Север Московского района: на стыке «комфорта» и «бизнеса»

Территория между станциями метро «Фрунзенская» и «Московские ворота» по обе стороны Московского проспекта интересна сразу по нескольким причинам. Процесс редевелопмента здесь идёт в отличном темпе, а на сравнительно небольшом пятне не только сосуществуют жилые комплексы разного класса, но и предложение апартаментов непрерывно растёт.

Промышленность стала уходить из этой локации в середине «нулевых». Сначала окончательно закрылся Варшавский вокзал и стала ненужной обширная железнодорожная инфраструктура на подъездах к нему. Затем переехал на Парнас завод «Петмол». Позднее пришло время освободить территорию «Вагонмашу», да и трамвайному парку №1 тоже пришлось потесниться, хотя полностью в промзону Шушары он, как планировалось, пока не переместился.

Заводской шик

Застройщики на территорию бывшего молочного комбината пришли в 2012 году. Сначала прибыли иностранцы: финские «ЮИТ» и «Лемминкяйнен», а также казахстанский Meridian Development. Чуть позднее к ним присоединился один из петербургских строительных гигантов – ЛенСпецСМУ. Холдинг взялся осваивать бывшие железнодорожные земли. Здесь формируется квартал «Галактика» на 250 000 кв.м жилья.

Из шести жилых комплексов, располагающихся на интересующей нас территории, он, во-первых, сдаётся раньше всех (четвёртая очередь – в середине будущего года), а во-вторых, наиболее доступный по цене. Средний ценник составляет 125 000 рублей за кв.м  (чуть больше, чем в среднем по городу), а для такой локации это очень недорого. Позволить себе такой прайс девелопер может за счёт значительных объёмов возводимого жилья. Кроме того, это всё же именно комфорт-класс: здесь довольно много студий и «единичек». Далеко не миниатюрных, но всё же.

Для тех, кого интересует более дорогой сегмент, ЛенСпецСМУ специально выделил дом «Галактика. Премиум». Здесь студий нет совсем, но и ценник, конечно, повыше.
Буквально на прошлой неделе всё тот же девелопер вывел в продажу ещё один проект – ЖК «Квартал Che» на месте хладокомбината №1 на Черниговской улице (в таблице не отображён). Здесь появятся шесть корпусов на 1700 квартир с подземным паркингом на 1005 машино-мест. Но там квартир придётся подождать больше трёх лет.

Два проекта реализует между станциями «Фрунзенская» и «Московские ворота» компания «Аквилон Инвест». И здесь имеется выбор для разных категорий покупателей. Можно приобрести квартиру в ЖК «ARTквартал. Аквилон», где около 20% студий, от метро подальше, зато подешевле. В ЖК Promenade квартиры просторные (а есть ещё и апартаменты), а до «Фрунзенской» всего 100 метров. Но тут придётся раскошелиться, да ещё и подождать сдачи до конца 2021 года. 

Самая дорогая из местных новостроек – ЖК «Московский, 65» от компании LEGENDA. Самый «вкусный» кусок территории бывшего молокозавода (угол Московского и Обводного) оставили напоследок и, кстати, проходную завода (относится к памятникам архитектуры) впишут в жилой комплекс. Здесь будет всего восемь этажей, традиционное для этого девелопера разнообразие планировок, большой паркинг (570 машино-мест) и довольно камерная атмосфера за счёт того, что квартир чуть больше 400. Такая вот престижная получается промзона.

Апартаменты наступают

Помимо жилья, в интересующем нас месте возводят ещё три апарт-отеля. Тут складывается, кстати говоря, довольно любопытная ситуация. По данным маркетплейса недвижимости «М2Маркет», средняя цена на новостройки в районе составляет 153 000 руб./кв.м (средний бюджет покупки – 11,7 млн руб. при средней площади предложения 77 кв.м). А в апартаментах квадратный метр стоит около 176 000 руб. (зато средний бюджет получается значительно скромнее: 5,7 млн руб.; средняя площадь предложения – всего 33 кв.м). Обычно при прочих равных «квадрат» в апартаментах обходится дешевле, чем в квартирах, на это особенно упирают застройщики в рекламе.

Но тут всё дело в наличии значительного объёма предложения жилья в  сегменте «комфорт», который тянет ценник вниз. Тогда как апарт-отели все как один относятся к «бизнесу». Отсюда и более высокий прайс. Для апартаментов этот район как нельзя более удобен: почти центр, рядом несколько станций метро, при этом есть довольно тихие улочки немного в стороне от шумной правительственной трассы. К тому же в этой части города огромное количество бизнес-центров, что важно для деловых туристов, на которых постепенно переориентируются апарт-отели высокой ценовой категории.

Что касается социальной инфраструктуры, Смольный отдал её возведение в этом районе на откуп девелоперам. Свой детский сад, а порой и два, спроектирован в каждой новостройке. В квартале «Галактика» два детсада уже работают; а июле 2019-го началось строительство школы на 825 учеников в уже готовом ЖК «Московские ворота» от того же девелопера. 

Подслушано в соцсетях

- Искренне не понимаю, за что эти дома заслужили звание бизнес-класса. Да, в них довольно удобно, но в Финляндии все живут в таких и не претендуют ни на какую элитарность. Они там ещё и ниже значительно. Хотя это упрёк скорее в сторону наших «спальников» на окраинах...

- Довольно забавно, что застройщики здесь продают видовые квартиры дороже, чем обычные. Я переплачивать не стал, и из окна у меня видно дорогу, несколько строящихся домов и кусок промзоны. Зато у соседа выше видно промзону целиком и ещё ЗСД как на ладони. Совсем же другой коленкор…

Историческая справка
Первое здание за Обводным каналом (который тогда только строился) появилось в 1825 году. Это была скотобойня, а безымянная тогда дорога, проложенная на месте нынешнего Московского проспекта, использовалась для прогона скота на убой. Мяса для нужд столицы нужно было много, так что тракт был широким. Именно поэтому и по сей день ширина проспекта после Обводного больше, чем до него. Для жилья эта территория в XIX веке была совершенно непригодной. Рядом со скотобойней располагалась большая свалка, которая постоянно тлела и оттого получила в народе название «Горячее поле». Вдоль Обводного канала строились промышленные предприятия, во второй половине столетия появились газгольдеры, сохранившиеся до наших дней. Однако за каналом земли стали осваивать уже в 1840-х: появились Новодевичий монастырь, приют для сирот и школа. В 1853 году открылся Варшавский вокзал, в последней четверти века заработали столярно-механические мастерские Ретшке (позднее – вагоностроительный завод им. Егорова) и станция конно-железной дороги (в 1907 году преобразована в трамвайный парк). Первые крупноблочные жилые дома появились здесь только в 30-е годы XX века, когда Международный проспект (так он тогда назывался) планировали сделать главной улицей Ленинграда. Но в основном жилищное строительство шло южнее Московских ворот, а до них застройка оставалась преимущественно индустриальной вплоть до XXI века. 

 

Мнения экспертов

Роман Строилов, директор по развитию маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
– Плюсами локального рынка являются близость к исторической части Петербурга, развитие микрорайона как делового центра города, что диктует потребность в жилье более высокого ценового сегмента,  а также сформированная транспортная сеть (метро и одна из самых крупных магистралей города). Но есть и небольшие минусы: смешанное окружение с преобладанием административно-деловой застройки и не самая благоприятная экологическая обстановка, так как поблизости находится много промышленных предприятий. Большой поток транспорта на Московском проспекте и отсутствие зелёных насаждений способствуют высоким показателям загазованности воздуха. Среди крупных застройщиков можно выделить ЛенСпецСМУ, который занимает ведущие позиции в Петербурге.

Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе компании «Аквилон Инвест»:
– Недостатка социальной, торговой или развлекательной инфраструктуры в районе метро «Фрунзенская» нет. Однако в новые проекты застройщики стремятся включить дополнительные социально-бытовые объекты. В составе 
ЖК «ARTквартал. Аквилон» появится детский сад на 95 мест, мы также создаём в жилых комплексах общедомовые пространства – детские клубы и спортивные залы. Мы считаем, что при формировании нового жилого квартала, даже если он расположен в историческом центре города, очень важно создать дополнительные зелёные зоны, пространства для отдыха и прогулок. Так, в ЖК бизнес-класса Promenade на внутренней территории появятся два цветущих двора во французском стиле – Площадь роз и Лавандовая площадь. В ЖК «ARTквартал. Аквилон» центральным элементом мы сделаем ART-аллею с работами петербургских скульпторов.

 

 

 

Гинёв Павел