

За первый квартал в продажу выведен только один объект – новый корпус в комплексе  Avenue Apart Pulkovo от DVA Group на Звездной: 240 юнитов площадью 5,9 тыс. кв. м. По данным г-жи Трошевой, в основном объем нового предложения пополнится во втором полугодии 2024-го. Для сравнения: за прошлый год на рынок было выведено 3,9 тыс. юнитов площадью 152,3 тыс. кв. м. 

По предварительной оценке, за первый квартал в Петербурге продано порядка 350  юнитов (+10% к I кв. 2023-го).

В целом, данные аналитиков не расходятся с оценками опрошенных NSP участников рынка. Опасения связаны с удорожанием будущих проектов (из-за введения НДС) и проблем, которые создает высокая ключевая ставка.

По словам руководителя по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яны Лепешиной, число сделок выросло в среднем на 30% (квартал к кварталу), цены – на 10%. 

Кирилл Кудинов, основатель инвес­ти­ционно-строительной компании Inreit (реализует проекты в центре), говорит, что раз в квартал повышает цены на 3–5%. Этому способствовали приличная динамика продаж, сокращение товарного запаса и высокая готовность. «Периодически у нас бывают программы с гарантированной доходностью для собственников (9–10%) и акционные предложения. Но в основном мы используем стандартную программу «70 на 30»: из общего котла вычитаются 20% на маркетинговые расходы, затраты на услуги горничных (5 тыс. рублей с номера) и коммунальные платежи. Оставшаяся сумма делится между инвестором (70%) и УК (30%)». По данным Кирилла Кудинова, в 2023-м в по действующим отелям сети доходность была 12%, разброс – от 10 до 14%. 

Александр Тазетдинов, акционер компании «РК-Газсетьсервис» (строит апарт-отель YE’S Primorsky), заявил, что продажи идут ровно и динамично, цены подрастают. Сегодня самая маленькая студия стоит 4,9 млн рублей. Девелопер вместе с УК предлагают беспроцентную рассрочку 20/30/50: первоначальный взнос – 20%, 30% – 1 декабря 2024 года, 50% – 1 августа 2025 года. Есть несколько доходных программ, а также гарантированная доходность в 45 тыс. рублей за первые 3 года. 

Самое приятное событие 2024 года на рынке апартаментов (особенно с учетом сложной экономической ситуации) – возобновление строительства крупного апарт-отеля «Про.Молодость» от PLG. В нем 2072 юнита, до остановки стройки было продано 899 номеров. В январе девелопер договорился со Сбером о проектном финансировании и в феврале уже возобновил работы и продажи юнитов.  

До конца года г-н Кудинов вместе с партнерами запустит отель на Английском пр., 30 (на 39 юнитов), который затем возьмет в управление, а также выведет в продажу как минимум один апарт-отель.

Orange Group до конца года также откроет апарт-отель на Гороховой улице и запустит в Петербурге новый девелоперский проект. 

Яна Лепешина, руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management: 
– К концу первого квартала спрос оказался существенно выше, чем в тот же период 2023-го. Количество сделок выросло в среднем на 30%. В нашей компании март показал прирост по сделкам более чем на 10% относительно «пика» 2023 года (конец лета – начало осени). По сравнению с прошлым годом цены в наших проектах выросли на 10,5%. 
За три месяца мы трижды повышали цены, один раз – внепланово, из-за высокого спроса. 
В первом квартале 2024-го доля ипотечных сделок с 70% (в предыдущих периодах) сократилась до 7–10%. Так как для инвесторов ипотека с текущими ставками не очень интересна, мы разработали программы рассрочки без удорожания. 
Доля региональных сделок растет, и в дальнейшем этот тренд продолжится, поскольку апартаменты как доходный продукт только еще начали вызывать интерес у региональных инвесторов, мы сами сейчас развиваем это направление. 
Мы предлагаем гарантированный доход 7–9% от вложенных средств, но у нас есть программа, где доходность достигает 10% и более.  
В январе 2024-го вступил в силу закон об НДС для застройщиков нежилой недвижимости. Все, кто успел получить разрешение на строительство до этого срока, еще выведут свои проекты, но дальше это будет очень и очень редкий продукт и совсем другая стоимость реализации – гораздо выше. 
Поэтому сейчас апартаменты выгодны с точки зрения доходности от аренды; она больше, чем в жилье, а в перспективе 3–4 лет они и с точки зрения перепродажи станут супердоходным продуктом. 
Могу предположить, что спрос на апартаменты продолжится, будет расти и цена. Как только снизится ключевая ставка, а за ней и ипотечная, рынок раскачается, и мы заберем еще долю отложенного спроса.  

Ольга Смирнова, операционный директор PLG:  
– Мы возобновили продажи апартаментов 20 февраля и отмечаем высокий спрос. Сегодня минимальная стартовая цена юнита – 4,1 млн рублей. Выводя объект на рынок, мы предложили достаточно привлекательную программу беспроцентной рассрочки с первоначальным взносом 15%, и на довольно большой срок – до декабря 2025 года. Она пользуется спросом, на ее долю приходится более 70% всех сделок. Кроме того, у нас хорошие условия по ипотеке, в частности, две партнерские программы от Сбербанка со ставкой около 15%. 
Помимо прочего, высокий спрос обусловлен тем, что мы позиционируем объект как гостиницу 4 «звезды», будем сертифицировать и оснащать номера по стандартам этой категории.  

Кирилл Кудинов, основатель инвестиционно-строительной компании Inreit: 
– Первый квартал показал рост спроса на наш продукт. Это выражалось как в количестве запросов, так и в увеличении числа сделок по сравнению с аналогичным периодом 2023-го. За первые три месяца отмечалось 1318 обращений, из них 664 заинтересованных (годом ранее было 970 и 422 соответственно). Рост примерно в 1,5 раза. 
За первый квартал мы заключили 48 сделок (против 33 годом ранее) и приблизились к пиковым значениям прошлого года. Самыми удачными с точки зрения продаж в 2023-м оказались апрель, июнь и октябрь. Суммарно в эти месяцы мы провели 53 сделки. 
Думаю, что в этом году покажем сопоставимые результаты, несмотря на удорожание апартаментов.  
До сентября средняя цена юнита в нашем объекте у Невского проспекта составляла 7,2 млн рублей, сегодня – 9,4 млн. Однако такой разбег в большей степени связан не с удорожанием, а с особенностями спроса: бюджетные варианты разбирают в первую очередь, остаются более дорогие номера. На текущий момент в продаже есть 38 апартаментов из 168. Аналогичная картина в нашем московском объекте на Воронцовом поле: до сентября средняя цена была 8,8 млн рублей, а сейчас – 10,7 млн. В продаже остались 13 номеров из 47. 

Дарья Боровицкая, руководитель отдела продаж Orange.Life!: 
– В первом квартале было традиционное снижение спроса на недвижимость, сокращению продаж способствовала и высокая ключевая ставка, а также хорошие условия по депозитам. Поэтому часть наших инвесторов временно ушла в краткосрочную историю с депозитами.  
По мере снижения ключевой ставки и доходности по депозитам ждем их возвращения.  
Сравнивать начало 2024-го с показателями 2023 года не очень корректно, потому что в конце 2022-го мы вывели новый объект, на который был большой отложенный спрос, реализованный в первом квартале 2023-го. Первый квартал прошлого года был очень активный. Тогда мы несколько раз поднимали цены, не было и специальных акций, скидок, как и в этом году. 
Сегодня стоимость «точки входа» выросла, а доход в рублях не изменился, получается, что в относительной величине доходность снизилась. Поэтому в конце года мы убрали все программы гарантированной доходности. Оставили прогрессивную доходность, где есть минимально гарантированный платеж (5,6% годовых от стоимости покупки), а максимальный – от фактической загрузки отеля. Среднегодовая доходность по работающему первый год отелю на Банковском составила 9%. 

Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE'S: 
– Самым популярным активом для инвестиций на рынке недвижимости можно назвать сервисные апартаменты. За счет небольшой площади, а также программ рассрочек этот формат становится все более доступным для широкого круга инвесторов. Другие неоспоримые преимущества в сравнении с квартирами – это профессиональное управление и внутренняя инфраструктура. Активно развиваются и трансформируются программы доходности, позволяющие собственникам получать стабильный пассивный заработок. В нашей сети мы предлагаем как программы гарантированной доходности, так и сочетающие в себе краткосрочную и долгосрочную аренду. 
Недавно мы увеличили гарантированный доход в строящихся проектах в Петербурге с 36 тысяч до 45 тысяч рублей, что сделало инвестиции в наши апартаменты еще более привлекательными. 

Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент»: 
– Мы только в январе 2024-го вывели на рынок «Лайф Апарт Октябрьская», но по объему продаваемых площадей выполнили план на 290%. Средняя цена реализованных юнитов – 236,4 тысячи рублей за кв. м.
На мой взгляд, такой результат стал следствием предложенной нами программы рассрочки 30/70 (30% после заключения ДДУ, 70% – до декабря 2025 года). 
Кроме того, мы предлагаем программу гарантированного дохода: собственник может заключить с управляющей компанией договор аренды с фиксированной ставкой. 

Елена Пархотина, директор по развитию «МТЛ-Апарт» (ГК «БестЪ»):
– Из-за роста конкуренции на рынке для новых и текущих объектов девелоперы еще активнее стараются находить свою нишу, создавать уникальное преимущество: сервисом,  коллаборацией или спецификой локации и продукта.
Рынок перенасыщен предложениями на разный бюджет и вкус. Закрытия базовых потребностей уже недостаточно, такие форматы как коворкинг, рестораны, паркинг, зоны отдыха и пр. стали уже обязательными для апарт-отеля. На первый план выходит многофункциональность.
Цены на апартаменты в качественных проектах не показывают заметного снижения, несмотря на почти полное отсутствие ипотечных сделок. В то же время растет популярность гарантированного дохода, гарантом в которых выступает застройщик; стало больше проектов с котловым исчислением дохода.