Минстрой предлагает сократить срок раскрытия эскроу-счетов после сдачи дома с десяти до трех дней
Действующее законодательство предусматривает, что застройщик получает деньги со счетов эскроу в течение десяти дней с момента сдачи объекта в эксплуатацию. Все это время деньги хранятся в банке, но проценты на них не начисляются. В результате девелоперы теряют до 22,5 млрд рублей дополнительных доходов в год.
Минстрой разработал законопроект, который вносит корректировки в законодательство о реализации проектов с использованием счетов эскроу. Одно из изменений, которые он предлагает внести в федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», касается сроков раскрытия счетов эскроу.
Сейчас банк, как правило, перечисляет девелоперу деньги в последний день допустимого законом срока, который составляет десять дней с даты сдачи объекта в эксплуатацию. При этом девелопер не получает проценты за хранение средств на счету банка. А средства там хранятся серьезные.
По данным Банка России, за 2022 год застройщики получили с раскрытых счетов эскроу более 2,44 трлн рублей, за 2023-й — 3,68 трлн, в 2024-м — 4,48 трлн, за первое полугодие 2025-го — свыше 1,7 трлн рублей.
Если бы застройщики получили эти деньги на неделю раньше и положили их на счет под проценты, то за семь рабочих дней получили бы соответственно 6,89 млрд, 11,9 млрд, 22,49 млрд и 9,76 млрд рублей дополнительного дохода. Учитывая нынешнюю непростую ситуацию на рынке жилья, эти деньги были бы для застройщиков не лишними, следует из пояснений Минстроя. Поэтому он предлагает сократить срок раскрытия эскроу-счетов до трех дней.
Кроме того, авторы законопроекта предлагают устранить коллизию, которая существует между нормами федеральных законов №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и №214.
Как пишет Минстрой в пояснительной записке к документу, в результате этой коллизии «застройщик, который намерен распродать нереализованный объем предложения, вынужден предварительно отдельно по согласованию с банком подавать заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке (хотя банк изначально и был согласен на не возникновение ипотеки)».
В пункте 1.1 статьи 25 закона № 102 содержатся положения либо о снятии регистрационной записи о доме целиком, либо об объектах, которые являлись предметом договоров участия в долевом строительстве. В указанном пункте не содержится соответствующих положений о земельном участке с построенными объектами (помещениями), которые будут реализовываться по договорам купли-продажи застройщиком, и на которых не возникает ипотеки.
Минстрой считает, что банк и застройщик должны иметь возможность совместно решать, будет ли у банка возникать залог на непроданные застройщиком помещения, — и предусмотреть это кредитным договором.