Доля сделок с недвижимостью, проведенных через ЗПИФы, в первом квартале 2024 года достигла 22%

Рекордный рост популярности закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) зафиксировали аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate. В предыдущие пять лет доля подобных сделок составляла 4–8%. Рост интереса инвесторов к покупке активов в составе ЗПИФ был отмечен в 2023 году, в начале 2024-го эта тенденция усилилась.

По данным БЦБ РФ, в 2023 году стоимость активов в паевых инвестиционных фондах увеличилась на 5,4 трлн рублей и достигла отметки 12,6 трлн рублей. Из них 1,8 трлн рублей приходится на объекты недвижимости.

Микаэл Казарян, член совета директоров IBC Real Estate, полагает, что по итогам 2024 года объем сделок с использованием ЗПИФ превысит рекордные показатели прошлого года.

«Причинами роста популярности ЗПИФ являются: утрата традиционных вариантов скрытия бенефициаров от публичного доступа (офшоров), формирование прослойки профессиональных инвесторов, которые постоянно реинвестируют средства, налоговые возможности использования ЗПИФ (отсроченный срок для начисления и уплаты налога на прибыль и исчисление ее при закрытии ЗПИФ или выплате дохода бенефициарам), – комментирует Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».

«Количество и объемы сделок с участием ЗПИФ увеличиваются, – отмечает Марина Сакович, начальник отдела по работе с девелоперам УК «ДОХОДЪ». – Интерес к покупке недвижимости в ЗПИФ связан с несколькими аспектами. Во-первых, налоговое планирование. ЗПИФ – это инвестиционный фонд, поэтому все доходы, которые в него поступают, включая средства от продажи или сдачи в аренду недвижимости, не облагаются налогом на прибыль и могут быть полностью реинвестированы в другие проекты или объекты недвижимости. Налог возникнет позже, когда бенефициар будет получать доход из фонда. Во-вторых, конфиденциальность: все сделки идут от имени фонда. Например, ЗПИФ купил объект недвижимости, но кто владеет таким фондом, из открытых источников узнать нельзя. Также считается, что ЗПИФ дает дополнительную безопасность активам. Например, имущество в фонде не подлежит аресту, взыскание может быть обращено только на паи самого фонда". 

По словам Марины Сакович, также ЗПИФ – это удобная форма передачи имущества (например, в семейных вопросах сейчас используется для планирования преемственности бизнеса). "Кроме того, это удобный инструмент в сделках купли-продажи: можно продать объект недвижимости, а можно продать паи ЗПИФ, в котором уже находится объект недвижимости или несколько объектов. Применение имеет достаточно хорошо налаженную практику, и нормативно-правовая база существует уже более 20 лет, поэтому не удивлюсь, если количество сделок с участием ЗПИФ продолжит увеличиваться», – уточнила эксперт.