Мнение экспертов: «Ошибки при проектировании апарт-отеля могут стоить девелоперу десятки миллионов рублей»

К самым распространенным ошибкам в проектах апарт-отелей можно отнести некорректную апартографию, небольшие и непродуманные общественные пространства, отсутствие необходимых инженерных систем, неверно организованную служебную логистику, отмечает основатель управляющей компании «КЕЙПОРТ» Карина Шальнова. 

Подобные недочеты сказываются и на прохождении классификации, которая является прямым отражением качества гостиничной концепции. Если начинать думать о классификации уже после проектирования или даже в процессе строительства, то серьезные дополнительные затраты неизбежны: работа апарт-отеля без действующей классификации невозможна.

«К сожалению, из-за особенностей конструктива здания, — поясняет Карина Шальнова, — внести изменения не всегда возможно, и нам приходится работать с тем, что есть. Все это в итоге сказывается на дальнейшем управлении объектом: из-за ошибок, допущенных на старте, апарт-отель может годами терять весомый процент доходности».

Причина главных девелоперских просчетов при проектировании сервисных апарт-отелей — в отношении к такому проекту как к жилому комплексу, а не как к гостиничному продукту, уверен второй основатель УК «КЕЙПОРТ» Кирилл Кудинов.

Поскольку до сих пор очень многие проекты разрабатываются через логику продажи квадратных метров, на старте появляются типовые проблемы: неэффективные планировки, отсутствие служебных помещений, нехватка мест хранения и так далее. Нередко застройщики экономят на инфраструктуре — входной группе, общественных зонах, ресторане, фитнес-зале, прачечной, а это, в свою очередь, может привести не только к неэффективной эксплуатации, но и снижению звездности объекта.

«Сервисные апартаменты — это, прежде всего, операционный бизнес. Вся архитектура, все функциональные помещения, логика проекта должна создаваться с опорой на сценарии проживания, — указывает Кирилл Кудинов. — Гость сегодня оценивает не просто номер, а весь опыт пребывания — как он работает, отдыхает, встречается, проводит время внутри объекта».

С момента открытия первого апарт-отеля рынок ушел далеко вперед, сегодня он стремится к нишевым, а не универсальным концепциям: апарт-отелям с акцентом на стиль жизни, объектам для совмещения работы и отдыха, оздоровительным форматам, семейным курортным комплексам, форматам для удаленных сотрудников и так далее. Побеждают проекты с понятной большой идеей и четким сценарием жизни.

К перечню устаревших решений в сервисных апартаментах оба управляющих также относят маленькие входные зоны со стойкой регистрации, закрытые рестораны только для проживающих, длинные темные коридоры и отсутствие цифровых сервисов.

При этом в списке важных инструментов, повышающих востребованность и, как следствие, доходность апарт-отеля на первое место выходят общественные пространства. Если еще лет 8-10 назад входная группа воспринималась как зона регистрации, то сейчас это место встреч, пространство для работы и общения, часть общей концепции объекта.

Второй ключевой фактор, способный «прокачать» бренд апарт-отеля, — сильный ресторан. Не тот, что для «для галочки», а с хорошей кухней и с именем — такой ресторан легко может увеличивать загрузку объекта и даже повышать стоимость проживания.

Именно привлечение экспертов гостиничного бизнеса до начала проектирования позволит девелоперу избежать ошибок и реализовать эффективно работающий сервисный апарт-отель, согласны Карина Шальнова и Кирилл Кудинов.

На этапе концепции профессиональная управляющая компания формирует целевую аудиторию, причем не только инвестора, но и гостя, а также создает уникальную концепцию проекта, включая апартографию, инфраструктуру и формат. Важным этапом реализации проекта является прогнозирование стоимости проживания и загрузки, которая влияет напрямую на доходность инвестора.

В мае 2026 года УК «КЕЙПОРТ» взяла на себя операционное управление апарт-отелем и бизнес-центром в составе масштабного проекта федерального девелопера в центре Новосибирска — «Первый бизнес-квартал ГК Расцветай». Кроме того, управляющая компания находится на завершающей стадии переговоров по управлению еще одним объектом в Новосибирске.