От «квартиры под сдачу» к гостиничному бизнесу: как за 10 лет изменился рынок апарт-отелей
С 2016 года российский рынок апарт-отелей прошел путь, на который гостиничной индустрии в ряде стран потребовалось в несколько раз больше времени. Если тогда апартаменты воспринимались, прежде всего, как недвижимость для сдачи в аренду, то сегодня они стали полноценным инвестиционным гостиничным продуктом, где ключевую роль играет качество управления.
По словам основателя УК КЕЙПОРТ Карины Шальновой, десять лет назад большинство проектов создавались по достаточно простой модели: девелопер строил объект и продавал апартаменты частным инвесторам, а дальнейшая судьба недвижимости зависела от собственника. Он мог жить в апартаменте сам, сдавать его самостоятельно или передать в управление.
За прошедшие годы изменился сам подход к созданию проектов. Если раньше основное внимание уделялось планировкам, отделке и стоимости лота, то сегодня апарт-отель проектируется сразу как гостиничный актив. Уже на этапе концепции девелоперы анализируют будущую целевую аудиторию, сервисную модель, систему управления доходностью, стандарты обслуживания и конкурентное окружение.
«Если раньше управление часто воспринималось как дополнительная услуга, то сегодня это центральный элемент продукта. Без профессиональной управляющей компании современный апарт-отель в полном смысле слова не работает.»
Изменились и требования гостей. Современному клиенту недостаточно просто получить номер с кухней. Важными стали общественные пространства, сервисы, единые стандарты обслуживания и комфортные сценарии проживания. Апарт-отель постепенно приблизился по уровню сервиса к гостинице, сохранив при этом преимущества апартаментов - автономность, возможность длительного проживания и ощущение собственного пространства.
Вместе с развитием рынка многие проекты первой волны начали терять конкурентоспособность. Однако, как подчеркивают эксперты КЕЙПОРТ, причина заключается не столько в возрасте зданий, сколько в устаревших концепциях.
Главной проблемой ранних объектов стало отсутствие единых стандартов эксплуатации. Разные собственники использовали различные форматы ремонта, мебели и обслуживания. В результате гости получали непредсказуемый уровень сервиса, инвесторы сталкивались с нестабильной доходностью, а управляющие компании не могли выстроить эффективную операционную модель.
За эти годы изменились и ожидания инвесторов. Если раньше покупатели ориентировались прежде всего на стоимость входа и обещанную доходность, то сегодня их интересует экономика владения в целом.
Инвесторы оценивают опыт управляющей компании, прогнозируемую загрузку, структуру расходов, прозрачность отчетности, программу реновации номерного фонда и долгосрочную конкурентоспособность объекта. Фактически управляющая компания превратилась из сервисного подразделения в ключевой фактор инвестиционного успеха.
Второй основатель УК КЕЙПОРТ Кирилл Кудинов отмечает, что влияние качества управления на финансовый результат сегодня первостепенно.
«На объектах сопоставимого класса и расположения разница в доходности между сильной и слабой управляющей компанией может достигать 3–7 процентных пунктов годовых. Это разница между 5–6% и 10–12% годовых для инвестора.»
По его словам, такой разрыв формируется благодаря более высокой загрузке, грамотному управлению тарифами, снижению операционных затрат и качественной эксплуатации номерного фонда. При этом профессиональное управление влияет не только на текущий доход, но и на сохранение стоимости самого актива.
Еще одним важным трендом стало постепенное смещение рынка от модели самостоятельной сдачи к профессиональному гостиничному управлению. Самостоятельная аренда не исчезла полностью, однако перестала быть основной моделью для качественных апарт-отелей. Усиление конкуренции, рост требований гостей и развитие регулирования отрасли показали, что индивидуальному собственнику все сложнее конкурировать с профессиональным оператором.
По мнению Карины Шальновой, в ближайшие годы эта тенденция будет только усиливаться. Рынок продолжит консолидироваться вокруг крупных управляющих компаний с отработанными бизнес-процессами и подтвержденной экспертизой.
Одновременно изменятся требования и к самим девелоперам. Проекты будут все чаще проектироваться не под продажу, а под последующую профессиональную эксплуатацию. Возрастет значение энергоэффективности, стандартизации планировок, цифровизации управления и продуманной сервисной инфраструктуры.