13 февраля, 03:58

Цены на новостройки в пригородных районах Петербурга растут быстрее, чем в «спальниках» или Ленобласти

18 ноября 2024 в 06:00

За год цены в пригородных районах Петербурга выросли на 14,3%. Но предложение сокращается. Развитие пригородов зависит исключительно от наличия платежеспособного спроса.

Малоэтажка в Петродворцовом районе. Фото NSP.RU

Пригородные новостройки успешно выполняют роль амортизатора. Жилые комплексы в Пушкинском, Курортном, Петродворцовом и Колпинском районах собирают покупателей, которым не хочется платить 10–12 млн рублей за студию в спальных районах рядом с метро и которые вместе с тем не готовы ехать в проблемные областные локации.

Осенью 2024 года средние цены на новостройки в петербургских пригородах остаются на 30% ниже, чем в спальных районах (см. табл. 1). Средняя стоимость такого жилья – 191,3 тыс. руб. за кв. м. (В «спальниках» – 278,4 тыс. руб.)

По оценкам консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», развитие административно подчиненных районов Петербурга (АПР – Пушкинский, Курортный, Петродворцовый, Колпинский, Кронштадтский) идет достаточно сбалансированно. На начало четвертого квартала 2024 года объем предложения зафиксирован на уровне 415 тыс. кв. м – на 11% ниже уровня аналогичного периода прошлого года. Но за год в структуре предложения по Петербургу доля указанных районов выросла с 17% до 21%, при этом два года назад она составляла всего 11%. В структуре спроса доля АПР по итогам 9 месяцев составила 19%, в прошлом году – 15%, в 2022-м – 12%.

Главной зоной новостроек остается Пушкинский, где сосредоточено более половины всех пригородных проектов.

В Шушарах строятся 25 жилых домов на 9730 квартир. И еще 12 жилых корпусов в Пушкине – 1770 квартир. В Колпино – 12 новостроек, около 5000 квартир. Здесь к основному застройщику, компании «СПб Реновация» (входит в группу «Самолет», завершает ЖК «Астрид» и «Новое Колпино»), добавилась компания «ИнтерГрупп», которая начала строительство ЖК «Квартал Заречье» (четыре корпуса на 1589 квартир). 18 жилых корпусов (около четырех тысяч квартир) строится в Стрельне (Петродворцовый район). В целом у пригородных проектов, несмотря на Шушары, сохраняется имидж мало- или среднеэтажных комплексов, в окружении зелени, хотя и не без проблем в логистике.

По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), доля построек высотой до восьми этажей в Петербурге составляет 33,5%. Правда, если считать по количеству квартир – всего 16%. (В малоэтажке дома на 500–1000 квартир проектируют редко.)

Популярность пригородных новостроек начала расти в период пандемии – параллельно резко увеличившегося интереса к ИЖС. Хотя в пригородных районах действуют те же процедуры, что и в обжитых кварталах (включая градостроительную комиссию, нагрузку по «социалке», затянутые сроки выхода на площадку), участки под застройку в АПР более доступны. К тому же здесь «пятна» в среднем большей площади, что позволяет развивать комплексные проекты, с интересным благоустройством и пр. 

К числу ключевых игроков на этом направлении относится холдинг Setl Group: ЖК «Дворцовый фасад», «Парадный ансамбль», Univer City; весной 2024 года компания начала готовить к старту солидный (на 40 га) проект рядом с Царским Селом, между Колпинским шоссе, Удаловской ул. и Московским шоссе. Группа "КВС" строит в пригородной зоне ЖК «Любоград», «Югтаун», «Дубровский».

В 2024 году в Пушкинский район решительно выдвинулась "Группа ЛСР", прежде строившая только многоэтажки. (Это если не считать ранние эксперименты с коттеджными поселками в Репино.) В ЖК «Пулково Lake» у Пулковского водохранилища построят до 200 тысяч кв. м малоэтажного жилья.

Осенью должны были открыться продажи жилья в первой очереди города-спутника Южный. Но пока застройщик, компания «Старт-Девелопмент», не спешит с запуском.

Запасы проектов, которые могут быть быстро выведены в продажу, в пригородной зоне весьма значительны.

У пересечения Киевского и Красносельского шоссе компания «Отделфинстрой» готовит к застройке 80 га, на этом участке можно построить жилой микрорайон площадью почти 0,5 млн кв. м. Здесь запланированы также школы на 1500 мест, детсады на 780 мест, поликлиника, ФОК и пр. А по другую сторону Киевского шоссе, ближе к городу, находится участок 38,6 га, который приобрела краснодарская группа Dogma. К нему примыкает надел в 219,3 га, приобретенный в рамках той же сделки; он находится уже в Ломоносовском районе Ленобласти.

Резервы для развития жилищной застройки в пригородах есть. Их использование зависит главным образом от наличия платежеспособного спроса – то есть от денежно-кредитной политики ЦБ и величины ключевой ставки. Многое будет зависеть также от темпов развития областных локаций – Новосаратовки, Новоселья, Лаголово и др.

Экспертные оценки ситуации см. внизу, в разделе "Мнения".  

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ 


Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: 
– Перспективы жилищного строительства в пригородных районах будут зависеть от тенденций рынка, от соотношения вывода новых проектов с показателями продаж. Это основа для стратегии застройщиков, наряду с такими факторами, как ключевая ставка, проектное финансирование, новые инструменты поддержки отрасли и т. д. Также количество новых стартов зависит от товарного запаса локаций в портфеле каждого конкретного девелопера. 
Развитие административно-подчиненных районов Петербурга (Пушкинский, Курортный, Петродворцовый, Колпинский, Кронштадтский) идет достаточно сбалансированно. На начало четвертого квартала 2024 г. объем предложения зафиксирован на уровне 415 тыс. кв. м, что на 11% ниже уровня аналогичного периода прошлого года. Но за год в структуре предложения по Петербургу доля указанных районов выросла на 4 п.п. – с 17% до 21%, при этом два года назад составляла всего 11%. В структуре спроса административно подчиненные районы по итогам 9 месяцев 2024 г. заняли 19%, 15% – в прошлом году и 12% – в 2022-м. 
Если в целом по агломерации объем реализации в январе–сентябре 2024 года зафиксирован на уровне аналогичного периода прошлого года, то по данным районам за три квартала текущего года активность покупателей на 24% превысила показатели за январь–сентябрь 2023 года. 
В общей структуре предложения среди районов Петербурга лидирует Пушкинский (наравне с Приморским). Именно здесь сосредоточен максимальный объем перспективной застройки. Крупные и средние игроки (Setl Group, ЛСР, КВС, «Лидер Групп» и др.) продолжат осваивать Шушары, Пулковское-Волхонское и Московское-Колпинское направления. Ожидается старт продаж I очереди проекта «Город-спутник Южный». Учитывая более низкие цены предложения относительного обжитых районов города и наличие значительного потенциала проектов, развитие административно подчиненных районов продолжится и в период спада. 

Аркадий Скоров, генеральный директор СК «Дальпитерстрой»: 
– Отмена ипотеки с господдержкой и изменение условий по госпрограммам, недостаточность лимитов по семейной ипотеке предсказуемо привели к снижению спроса. Вместе с тем повышение ключевой ставки делает недоступными кредитные средства и негативно влияет на себестоимость строительства – за исключением тех проектов, которые находятся в высокой стадии готовности. В таких условиях даже преимущества пригородной зоны (здесь больше доступных участков для строительства) не стимулируют запуска новых проектов – важно достроить начатые. 
От состояния строительной отрасли зависят смежные: энергетика, транспорт, производство стройматериалов. Поэтому господдержка необходима. Потому что не только рост в строительстве дает эффект мультипликатора, но и спад тоже, не говоря уже о кризисе. Чтобы его избежать, необходимы максимальное упрощение бюрократических процедур, бесперебойная поддержка действующих госпрограмм, возможно – дотирование ставок по проектному финансированию. 
Пока нет ясности, мы работаем с государственными заказами, достраиваем в Шушарах школу и детский сад, запускаем строительство Центра культуры. Развитие социальной сферы, вместе с продвижением концессионного проекта по трамваю, работает на повышение статуса локации. 

Евгений Бескровный, генеральный директор LAR DEVELOPMENT: 
– Растет интерес к новостройкам бизнес-класса в пригородных районах. Покупатели бизнес-класса все чаще обращают внимание на загородные проекты, особенно если они расположены в зеленых зонах и предлагают комфортную и развитую инфраструктуру. Сегодня инфраструктура объектов бизнес-класса часто включает консьерж-сервис, зоны коворкинга, детские сады, школы и торговые объекты. 
Несмотря на изменения в ипотечных программах, доля сделок с привлечением ипотечного кредитования в сегменте бизнес-класса остается на высоком уровне. Большинство клиентов предпочитают рассрочки или полную оплату, однако ипотека все еще популярна. Застройщики адаптируют условия оплаты, предлагая более гибкие схемы и совместные программы с банками. 
В перспективе на рынке новостроек бизнес-класса будет наблюдаться рост вторичного предложения. Многие проекты, вышедшие на рынок в последние годы, уже достигли высокой стадии готовности или введены в эксплуатацию. Это создаст возможности для активного развития вторичного рынка. Спрос на качественное жилье за чертой города растет, и компании, которые смогут предложить уникальные загородные проекты высокого класса, займут сильные позиции на рынке. 

Елена Аккуратова, директор по маркетингу «Охта Групп»: 
– Покупатель, приобретающий квартиры в малоэтажных пригородных проектах, – особенный. Он уже пожил в многоквартирных домах и больше не хочет иметь много незнакомых соседей, шумную трассу под окнами. Он заинтересован в экологии, комфорте, наличии уютного двора, в котором спокойно и тихо. Главное, чтобы рядом было много зелени. При этом нередко покупатели в пригородах жестко не привязаны к рабочему месту. 
В качестве первого взноса (а точнее, большей части суммы) часто используются средства от продажи другой квартиры в многоэтажке. Люди готовы платить, чтобы получить другое качество жизни. 
Рост цен в ЖК «Экография. Квартал у Петергофа» за 2024 год составил 16,5%, тогда как в среднем по Петербургу – 1,2%. Мы полагаем, что спрос на пригородное жилье будет стабильным, несмотря на ставку и ипотечные потрясения. 

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:  
– У пригородных направлений Петербурга наилучшая перспектива в плане строительства малоэтажных, соразмерных жилых кварталов с полноценной инфраструктурой. Архитектура и благоустройство таких проектов тоже развивается. Каждый новый квартал заметно отличается в лучшую сторону от предыдущих, хотя между их запусками проходит всего год-два. 
Спрос на эти локации большой, поскольку это часть Петербурга. И административно, и с точки зрения расстояний. Здесь покупают недвижимость люди, которые хотят жить в невысоких домах с более зеленым или камерным окружением, они готовы за это заплатить и ценят те проектные решения, что закладывают девелоперы.