Евгений Бескровный: «Рассрочки надо не ограничивать, а пытаться выводить на рынок выгодные ипотечные продукты»

– Застройщики с успехом делают это сами. Появление «пузыря рассрочек» на рынке новостроек крайне маловероятно, а условия покупки жилья не стали менее прозрачными. Беспокойство Центробанка по поводу неконтролируемого повышения долговой нагрузки покупателей по этому поводу не совсем обоснованно.

Дело в том, что основные риски при рассрочках принимают на себя именно девелоперы, которые делают это вполне осознанно и просчитывают все возможные варианты развития событий. Риски для покупателей при этом остаются минимальными. У каждого застройщика есть только определенная доля квартир, которые он готов продавать в рассрочку, и обычно за эти пределы компания не выходит, чтобы не разрушать экономику проекта. 

Сам термин «пузырь» подразумевает некие негативные последствия, в первую очередь, вал неисполненных обязательств в неопределенном будущем. Действительно, большинство застройщиков (и мы в том числе) увеличили прогнозируемый процент риска расторжений договоров рассрочки. Но это – осознанные и вполне контролируемые риски, которые строительный бизнес берет на себя добровольно. По нашему опыту могу сказать, что 99% покупателей прекрасно понимает, из каких ресурсов они будут брать средства на погашение своих обязательств.

Обычно это уже имеющееся жилье, которое клиент собирается продать в течение полугода-года, или банковский депозит, срок окончания которого уже сравнительно близок. Если речь о высокоценовом сегменте, то тут речь может идти и о поступлениях от бизнеса, например, дивидендах. Никакого неконтролируемого потока клиентов, которые заходят в сделку «вслепую», мы не видим и близко. 

К тому же большинство застройщиков все равно запрашивают кредитную историю, документы о текущей долговой нагрузке, то есть стараются себя максимально обезопасить перед проведением сделки. И далеко не всем клиентам рассрочка в итоге одобряется.

Даты внесения платежей по рассрочке прописываются заранее и фиксируются в договоре. Например, в ДДУ и отдельно в приложении к нему (графике оплаты). Ни о каких «скрытых комиссиях» речи не идет.

Просто есть два вида рассрочки – без удорожания (обычно не более года) и с удорожанием (как правило, от года до нескольких лет). Надо учитывать стоимость денег: фиксация сегодняшней цены на несколько лет вперед – это убийственный для девелопера подход. Даже при рассрочке на год он получает меньше – с учетом инфляции. И я не вижу в определенной премии за риски для застройщика при длительной рассрочке ничего плохого – это совершенно открытая информация, которая всегда непосредственно транслируется клиенту. 

Что касается опасений по поводу наполняемости эскроу-счетов, то при рассрочке этот процесс действительно растягивается. Однако строительная деятельность как бизнес априори связана с некоторыми рисками. И девелоперы вправе брать их на себя. 

Дополнительное регулирование подразумевает сомнения в компетенциях компаний по оценке таких рисков и не выглядит уместным здесь и сейчас. Единственные, кто могут выиграть от такого гипотетического пока регулирования – это банки, которые не могут выиграть конкуренцию у застройщиков с рассрочкой (за исключением клиентов, подходящих под условия семейной ипотеки). 

Да, в условиях отмены и видоизменения льготных ипотечных программ количество заемщиков сильно упало, но количество желающих купить квартиру меньше не стало, а в качестве замещающего инструмента как раз и выступают рассрочки. И в этой ситуации надо не ограничивать их, а пытаться выводить на рынок выгодные ипотечные продукты, которые могли бы с ними конкурировать.