ЦБ ограничит ипотеку с низкими выплатами
Центробанк призвал банки превентивно работать с проблемными заемщиками и намерен ограничить возможность выдачи ипотеки с низким платежом на старте и его резким увеличением в последующие годы.
Банк России собирается ограничить ипотечные программы с так называемым льготным периодом, когда заемщик первые один-три года вносит символические суммы, после чего его ежемесячный платеж резко возрастает. О соответствующих планах регулятора пишут «Известия». По их данным, проект изменений будет опубликован в начале 2027 года, а новые правила вступят в силу с июля.
Их суть в том, чтобы банки создавали повышенные на 50 процентных пунктов резервы по кредитам, где платеж в первые три года увеличивается более чем на 20% по сравнению со средним значением за предыдущие 12 месяцев. Кроме того, сам период сниженных выплат законодательно ограничат тремя годами.
Формально Центробанк не запретит такие схемы, но сделает их экономически неинтересными для банков, так как повышение резервов снижает их прибыль. Сегодня недополученный в первые годы доход банки компенсируют за счет застройщиков, а те закладывают эту комиссию в стоимость недвижимости. В итоге покупатель серьезно переплачивает за саму квартиру, а его долг перед банком часто оказывается выше реальной рыночной стоимости жилья, что исключает возможность дальнейшего рефинансирования или выгодной продажи объекта.
Многие заемщики рассчитывают на рост доходов в будущем либо на снижение ставок по ипотеке, поэтому идут на схемы с льготными начальными условиями. Но эти ожидания обычно не оправдываются, и заемщики попадают в финансовую яму. ЦБ полагает, что его инициатива защитит таких клиентов от рисков.
Однако условия кредитования в целом неизбежно ухудшатся, так как, во-первых, банки будут более жестко отсеивать заемщиков, оценивая их платежеспособность. Во-вторых, повысится размер первоначального взноса, а размер выдаваемых займов, наоборот, уменьшится. Это будет минимизировать риски банков.
Для девелоперов стоимость поддержания таких программ вырастет из-за увеличения банковских комиссий, что сделает инструмент редким и дорогим. Следовательно, снизится спрос на жилую недвижимость, особенно в массовых сегментах. Такие выводы приводятся в материале «Известий».
Банк России решил подойти к защите интересов заемщиков и с другой стороны: он призвал банки «активнее помогать клиентам, которым сложно обслуживать кредит». Об этом регулятор сообщил на своем официальном сайте. Он поясняет, что россияне, которым трудно гасить кредиты, часто обращаются к недобросовестным «раздолжнителям», а те обещают им «списать долги», но по факту только глубже загоняют их в финансовую яму.
«Как правило, никаких реальных действий за обещаниями не следует. Более того, «раздолжнители» порой дают рекомендации, которые лишь ухудшают положение заемщика, — например, игнорировать платежи по кредиту», — пишет регулятор.
Он рекомендует банкам предлагать заемщикам возможные сценарии решения проблемы. Например, уменьшить начисленные неустойки, отсрочить выплату основного долга, процентов или их части. При этом не стоит ждать, пока клиент допустит просрочку. В помощи могут нуждаться и заемщики, которые пока платят вовремя, но их финансовое положение неустойчиво. Либо те, кто, по сведениям банка, собираются обратиться к «раздолжнителям».
Поскольку основу кредитования в России составляет ипотека, то такие проблемы отражаются и на жилищном рынке. Как пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на данные «Долгового консультанта», в 2026 году объем неплатежей на первичном рынке ипотеки (под залог договоров долевого участия — ДДУ) увеличился более чем на 20,6% на фоне падения портфеля на 10%. Среднемесячный прирост достиг 480 млрд рублей, что эквивалентно 1,2% портфеля.
За восемь месяцев 2026 года накопленный объем неплатежей по ипотеке под залог ДДУ в целом по России превысил 22,5 млрд рублей, увеличившись с начала года на 3,85 млрд. За 2025 год был отмечен двукратный рост: с 9,3 млрд до 18,7 млрд рублей. Доля неплатежей в общей задолженности по ипотеке под залог ДДУ с начала 2026 года выросла более чем на треть (35%): с 0,4% до 0,54%.