«Созвездие» в туманности «Навис»

Более 2000 дольщиков и пайщиков СК «Навис» уже не первый год ждут своих квартир. Последнюю очередь долгостроя – ЖК «Созвездие» в Мурино – завершает компания-донор, на днях её вводят в эксплуатацию. Однако судьба трёх других крупных жилых проектов «Нависа» пока неочевидна. Власти Ленобасти пытаются помочь, но положение усугубилось  тем, что застройщик теперь банкрот.

Семейный бизнес основал ещё в 1988-м отец трёх братьев Львовичей. Он создал компанию «Волосово-Копстрой». Спустя годы двое сыновей (Владимир и Александр) подключились к девелоперскому делу, и годом основания СК «Навис» считается 1995-й. Увы, «фирменным» стилем работы застройщика стал срыв сроков почти по каждому дому. Один из первых проектов молодых предпринимателей – ЖК «Созвездие» в Мурино, реализация которого началась в 2012-м.

Банкротство под «звёздами»

 Разновысотный (18-25 этажей) комплекс «Созвездие» рассчитан на 2074 квартиры. Первые две очереди (каждая – с опозданием почти на год) были сданы в 2015-м и 2016-м. Жильё продавали по схеме ЖСК. После ввода первых домов пайщики долгое время не могли оформить собственность, так как кооперативы «Нависа», привлекавшие деньги граждан, не владели участками под домами.
Но больше всех не повезло пайщикам третьей очереди «Созвездия» на 933 квартиры (почти все проданы), которую должны были сдать во II квартале 2015-го. Летом 2016-го граждане забили тревогу, они написали коллективное обращение губернатору региона, просили разобраться. После проверки «Навис» обещал направить документы для ввода в эксплуатацию до конца августа 2016-го. С тех пор подобными обещаниями застройщик кормил граждан чуть ли не каждый квартал. Параллельно компания начала строить МЖК «Щегловская усадьба», а также приобретала участки под новые малоэтажные проекты во Всеволожском районе. 
Пайщики обращались в прокуратуру, во все надзорные и контролирующие органы, вплоть до президента. Отовсюду получали отписки, выходили на пикеты, это мало помогало. К весне 2018-го жилая часть «Созвездия» была готова на 98%, однако областной госстройнадзор отказался принимать дом. Выяснилось, что площадь корпуса увеличилась на 11% по сравнению с исходным проектом (а повторная экспертиза не пройдена), не готов встроенный детский сад, нет документации по очистке стоков, недостаточно парковочных мест и пр. Граждане требовали принять дом без садика, тем более прецеденты в области были: под гарантийные письма был введён ЖК «IQ-Гатчина» фирмы «Ленстройтрест». Однако госстройнадзор оказался неумолим. 
Потом под давлением пайщиков власти договорились о поэтапной сдаче третьей очереди: несколько секций – в ноябре 2018-го, оставшиеся – в конце года. Но и это не задалось. 
Под Новый год область договорилась с ГК «Евроинвест», которая взялась профинансировать завершение долгостроя. По договору «Навис» должен закончить все работы и сдать объект в эксплуатацию до 1 марта 2019 года и до 15 апреля зарегистрировать право собственности. После сдачи дома детсад вместе участком (более 3 га) оформят на инвестора, а правительство Ленобласти выкупит его. В середине марта чиновники приняли в эксплуатацию часть секций третьей очереди «Созвездия», со дня на день должны ввести остальные. Пайщики могли бы выдохнуть, но в последний день февраля по иску одного из пайщиков суд признал СК «Навис» банкротом и открыл конкурсное производство (введён параграф 7 закона о банкротстве, 
защищающий права дольщиков на получение жилья). Конкурсным управляющим утверждён Даниил Федичев, который возглавляет областную Дирекцию комплексного развития территорий. 
Теперь объекты «Нависа» будут достраивать под его контролем. Банкротство как минимум на три месяца отодвигает сроки получения ключей пайщиками: в течение этого времени будет формироваться реестр кредиторов. Губернатор региона Александр Дрозденко пообещал (в соцсети), что граждане, полностью оплатившие стоимость жилья, получат ключи не позднее чем через 15 дней после включения в реестр.

Щегловский алфавит

Почти одновременно с началом реализации ЖК «Созвездие» СК «Навис» (она же Navis Development Group) вывела на рынок первый малоэтажный проект – «Щегловская усадьба». Комплекс строят в посёлке Щеглово, в пяти километрах от Всеволожска. На участке около 10 га предусмотрено 16 четырёхэтажных домов площадью около 80 000 кв.м, рассчитанных на 1072 квартиры.
Работы начались без разрешения на строительство, за что госстройнадзор в 2013-м привлёк фирму к административной ответственности, она попыталась обжаловать санкции. Пока слушалось дело о незаконности стройки, компания получила разрешительные документы. Квартиры в первых домах (корпуса А, Б, В и Г) «Навис» продавал по схеме ЖСК, за что был также оштрафован. Причём участок принадлежит не кооперативу, который привлекает деньги, а СК «Навис». Корпуса под литерой Д уже реализовывали по ДДУ. Квартиры во всех малоэтажных проектах «Нависа» продавала «дочка» застройщика – АН «Метры».
Первые три дома (А1, Б1, В1) завершены в 2015-м, в 2018-м сданы ещё три (Г1, Г2 и Г3), просрочка по каждому корпусу составила год-два. Было очевидно, что остальные строящиеся дома в срок не введут. Дольщики и пайщики «Щегловской усадьбы» тоже писали в разные инстанции, выходили на пикеты, в том числе и на Ярмарке недвижимости. В прошлом году на территории недостроя они установили памятник «Застройщику-Лгуну» и провели митинг.
Корпуса В2 и В3 (на 193 квартиры) были практически готовы, оставалось подключить их к теплу. «Навис» обещал сделать это до Нового года – не вышло. В январе на совещании в областном правительстве Александр Львович назвал новую дату – 23 января, потом – 30 января, а 1 февраля собирался подавать заявку на ввод. Однако эти два дома сдали только в середине марта и лишь после того, как чиновники нашли компанию-донора, которая завершила стройку уже под контролем конкурсного управляющего. 
Ещё четыре корпуса (А2, А3, Б2 и Б3) г-н Львович собирается достроить самостоятельно и сдать в апреле. По его подсчётам, на это потребуется порядка 20 млн рублей. Последние четыре дома «Щегловской усадьбы» (Д1, Д2, Д3 и Д4) будет завершать ЛенОблАИЖК. На это нужно около 153 млн рублей, закончить работы можно за восемь месяцев.  
По данным пресс-службы зампреда правительства Ленобласти Михаила Москвина, на сегодня из 469 квартир в домах Д проданы 406 на сумму 770 млн. По кооперативам сведений нет.

Областная Европа

  В 2015-м «Навис» приступил к строительству МЖК «Шотландия» в деревне Скотное Агалатовского СП. Всего на 28 га запланировано 600 000 кв.м малоэтажного (3-4 этажа) жилья и сопутствующей инфраструктуры. Первые шесть домов на 299 квартир обещали сдать в конце 2016-го. Затем в продажу вывели вторую и третью очереди (282 и 241 квартира), их планировали завершить в 2017-м и 2018-м. Сроки, как водится, срывались не раз. К концу 2018-го дома были готовы на 95%, но ввести их не получалось из-за отсутствия канализационных и водоочистных сооружений (КОСов и ВОСов). Через забор – первая очередь ЖК Yolkki Village компании «Гранд-Строй» (она тоже банкротится). Готовность такая же. Изначально каждый застройщик планировал свои, чуть ли не локальные очистные. Но чиновники дали понять, что нужны полноценные сооружения на два объекта сразу, и стороны долго спорили, кто сколько вложил в инженерию. В январе 2019-го при посредничестве власти стороны договорились. На строительство очистных часть денег выделит «Гранд-Строй», остальные средства привлечёт подрядчик – ООО «ВКХ», с которым «Навис» расплатится квартирами в «Шотландии». Глава региона рекомендовал застройщикам подготовить документы на ввод жилых домов до 30 апреля. После этого «Навис» должен сдать в эксплуатацию ЖК «Шотландия», ориентировочно – во II квартале 2019-го. 
Как рассказал Даниил Федичев, по ходатайству региона 19 марта суд отложил дело о банкротстве «Гранд-Строя», чтобы фирма смогла завершить свои обязательства по КОСам. ВОСы готовы на 70%. «Непроданных квартир в ЖК «Шотландия» – примерно на миллиард, так что вырисовывается положительная экономика», – считает г-н Федичев.
В областном правительстве заявили, что «Шотландию» достраивают в связке с «Щегловской усадьбой» и ЖК «Созвездие» в Мурино.
По данным пресс-службы Михаила Москвина, из 813 выведенных на продажу квартир в «Шотландии» реализована 531 на сумму свыше 1,35 млрд рублей.
В начале 2016-го «Навис» вывел на рынок первую очередь (на 693 квартиры) МЖК «Итальянский квартал» в Романовке. Всего на 20 га предусмотрены 22 четырёхэтажных дома на 2400 квартир, а также детсад на 140 малышей. Сдать первые шесть корпусов собирались в III квартале 2017-го, но застройщик – ООО «Созвездие» – к этому времени успел возвести только «коробки». Сроки ввода переносили трижды, в последний раз — на 11 сентября 2019-го. Кстати, «Навис» пытался продать один из свободных участков в «Итальянском квартале», чтобы вложиться в достройку начатых домов, но сделка не состоялась. 
В сентябре 2018-го власти перекрыли кислород застройщикам, просрочившим более чем на полгода сроки сдачи домов, запретив привлекать деньги дольщиков. Под эти санкции попали и все проекты «Нависа».
По данным пресс-службы Михаила Москвина, в «Итальянском квартале» из 693 квартир продано 550 на сумму более 1,24 млрд.
Под Новый год на одном из совещаний Александр Львович заявил, что с помощью областного правительства нашёл инвестора для этого комплекса.
Кстати, фирму «Созвездие» (застройщика «Итальянского квартала») тоже банкротят: арбитраж принял от ООО «ДВК-Инжиниринг» иск о признании должника несостоятельным, сумма требований — 8,3 млн рублей. Денежные притязания (на 2,4 млн, 3,1 млн и 4,2 млн рублей) заявили ещё три дольщика. Заседание суда отложено на 3 апреля. В конце января на заседании штаба по проблемным новостройкам власти Ленобласти рекомендовали застройщику принять меры для прекращения банкротства, погасив долги перед кредиторами, а также предоставить информацию о потенциальном инвесторе. Однако воз и ныне там.
В активе «Нависа» остаются ещё два участка под крупные малоэтажные проекты. В частности, на Петергофском шоссе на 40 га запланирован проект комплексного освоения территории под названием «Прованс», где предусмотрено 365 000 кв.м недвижимости. Разработана концепция застройки участка 50 га в Вартемягах. Есть небольшой надел под коттеджный посёлок «Прайд» во Всеволожском районе.

Диагноз

 Справедливости ради нужно отметить, что основной проблемой застройщиков во Всеволожском районе всегда была и остаётся инженерная инфраструктура. Прежде всего, это сложности с обеспечением водой и канализацией (при отсутствии единого оператора, вроде питерского «Водоканала»), в меньшей степени – с электричеством. Сетей нет, девелоперам приходится не только тянуть их, но и строить дорогостоящие ТП и очистные сооружения. Стоимость таких объектов примерно одинакова, что для 25-этажного дома на 1000 квартир, что для малоэтажки на 300 семей. А сроки согласования документации по инженерии к тому же непредсказуемы. Кроме того, бизнес стали нагружать «социалкой».
И без того сложное положение «Нависа» усугубилось высокой (и не всегда честной) конкуренцией на рынке малоэтажки. Компания вывела свои мало-этажные проекты на пике развития этого сегмента во Всеволожском районе. Так, в 2014-м стартовали 47 малоэтажных проектов, ещё 38 – в 2015-м, а за 2016-й добавились всего четыре (данные 47news). Причём бОльшая часть объектов, начатых в 2014-2015 гг., попала в категорию проблемных и до сих пор не сдана.

Мнения

Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти:

— Руководство компании «Навис» очень плотно сотрудничает с госстройнадзором и конкурсным управляющим. Есть отдельная группа в градостроительном блоке ЛО, которая занимается объектами этого застройщика. Она показала свою эффективность. За две недели были введены два корпуса «Щегловской усадьбы» и выдан ЗОС ЖК «Созвездие». 
У нас уже есть рабочие варианты с инвесторами на отдельные объекты и понятная схема, по которой пойдёт банкротство компании. 
В данном случае есть возможность завершить некоторые стройки без создания ЖСК, и мы будем к этому стремиться. 

Александр Львович, генеральный директор Navis Development Group (СК «Навис»):

— Безусловно, мы не снимаем с себя ответственности за допущенные просчёты как девелопера. 
Но дополнительно мы столкнулись с трудностями обеспечения объектов инженерными коммуникациями и повышенной социальной нагрузкой. Помимо возведения жилых домов 
в Ленобласти на плечи застройщиков ложатся вопросы обеспечения будущих жителей дорогами, школами, садиками, а также прокладка и подведение сетей, строительство инженерных сооружений. Всё это в совокупности привело к задержкам со сдачей объектов.
Несмотря на существующие проблемы, мы намерены выполнить обязательства перед покупателями и достроить дома.

Касимов Халмурат