НАШ ЦИТАТНИК: «Отмена льготной ипотеки стимулирует спрос на апартаменты, так как привлекательность квартир для инвесторов снизится. Если раньше люди покупали квартиру «под сдачу», используя льготную ипотеку, теперь они станут рассматривать другие варианты...» Евгений Тихоненко

24 июля, 18:41

Офисы для энергетиков

16 сентября 2019 в 21:00

ГК «Энерго» перепрофилировала готовое здание гостиницы на Киевской улице в бизнес-центр класса А, вложив более 150 млн рублей. Деловой комплекс будет готов к заселению уже в октябре.

ГК «Энерго» перепрофилировала готовое здание гостиницы на Киевской улице в бизнес-центр класса А, вложив более 150 млн рублей. Деловой комплекс будет готов к заселению уже в октябре.

Здание находится на Киевской ул., 5, на второй линии Московского проспекта, в шаговой доступности от станции метро «Фрунзенская». На участке 1,6 га бывших Бадаевских складов ГК «Энерго» сначала планировала и даже построила МФК, состоящий из двух корпусов. В одном из них появился бизнес-центр класса В+ «Энерго» общей площадью 21 000 кв.м (арендопригодная – 17 000). Кстати, последние вакантные площади в нём (три этажа) арендовала проектная организация «Газпром-нефти».

Во втором здании (18 500 кв.м) был запланирован четырёхзвёздочный отель на 218 номеров с пристроенным трёхуровневым паркингом. Девелопер даже успел подписать соглашение о намерениях с крупным международным оператором.

Но после ввода в эксплуатацию гостиницы (осень 2016-го) компания решила подождать с внутренней отделкой. Тогда гендиректор ГК «Энерго» Азат Григорьян говорил, что запускать отель экономически невыгодно из-за резко выраженной сезонности турпотока в Петербурге. «Мы решили взять паузу года на два, параллельно будем искать соинвестора».

Теперь выяснилось, что в конце 2018-го девелопер решил перепрофилировать отель под офисы.

«Решение не открывать отель, а переделать его в офисный центр далось нам непросто. Основная причина – в экономике проекта. На косметический ремонт и оснащение гостиницы потребовалось бы не менее 700 млн рублей, – рассказывает управляющий делового центра «Энерго» Артём Щемелёв. – В нынешних условиях нужно быть абсолютно уверенным в успехе при инвестировании такой суммы. К тому же нам пришлось бы привлекать кредитные средства. Второй немаловажный фактор – неблагоприятная конъюнктура в гостиничной отрасли. Снизился турпоток из западных стран, в первую очередь из Европы, а это самые «денежноёмкие» туристы».

По оценке г-на Щемелёва, в целом количество гостей в Петербурге растёт, однако в последние годы – только за счёт китайских и отечественных туристов. Но и те и другие ориентируются на бюджетные гостиницы и не склонны к дополнительным тратам, в том числе в ресторанах и барах отеля. А по оценкам отельных операторов, эта статья даёт от 30 до 35% от общего дохода гостиниц.

«Изучив рынок, мы пришли к выводу, что срок окупаемости отеля нашего формата составит от 15 лет и более. А с учётом перечисленных рисков, он может растянуться до 20-25 лет, а то и вовсе выйти за обозримые горизонты. При этом через каждые 7-8 лет гостиницам требуется косметический ремонт, замена мебели и оснащения. Не окупив затраты, за 15 лет нужно дважды провести реновацию, а это ещё больше удлиняет сроки возврата инвестиций».

В результате девелопер превратил гостиницу в бизнес-центр класса А «Энерго-2», который будет готов к заезду арендаторов уже в октябре. Общая площадь не изменилась, арендопригодная – порядка 11 000 «квадратов». На первом этаже будет кафе-ресторан от сетевого оператора и диагностическое отделение многопрофильной клиники «Энерго». Выше – офисы. Затраты на перепрофилирование оцениваются в 150–200 млн рублей. Помещения open-space будут только на втором этаже, где ранее планировалась конференц-зона отеля, на остальных уровнях – коридорная система. Однако компания собирается сдавать площади крупными блоками – от пол-этажа (500–600 кв.м) и больше. По словам Артёма Щемелёва, спрос довольно большой, есть претенденты как на несколько этажей, так и целиком на здание. «Интерес проявляют компании из нефтегазовой отрасли, IT-сферы, а также банки и транспортные компании. Но подписанных договоров на данный момент нет, продолжаются переговоры».

Впрочем, имя потенциального арендатора уже угадывается.

По итогам полугодия в Петербурге сдано в эксплуатацию 23 800 кв.м офисов в четырёх БЦ. На стадии строительства и реконструкции – ещё около 120 000 кв.м качественных офисов, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2019 году. Из них на рынок аренды может поступить всего около 30%, считает Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg. «Качественное вакантное предложение, особенно в классе А, продолжит уменьшаться», – добавляет он.

По итогам I полугодия 2019-го ставки аренды практически не изменились. В классе А они даже снизились на 0,4% – до 1951 руб./кв.м в месяц (включая НДС и операционные расходы), а в классе В подросли на 1% – до 1190 руб./кв.м.