Более 45 тысяч участков купили жители Петербурга и Ленобласти за семь месяцев 2025 года
За этот период в регионе построили 17,6 тысяч индивидуальных домов в поселках и садоводствах, в полтора раза больше, чем квартир в многоквартирных домах по договорам долевого участия – 11,5 тысяч.
В прошлом году граждане за тот же период (январь – июль) приобрели в Ленобласти еще больше земли: почти 60 тысяч наделов. (См. табл. 1). Но и текущая активность на загородном рынке остается вполне достаточной, чтобы поддерживать ввод индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на высоком уровне.
В 2025 году частные владельцы и мелкие застройщики за январь – август построили и поставили на кадастровый учет 17,7 тысяч новых индивидуальных домов в населенных пунктах и садоводствах. Причем если в предыдущие годы ввод домов ИЖС примерно вдвое превышал количество новых построек в СНТ, пригодных для постоянного проживания, то последние два года соотношение начало меняться. Так, в 2025-м на восемь тысяч домов ИЖС приходится более девяти тысяч домов в СНТ.
ИЖС дольше оформлять; муниципальные власти требуют от девелоперов, чтобы 20% массива под коттеджный поселок передавались бесплатно для ветеранов СВО и многодетных семей. Для участков более 20 га надо оформлять КРТ – с отчислениями на школу, детсад, поликлинику и пр. В общем, пока создать садоводство – проще и выгоднее. По оценкам экспертов, пока чиновники будут занимать такую позицию, девелоперы будут придерживать выход новых проектов; никому не охота влезать в убытки.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», спрос в коттеджных поселках за первое полугодие 2025-го составил 2,2 тысячи лотов (участки, дома, таунхаусы), а предложение пополнилось всего на 800 лотов: 13,9 тысяч в конце 2924-го, 14,7 тысяч – в первом полугодии 2025-го. Девелоперы в один голос говорят и спаде продаж минимум вдвое и о «возвращении в допандемийные времена». (См. мнения)
На вторичном загородном рынке – своя отдельная жизнь и другие цены. За семь месяцев из рук в руки перешли 16,2 тысячи готовых домов, на тысячу меньше, чем за тот же период в 2024-м, но на порядок больше оборота коттеджных поселков, где застройщики (на всех) реализовали 300 коттеджей и участков с подрядом. (См. табл. 1).
О роли ИЖС в областных показателях говорили не раз. Подчеркнем: с января по июль в регионе сдали 2,522 млн кв. м жилья, из них не менее 2,1 млн кв. м – ИЖС и СНТ. Доля многоквартирных домов – 16%. Конечно, это еще не окончательные показатели года, но все же – прошло больше половины «отчетного периода»!
Поэтому, когда федеральные чиновники говорят о необходимости «помочь сегменту ИЖС», «навести порядок в индивидуальной застройке» – становится тревожно. Многоквартирному строительству уже «помогли», теперь без господдержки отрасль почти не дышит. Вряд ли стоит это полезный опыт – идет ли речь о домокомплектах, типовых проектах или эскроу-счетах – переносить на ИЖС.
Рынок, на порядок сложнее многоквартирного: сотни тысяч участников, десятки тысяч мелких подрядчиков и просто бригад. И когда вице-премьер Марат Хуснуллин говорит о «недостаточной обепеченности жильем – 30 кв. м на человека – не будем забывать, что половина этой норм приходится на частные дома. Площадь средней квартиры в новостройках петербургского региона – 42 кв. м. Площадь нового частного дома – 137 кв. м.
Другой миф – недостаточное развитие ипотеки. Банк «Дом.РФ» отчитывается: кредитование ИЖС в 2025 году выросло вдвое. По сведениям ЦБ РФ, в петербургском регионе (город плюс область) в апреле 2025го было выдано 235 кредитов на строительство ИЖС, в мае – 245, в июне – 261 кредит.
Дело не в том, растет этот показатель или нет – это капля в море. Потому что граждане строят в среднем по 2,5 тысячи домов и домиков в месяц, и доля банков со всеми льготами (семейная ипотека, сельская ипотека) – 10% рынка, не больше. Почему-то не доверяют граждане банкам. Есть основания.
«В 2025 году спрос на загородную недвижимость был невысок из-за высоких ставок по ипотеке, – популярный телеграм-канал «ИЖС в России» приводит мнения ЦИАН и «Интерфакса». – Это привело к снижению цен и ограничению роста. По сравнению с летом 2024 года, потенциальный спрос упал на 25%. Основные причины – высокие ставки по ипотеке, ужесточение условий выдачи льготных кредитов и рост цен на строительные материалы».
Как видим, на частном строительстве эти причины почему-то пока не сказываются. И строят, и новые наделы приобретают. Вряд ли под огороды. Если население не трогать, оно прекрасно справляется со своими проблемами, включая жилищные.
Мнения экспертов
Игорь Шеляков, руководитель Управления Росреестра по ЛО:
– В первом полугодии 2025 года в Ленинградской области зарегистрировано 9 809 договоров долевого участия. Особенно активно первичное жильё приобретается во Всеволожском и Ломоносовском районах.
Вместе с тем наблюдается явная тенденция к выбору индивидуального жилищного строительства как основного формата решения жилищной проблемы. За первое полугодие 2025 года на учёт поставлено более 17 тысяч жилых домов на участках ИЖС и садовых участках. Как правило, люди выбирают территории, расположенные относительно близко к Петербургу. Но выбор гораздо обширнее, чем с многоквартирными домами. Много частных домов строят в Выборгском, Приозерском, Гатчинском, Тосненском районах.
Марина Шкурко, управляющий партнер компании Puzzle Realty:
– В целом, рынок переживает трансформацию. Управляющие компании эволюционируют: от застройщика – к инициативе собственников, и далее снова к профессиональному управлению. Те, кто сможет предложить не просто дома, а качественную среду для жизни, окажутся в выигрыше.
Качество управления поселками становится не просто дополнительным сервисом, а критически значимым фактором. Там, где есть сильная УК, комьюнити и атмосфера, вторичный рынок практически неактивен: собственники не хотят продвавать. Яркий пример – КП «Корабельные Сосны» рядом с Рощино, где люди ценят сложившуюся среду и почти нет вторичных продаж. Или поселок Honka на Медном озере.
Что касается финансирования проектов, то малоэтажные комплексы с эскроу-счетами сейчас в более уязвимом положении, чем ИЖС. А если Госдума запретит длительные рассрочки, как планируется, это дополнительно ударит по спросу на «квартирные» форматы малоэтажки.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии Недвижимости»:
– Некоторые заметные на загородном рынке девелоперские компании («ФАКТ», «Максимум Лайф Девелопмент» и др.) успели существенно расширить штат сотрудников, переехать в большие офисы и тем самым существенно нарастить затраты. Сегодня, чтобы окупать эти затраты, им нужно иметь оборот в несколько десятков миллионов рублей в месяц.
Не имея нужного оборота, они вынуждены привлекать средства извне, чтобы поддерживать текущую деятельность. В перспективе у таких компаний единственный путь – сокращение затрат, увольнение части персонала.
В сегодняшних условиях наиболее стабильным доходом и постоянным денежным потоком являются средства, которые получают УК от управления поселками. Поэтому качественное управление в настоящее время имеет определяющее значение.
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
– Приток денег в проекты, естественно, важен. И в МКД этот вопрос стоит намного острее, чем в ИЖС. Однако надо учитывать сильно возросшие цены на рекламу в загородном сегменте, увеличение зарплат во время пандемийного спроса и т. д. Так что сейчас пережидать падение продаж застройщикам намного сложнее.
После событий 2014 года и введения санкций загородные проекты спокойно переживали месяцы без сделок. Я говорю про массовые сегменты, где в основном продавались инженерно-подготовленные участки. Проектам с готовыми домами или обязательными подрядами было сложнее, но большинство справились. Сегодня это не так. Формируется отложенный спрос, интерес к загороду все равно остается высоким. В каждом сегменте клиент ищет лучшее соотношение цены и качества.
Алексей Баринов, руководитель коттеджного направления компании «ФАКТ»:
– В сегменте участков снижение активности менее заметно, чем в спросе на готовые дома. Землю люди покупают проще, сама сделка - дешевле, ее несложно прогнозировать. У покупателей популярны короткие рассрочки без процентов, на 6-12 месяцев. Нам далеко не всегда это говорят, но мы понимаем: у многих подходят к концу сроки по депозитам, они хотят реализовать свои планы и как минимум – сберечь накопления от инфляции.
Спад продаж в коттеджных поселках налицо, это очевидно для всех участников рынка и подтверждается аналитикой. (Например, данными КЦ «Петербургская Недвижимость»). В сложной экономической ситуации работает ставка на дифференциацию рисков: у компании должны быть проекты в разных категориях (дорогой сегмент почти не просел), в разном функционале (индустриальные парки по-прежнему хорошо продаются). Но в конечном счете все будет зависеть от ключевой ставки, от доходности депозитов и динамики реальных доходов населения. Если период «дорогих денег» затянется - не поздоровится никому в отрасли.