НАШ ЦИТАТНИК: «Регионы должны выбрать площадку развития и привлечь туда все ресурсы в рамках нацпроектов и программ господдержики. Так можно снять с застройщика все затраты, кроме самого строительства жилья и благоустройства...» Никита Стасишин

28 сентября, 14:35

«Недостройки» остаются в прошлом?

26 января в 22:17
1 236

«Недостройки» остаются в прошлом?

Застройщики, работающие в Петербурге и Ленобласти, в 2019-м не только выполнили показатели нацпроекта, но и завершили более 40 домов-долгостроев, брошенных нерадивыми девелоперами.

Застройщики, работающие в Петербурге и Ленобласти, в 2019-м не только выполнили показатели нацпроекта, но и завершили  более 40 домов-долгостроев, брошенных нерадивыми девелоперами. Губернатор распорядился полностью решить проблему обманутых дольщиков уже в 2020-м.

ДОЛГОЖДАННЫЙ ФИНИШ

На начало 2019 года на территории Петербурга «проблемными» числились 15 жилых комплексов. Это 29 домов, рассчитанных на 9079 квартир площадью около 400 000 кв.м. В реестр пострадавших включены 832 дольщика, которые оплатили квартиры в этих «недостройках».

За 2019 год удалось ввести в эксплуатацию 20 многоквартирных домов. Всего в этих корпусах 6320 квартир площадью более 283 000 кв.м. 
Из реестра «обманутых» исключены 602 дольщика. Подавляющее большинство из них получили квартиры в тех же проектах, где их и покупали, но 10 гражданам передадут жильё в других домах. Правда, ещё троих в этот список пришлось включить. Сейчас в реестре 233 человека.
В прошлом году чиновникам и строителям удалось решить одну из самых больших проблем – полностью разобраться с наследием ГК «Город». За год введено шесть корпусов, брошенных компаниями, входящими в эту группу: 2500 квартир площадью около 100 000 кв.м.
Кроме того, завершены практически все объекты, оставленные СК «Росстрой». Она входила в печально известную ГК «СУ-155», бросившую десятки многоквартирных домов по всей стране, а в Петербурге возводила ЖК «Каменка» и «Новая Каменка». В прошлом году сданы три корпуса почти на полторы тысячи квартир площадью 68 000 кв.м, хотя дольщики и указывают на значительные недоделки. Последнюю секцию самого большого корпуса в «Новой Каменке» должны ввести в ближайшее время.
Завершён один из старейших городских недостроев – комплекс «Охта Модерн», который с 2003 года сменил не одно название и нескольких застройщиков.
В 2019-м компания «БФА Девелопмент» достроила лот 5-2 вместе со встроенным детсадом для 75 малышей в проблемном комплексе «Новая Скандинавия». Этот крупный проект на территории 20 га у Суздальских озёр ещё в 1998 году начинала шведская компания Skanska. Первые дома (около сотни таунхаусов и несколько многоквартирных корпусов) введены ещё в 2006 году. Следующие очереди сдавались с опозданием, а в 2014 году работы на оставшихся трёх корпусах практически встали. Один из них – лот 16 – удалось ввести в 2017 году. В 2019-м сдан лот 5-2, который к моменту остановки работ был готов на 85%. Оставшийся дом – лот 8-3 – готов только наполовину, но его обещают завершить в этом году. Официальным застройщиком всё ещё выступает «Группа Прайм», хотя эта компания находится в процедуре банкротства. В этом проекте есть и ещё один свободный участок, который в прошлом году реализовали на торгах.

«Новая Скандинавия»

Несмотря на внушительный объём ввода проблемных домов, этот список пополняется новыми адресами. Для этого, например, достаточно, чтобы сроки строительства сдвинулись на полгода. Сейчас в Петербурге проблемными считаются 28 объектов, застройщиками которых выступают 12 юридических лиц. Петербургские чиновники планируют, что в 2020-м удастся закончить 22 долгостроя в составе 11 жилых комплексов. Это 4461 квартира площадью 209 000 кв.м. В реестре «обманутых» по этим проектам состоят 163 дольщика.

Проблемы в масштабах «Города»

ГК «Город» вышла на петербургский рынок в начале 2010-х. Она начала три крупных проекта: «Прибалтийский» и «Ленинский парк» в Красносельском районе и «Морская звезда» в Приморском (всего 13 домов на 5956 квартир общей площадью более 260 000 кв.м). Работы на всех объектах полностью прекратились летом 2015 года – ни один из жилых корпусов не был достроен. Против совладельцев ГК братьев Ванчуговых возбуждены уголовные дела. Их обвиняют в мошенничестве, совершённом организованной группой в особо крупном размере или повлекшем лишение права гражданина на жилое помещение. Следователи уверены, что средства дольщиков (более 1,2 млрд рублей), предназначавшиеся для строительства, выводили через банк «Фининвест», который лишился лицензии в 2014 году. Обманутыми остались около 3000 дольщиков.
Возобновить стройку удалось в 2016-м. Деньги привлекли за счёт продажи городских участков в Каменке, предоставленных в аренду одной из «дочек» «Города». Но с финансированием постоянно возникали проблемы, сроки завершения объектов переносили, что, естественно, раздражало дольщиков.
Первую очередь комплекса «Ленинский парк» (корпуса 6А и 7А) ввели в 2017-м, вторую (корпуса 6Б и 6В) сдали в августе 2018-го. Корпуса 7Б и 7В (271 квартира) финишировали в марте 2019 года, а последний (5-й корпус) на 114 квартир – в мае.
Генподрядчиком выступало ООО «СК «Авторитет». Компания пришла на площадку в августе 2017-го, сменив ООО «Союзстрой», которое срывало график.
Комплекс «Морская звезда» достраивала Группа «Эталон», которая взялась за объект в конце 2017 года. Компания «Спектр» (входит в ГК «Город») успела реализовать здесь около половины из 1164 квартир (более 40 000 кв.м). Оставшееся жильё и коммерческие помещения продавал уже «Эталон», чтобы покрыть свои затраты.

«Морская звезда»

Больше всего проблем возникло с комплексом «Прибалтийский». У него  степень готовности была самая низкая. ЖК состоит из пяти жилых домов на 2148 квартир и двух паркингов. Площадь объекта – около 130 000 кв.м. Завершала его компания «Проммонолит». Первый корпус удалось сдать только в самом конце 2018 года, в июне 2019-го сдали ещё три, а последний дом на 589 квартир и паркинг ввели в августе.

Совершеннолетний долгострой

Жилой комплекс «Охта Модерн» – один из самых старых петербургских долгостроев. Ещё в 2003-м на арендованной у города земле стройку начала компания «ИВИ-93». Изначально застройщик планировал построить здесь четыре здания в общей сложности на 400 квартир, которые хотел ввести в 2004 и 2005 годах. В сроки компания не уложилась – в 2008-м, когда у неё начались серьёзные финансовые проблемы, были готовы каркасы двух домов, работы ещё по двум остановились на уровне фундамента. После начала банкротства «ИВИ-93», объект перешёл её партнёру – фирме «БалтЖилИнвест», а потом и к компании «Питер-Констракшн», которая была аффилирована с «ИВИ-93». Достройку сопровождала серия судов, в том числе и с городом, а также несколько уголовных дел из-за «двойных» продаж на объекте и банкротств застройщиков. В конце 2013 года, несмотря на множество недоделок, первые два корпуса всё же ввели.

Работы по двум оставшимся домам шли крайне вяло, а проект изменился – число квартир выросло до 482. Около 200 из них передали новому подрядчику – компании «Строительное управление». Однако затем она рассорилась с «Питер-Констракшн» и подала иск о его банкротстве. Объект переименовали в ЖК «На Охте», но достроить не могли. В 2016 году достройкой заинтересовалась СК «Монолит», но безуспешно. Стройка встала окончательно. 
В феврале 2018 года Смольный сумел договориться о достройке объекта с «Группой ЛСР», которая и ввела его в конце 2019 года. 313 квартир получат семьи, купившие жильё ещё на заре этого проекта.

Проблемные объекты, введённые в 2019 году в Петербурге


Данные Комитета по строительству Петербурга
 

ОБЛАСТЬ ПРОБЛЕМ

В Ленобласти за 2019 год ввели 22 многоквартирных дома, которые строились со значительным нарушением сроков или принадлежали застройщикам-банкротам. В этих зданиях дольщики оплатили 4053 квартиры.

Как и в Петербурге, среди завершённых есть дома, оставленные ГК «СУ-155». 
Это проект «Янино Парк» в микрорайоне Янино-Восточный, рассчитанный на 11 панельных корпусов (1440 квартир). Строительство первой очереди на 513 квартир началось весной 2014-го и должно было завершиться в 2016-м, но остановилось через год. Продажи велись только в первой очереди, где проданы 160 квартир на сумму около 880 млн рублей. В прошлом году в эксплуатацию введены четыре 14-этажных дома первой очереди. Финансировал работы банк «ДОМ.РФ» (бывший «Российский капитал»), а завершала дома компания «РК-Строй» (структура госкорпорации «ДОМ.РФ»). На достройку потратили 855,8 млн рублей. 
Самым крупным объектом, введённым в 2019 году, стала вторая очередь комплекса «Центральный» в Колтушах. Официальным застройщиком выступает ООО «РИБИС», но по факту это проект Колтушской строительной компании, которая возводит ещё несколько домов по соседству.
Не без проблем, но всё же введён один из корпусов проекта «Радужный» в микрорайоне «Южный» Всеволожска. Его застройщик – АО «ГлавСтройКомплекс» (компания бывшего вице-губернатора Ленобласти Николая Пасяды) – признан банкротом. Всего проектом предусмотрено 
14 жилых корпусов от 11 до 18 этажей. Из них не достроены шесть домов шестого квартала на 1740 квартир (1359 проданы). Дольщики вложили в стройку 3,4 млрд рублей. Корпус 6.1 завершала компания «Гарантъ», она же взялась достроить корпус 6.6. Остальные, видимо, предстоит финансировать за счёт средств Фонда защиты прав дольщиков.

«Радужный»

В конце года несколько проблемных объектов получили заключения о соответствии проекту и регламентам (последний документ перед официальным вводом в эксплуатацию). Это корпус 11 в проекте ООО «АСП-Проект» в посёлке Сосново, дом ООО «МонтажСтрой» в Сосновом Бору, три корпуса в посёлке Рощино (ООО «ИСК «Интер-Строй») и дом на 182 квартиры в Новом Девяткино, на Озёрной улице, где застройщиком выступает ЖСК «НовоДевяткино» (по факту – РСУ «Фрунзенское»).

В «дорожной карте» по решению проблем дольщиков в Ленобласти значатся около 180 объектов, по которым заключено порядка 20 000 договоров долевого участия. Речь и об огромных корпусах под тысячу квартир, и о компактной малоэтажке. К счастью, не для всех объектов предстоит искать финансирование и новых застройщиков. Многие из них завершат, хоть и с задержкой, прежние девелоперы.

Мало этажей – много проблем

Navis Development Group один из крупнейших проблемных застройщиков в Ленобласти. Входящие в группу компании не могут завершить несколько начатых проектов. Это малоэтажный комплекс «Щегловская усадьба» во Всеволожском районе, который начали в 2013-м без разрешения на строительство. На 10 га предусмотрены 16 четырёхэтажных домов площадью около 80 000 кв.м, рассчитанных на 1072 квартиры. Первые три дома (А1, Б1, В1) завершены в 2015-м, в 2018-м с задержкой сданы ещё три (Г1, Г2 и Г3), после чего работы остановились и началось банкротство застройщика. Корпуса В2 и В3 (на 193 квартиры) ввели весной 2019-го уже с помощью компании-донора. Практически готовы, но не сданы четыре корпуса (А2, А3, Б2 и Б3). В октябре 2019-го покупатели заселились в недостроенные дома, потом устроили голодовку.

«Щегловская усадьба»

ЖК «Шотландия» начали в 2015 году в деревне Скотное Агалатовского СП. Всего на 28 га запланировано 600 000 кв.м малоэтажного (3-4 этажа) жилья и сопутствующей инфраструктуры. Первые шесть домов на 299 квартир обещали сдать в конце 2016-го. Затем в продажу вывели вторую и третью очереди (282 и 241 квартира), их планировали завершить в 2017-м и 2018-м. В этих домах реализована 531 квартира на сумму свыше 1,35 млрд рублей. Ориентировочная стоимость завершения строительства двух корпусов, находящихся в высокой степени готовности, – около 80 млн рублей.
В начале 2016-го «Навис» вывел на рынок первую очередь (на 693 квартиры) малоэтажного проекта «Итальянский квартал» в Романовке. На 20 га предусмотрены 22 четырёхэтажных дома на 2400 квартир. Сдать первые шесть корпусов собирались в III квартале 2017-го, но застройщик – ООО «Созвездие» – к этому времени успел возвести только «коробки». Здесь продано 550 квартир на сумму более 1,24 млрд рублей.
В 2019-м удалось завершить единственный многоэтажный проект «Нависа» в Мурино. Комплекс «Созвездие» состоит из двух корпусов с секциями от 18 до 25 этажей и рассчитан на 2074 квартиры. Первые две очереди с задержкой почти в год сдали в 2015-м и 2016-м. Жильё продавали по схеме ЖСК, но участки под домами кооперативам не принадлежали, поэтому у новосёлов возникли проблемы с регистрацией собственности. К третьей очереди относятся несколько жилых секций и пристроенный детский сад. Застройщик пытался ввести её в 2018-м, но выяснилось, что площадь больше проектной на 11%, детсад не готов и не хватает мест для парковки. В итоге несколько секций приняты в ноябре 2018-го, ещё две – в марте. Завершение оставшихся двух парадных и детского сада финансировала ГК «Евроинвест».
 

ДОНОРЫ ДЛЯ ДОЛГОСТРОЕВ

Основная сложность при завершении долгостроев – поиск финансирования. Далеко не во всех домах есть непроданные квартиры, реализация которых позволила бы оплатить достройку. 

В Ленобласти, например, активно привлекают к завершению проектов компании-доноры. Губернатор региона Александр Дрозденко предложил им преференции. Например, первоочередной выкуп социальных объектов по программе «Стимул». Не исключено даже строительство школ и садиков за счёт бюджета. Кроме того, у компаний-доноров власти готовы приобретать встроенные помещения для государственных и муниципальных нужд, предоставлять новые участки под застройку, компенсировать часть затрат на подключение к инженерным сетям, лояльнее рассматривать вопросы об отклонении от предельных параметров строительства и т.д.
Финансировать достройку частных проектов из бюджета по закону в принципе нельзя. Однако долгострои ГК «СУ-155» завершали фактически за счёт казны. Финансированием  занимается уполномоченный в сфере жилищного строительства банк «ДОМ.РФ».
На достройку проблемных домов может тратить средства компенсационный Фонд защиты прав дольщиков. Застройщики отчисляют в него взносы с каждой продажи, кроме того, средства выделяет и федеральный бюджет. Региональным бюджетам тоже разрешили вкладываться в долгострои. 
Например, Ленобласть осенью 2019 года заключила с Фондом соглашение о совместном финансировании нескольких объектов. За три года регион выделит 2,8 млрд рублей и столько же – Фонд.
В Петербурге тоже делают ставку на доноров и некие преференции для них, о которых, впрочем, публично не сообщается. Не обходится и без благотворительности. Например, в прошлом году Setl Group решила помочь 44 дольщикам, которых обманули разные компании. Граждане заключили договоры ещё до вступления в силу 214-ФЗ (до апреля 2005 года). 
Поэтому на предусмотренные законом меры поддержки рассчитывать не могут. Они не получили квартиры из-за «двойных» продаж, банкротства застройщиков и т.д. И при этом не имеют собственного жилья. 
Выплаты в среднем составили 70 000 рублей на кв.м когда-то оплаченных квартир.

Ян Изак
генеральный директор холдинга Setl Group:

– В 2019-м мы заключили соглашение с каждым из 44 человек, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, на общую сумму 180 млн рублей. Люди, наконец, получили деньги и возможность решить квартирный вопрос. Для Setl Group это шаг, продиктованный пониманием общегородских социальных проблем и необходимости их решения.

Проблемные объекты в Ленобласти, введённые в 2019 году


Данные правительства Ленобласти

 

МНЕНИЕ ЮРИСТА

Александра Улезко
руководитель группы по банкротству адвокатского бюро «Качкин и Партнёры»:

– Гражданам, которые заключили договоры долевого участия и не получили квартиры по причине банкротства застройщика, остаётся внимательно наблюдать за ситуацией и своевременно реагировать на её изменения. Обязательно следует предъявить свои требования для их учёта в деле о банкротстве и участвовать в собраниях кредиторов и участников строительства, которые проводит арбитражный управляющий.
Законодательство последовательно предоставляет дольщикам новые возможности для возврата средств или получения жилья. Например, теперь граждане могут получить выплату из компенсационного Фонда защиты прав дольщиков, даже если застройщик не перечислял в него взносы. Такие поправки в законодательство вступили в силу летом 2019 года.
Что касается новой схемы финансирования с эскроу-счетами, она обязательно распространяется только на объекты, где первая продажа случилась после 1 июля 2019 года. Дольщик сможет отказаться от договора участия в долевом строительстве такого дома даже после учёта его требований в деле о банкротстве и получить деньги со счёта эскроу. Но это будет только та сумма, которую он выплатил застройщику по договору. Остальные выплаты (неустойки, убытки) могут быть установлены в реестре требований кредиторов. В целом такой механизм хоть и не компенсирует в полной мере убытки дольщика, но, по крайней мере, позволит вернуть средства, переданные по договору. Впрочем, у дольщика есть выбор. Он может не отказываться от договора, а в деле о банкротстве будет претендовать на жильё, если строительство будет завершено.
Евгений Барановский
заместитель председателя Комитета по строительству Петербурга:

– В каждом случае при завершении строительства проблемных объектов приходится искать свою схему, и общих или универсальных решений здесь нет. Да и, наверное, не может быть, так как история у каждой стройки своя. Где-то ещё остаются нереализованные квартиры, продажа которых позволит новому застройщику покрыть затраты на достройку. Для завершения объектов ГК «Город» власти Петербурга разрешили использовать принадлежащие городу участки для строительства домов. Объекты ГК «СУ-155» финансировались банком «ДОМ.РФ». 
Другие объекты завершают крупные и социально ответственные застройщики, понимающие, что наличие долгостроев негативно сказывается на доверии к первичному рынку. В целом важно то, что сегодня в Петербурге все такие стройки на контроле, по каждой ведётся работа, и дома будут введены.