Эксперты работают над законами

Отделка, туризм и ИЖС  

Дискуссия членов экспертного совета началась с обсуждения законодательной инициативы Минстроя России. Так, предлагается включить отделку квартир в проектную декларацию жилых комплексов в тех случаях, когда застройщик заявляет, что продает квартиры с отделкой. 

Это позволит повысить прозрачность договорных условий, а дольщики смогут заранее получить представление о том, как будет выглядеть квартира с отделкой, считают в Минстрое. Участники совещания считают, что это хорошая идея.

«Лет 20 назад квартиры с отделкой в новостройках были экзотикой, но сейчас большая часть жилья сдается с ней. Поэтому федеральный законодатель озаботился тем, чтобы унифицировать подход к отделке», — отметил Алексей Белоусов, генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга», председатель Экспертного совета НОСТРОЙ по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере.

Он пояснил, что в проекте закона застройщикам предлагается выбор: либо ориентироваться на ГОСТ по отделке, вступивший в силу с 1 марта 2026 года, либо указать, что он будет работать по собственному стандарту.

Совет одобрил инициативу министерства, однако указал на ошибки в законопроекте, которые необходимо исправить. Например, в документе упоминается понятие «класс отделки», но ни в самом проекте, ни в других законах это понятие не прописано, оно есть только в ГОСТе. А значит, застройщики, которые решат производить отделку по собственным стандартам, не смогут следовать требованию закона в этой части, отметил Алексей Белоусов. 

Еще один законопроект, который рассмотрели участники совещания, предложен Законодательным собранием Кировской области и касается изменений в Федеральный закон № 186 «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».

Как уточнил начальник отдела правового обеспечения СРО «Ассоциация строителей Мордовии» Артем Абдульманов, в документе имеется в виду сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Счета эскроу должны обязательно использоваться, если заказчик для финансирования строительства жилого дома на своем участке берет ипотечный кредит, считают депутаты Кировской области.

«Сейчас гражданин — заказчик строительства — сам вправе решать, применять ему счета эскроу или нет, и это условие указывается в договоре, который он заключает с подрядчиком», — пояснил Артем Абдульманов.

По его словам, пока счета эскроу обязательны для ИЖС с использованием льготных программ «Семейная ипотека» и «Сельская ипотека».

Артем Абдульманов считает этот законопроект неактуальным, так как у граждан и так есть возможность использовать счета эскроу, а обязательность открытия таких счетов оставляет их без выбора и существенно удорожает проекты ИЖС, так как придется тратить деньги на обслуживание банковского счета. 

Коллеги согласились со спикером. «Счета эскроу вводились, чтобы обезопасить участников долевого строительства, причем как временная мера для защиты интересов дольщиков. И мы уже увидели, что вместо этого она превратилась в способ извлечения прибыли для банков», — высказал мнение Леонид Бандорин, председатель комитета НОСТРОЙ по административным процедурам в строительстве.

За пять лет после внедрения счетов эскроу стоимость строительства существенно выросла, добавила Ирина Кузьма, председатель комитета НОСТРОЙ по цифровой трансформации строительной отрасли.

«Сейчас у любого частного застройщика есть выбор: либо строить без открытия счета эскроу, либо открыть такой счет, переложив таким образом часть рисков на банк. Мне кажется, что ограничивать людей в праве выбирать механизм финансирования — это избыточная мера», — заявил Алексей Белоусов. 

Члены совета решили изложить эти соображения по поводу законопроекта в резолюции, которую они направили в Госдуму и в правительство РФ.

Инициативу Брянской областной думы о внесении изменений в Федеральный закон «Об основах туристской деятельности» члены Экспертного совета предложили существенно доработать, устранив ряд нестыковок и противоречий. Суть проекта изложил директор СРО «Союз «Межрегиональный альянс строителей»» Игорь Ребрищев. Проект предлагает законодательно закрепить понятие «некапитальный объект туристической инфраструктуры», а также ввести новые правила, касающиеся некоторых туристических поездок.

Участникам совета показались недостаточно внятно прописанными некоторые положения законопроекта. Так, в нем говорится, что турист должен уважать обычаи, традиции, социальное устройство местности, в которую он отправляется. Но что конкретно это означает, неясно. 

Наследию нужна защита  

Следующая тема — поправки в федеральный закон «Об объектах культурного наследия» (ОКН) — вызвала больше всего замечаний у экспертов. Этот документ разработало правительство РФ. В нем устанавливаются новые термины: 

• «реставрационные сметные нормативы», 
• «специализированные реставрационные ресурсы, применяемые при определении сметной стоимости работ по сохранению историко-культурной ценности ОКН»,  
• «сметная стоимость археологических и полевых работ» и другие. 

Документ предлагает наделить Минкульт РФ полномочиями, позволяющими осуществлять регулирование в сфере ценообразования и нормирования работ по сохранению ОКН.

Как считает директор Союза «СРО «Дорожники и строители Алтая» Андрей Максимов, который представил этот законопроект коллегам, он содержит ряд противоречий.

«Сейчас сметные нормативы утверждает Минстрой. Законопроект вводит норму, по которой разработка и утверждение этих нормативов осуществляется Минкультом. Но при этом изменение действующей нормы не предполагается», — сообщил Андрей Максимов.

Аналогичные противоречия касаются и нескольких других положений проекта закона. «Тема очень актуальная. Реставраторы давно требуют внести изменения в этот законопроект, они не очень им довольны», — сообщил Юрий Курикалов, советник по правовым вопросам исполнительного директора ассоциации СРО СНО «Стройбизнесинвест».

Участники Экспертного совета решили создать рабочую группу, чтобы более тщательно проработать предложения по внесению изменений в этот законопроект.

Как отметил Алексей Белоусов, к сожалению, нередко предложения, которые совет направляет в Госдуму, не учитываются. Более того, первоначальный законопроект «меняется до неузнаваемости». 

С ним согласна Ирина Кузьма: «Нам нужно внимательнее отслеживать законопроекты, рассматриваемые Госдумой, на стадии второго и третьего чтений, когда они часто претерпевают серьезные изменения. Для этого нужно продумать механизм подобного отслеживания».

В частности, речь идет о Федеральном законе от 10 июня 2026 года № 180-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» и Градостроительный кодекс Российской Федерации». Закон в основной своей части вступает в силу только с 1 марта 2027 года, поэтому есть шанс скорректировать его, полагает Юрий Курикалов.

Одно из спорных положений этого закона — замена историко-культурной экспертизы на научно-методический совет. Именно он теперь получит полномочия по одобрению строительных проектов. То есть проект будут рассматривать не профессиональные эксперты, а представители региональной или муниципальной власти либо уполномоченные ими специалисты. 

Вводится еще несколько норм, которые усложняют работу не только с ОКН, но и с другими объектами и в целом со строительными проектами. Например, проект будет оцениваться на предмет того, окажет ли он воздействие на ОКН, и только после этого можно продолжить согласование проектной документации.

Еще один законопроект (№ 1154227-8), который вносит изменения в закон об ОКН, принят Госдумой 24 июня. Пожелания членов экспертного совета к его тексту не были учтены, и они опасаются, что документ также будет принят в том виде, который негативно отразится на деятельности строителей.

«Безусловно, необходимо сохранять ОКН, и для привлечения инвесторов к этому процессу государство делает немало. Но сегодняшнее законодательство часто, наоборот, усложняет для бизнеса работу с памятниками. В результате инвесторы не берутся за такие проекты», — отметил Леонид Бандорин. 

Новые вызовы для СРО  

В разделе «Разное» участники совещания обсудили тему, связанную с изменением законодательства о саморегулировании. Как отметила и.о. заместителя руководителя аппарата Виктория Панарина, больше всего вопросов вызывает тема выплат из компенсационных фондов саморегулируемых организаций. 

В НОСТРОЙ создана рабочая группа, которая занимается поправками в законодательство о СРО, собирает предложения, анализирует судебную практику на эту тему.

Один из примеров, который иллюстрирует проблему, привел Алексей Белоусов: «В судебной практике уже есть три решения о взыскании денег из компенсационного фонда СРО, когда взыскание происходит не с суммы, собранной с действующих членов, как диктует законодательство, а с общей суммы компенсационного фонда. В результате сумма взыскания вырастает».

Если такая практика, которая складывается не в пользу СРО, будет расширяться, это негативно отразится на финансовом состоянии саморегулируемых организаций, отметил Алексей Белоусов. «Мы сталкиваемся с новыми вызовами, на которые надо как можно оперативнее отвечать», — считает он.

Кроме того, по его мнению, очень важно продолжать сокращение административных барьеров в строительной сфере. И региональные, и федеральные власти уделяют много внимания сокращению административных барьеров. Но мы видим, что количество бюрократических процедур, особенно латентных, не уменьшается, а растет. И это, конечно, является очень тревожным звонком.