От «вторички» осталась половина

Количество сделок на вторичном рынке жилья сократилось вдвое. Риэлторы прогнозируют снижение цен.

Участники рынка оценивают падение реального спроса за период действия ограничений в 50–70%. Основные причины понятны: самоизоляция (квартиры всё-таки надо смотреть перед покупкой), снижение реальных доходов и неопределённость будущего.

«Вторичный рынок просел примерно на 50% (по отношению к 2019 году), – говорит Елена Ледовская,  директор отдела продаж АН «Итака». – И по количеству, и по объёму сделок. Продавцов очень много….» Примерно так же оценивает снижение спроса Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор».

По мнению аналитиков портала BN.ru, спрос снизился аж на 80%.

С предложением – сложнее. По данным ЦИАН, количество просмотров по объявлениям о продаже квартир в Петербурге уменьшилось на 20%. При этом, уточняет руководитель Первого ипотечного агентства Максим Ельцов, важно учитывать, что ЦИАН «первым отреагировал на изменения на рынке, позволив агентствам выставлять варианты бесплатно». И забрал существенную часть профессиональных объявлений с Avito и «Яндекс. Недвижимость». Кроме того, поясняет Максим Ельцов, снижение интереса покупателей сильно зависело от реакции компаний на кризис: «Кто-то оставил в рекламе всё, что было, в том числе «глухой неликвид», по которому вообще перестали звонить, кто-то сосредоточился на самых качественных объектах и активно «поднимал» их в рекламе, кто-то хоть и снимал трубку, но предлагал смотреть квартиру после карантина. Соответственно, и оставшиеся звонки распределились непропорционально».

Зато, отмечают участники рынка, увеличилась конверсия звонков в показы и сделки. Те, кто продолжал искать жильё в период «карантина», склонны были довести поиски до результата.

Снижение интереса к городскому жилью отчасти компенсировалось ростом спроса на загородные объекты. «По загородным сделкам не только нет снижения – возможно, показатели будут даже лучше, чем в 2019-м,– прогнозирует Елена Ледовская. – Популярной становится схема: продать городскую квартиру, чтобы купить дом в пригороде».

Изменения в составе покупателей пока неочевидны. Люди по-прежнему приобретают квартиры «по жизненным обстоятельствам» (агенты уверяют, что самоизоляция увеличила число заявок «на разъезд»), покупают под сдачу – как «часть пенсионного плана». «Итака» сейчас отрабатывает заказ на покупку 20 квартир в районе «Пионерской» – для сдачи в посуточную аренду.

По оценкам Александра Гиновкера, представители малого и среднего бизнеса до кризиса составляли около 20% клиентов. По мнению директора компании «Адвекс. Московский»  Дмитрия Туркина – до 50%, а в сегменте комфорт-класса (от 130 000 рублей за кв.м) – и того больше.

Но даже в наиболее пострадавших отраслях случаются разные истории. В АН «Итака» ещё до кризиса обратилась пара из ресторанного бизнеса. Планировали купить просторную и недешёвую квартиру (бюджет сделки – более 9 млн рублей). «Сначала клиенты были в панике, мы думали, что сделка развалится; потом они решили, что на год их накоплений хватит, а потом что-то наладится…» – рассказывает Елена Ледовская. Но такие оптимистические сюжеты – скорее исключение, чем правило. «Пострадали все. Просто не все ещё догадываются – насколько», – констатирует Максим Ельцов.

Дмитрий Туркин комментирует: «Среди покупателей недвижимости очень мало курьеров из «Яндекс. Еды», Delivery Club и «Самоката». Если серьёзно, то нет смысла делить на «наиболее» и «наименее» пострадавших. Достанется всем. Рынок недвижимости ждут очередные нелёгкие времена в ближайшие два года».

Продавцы пока ещё не осознали, что рынок изменился. По данным аналитиков портала BN.ru, цены предложения в апреле и мае не только не падали, но даже плавно росли (см. таблицу). По оценкам риэлторов, 50–60% объектов выставляются по завышенным ценам. Продавцы теряют время, чтобы через несколько недель перейти к более адекватным цифрам. Реальные сделки по типовым квартирам проходят, как правило, с дисконтом в 5–15%. В дорогом сегменте ситуация более сложная: есть и «упёртые» продавцы, и те, кто заинтересован в быстрой продаже и готов уступить все 30%. «Думаю, будет усиливаться расслоение, – замечает Александр Гиновкер. – Хорошее жильё, возможно, подорожает, плохое подешевеет, но резких движений не ожидаю».

Большинство участников рынка полагают, что снижение цен неизбежно, а вот насколько – корректных оценок нет. Риэлторы прогнозов старательно избегают, и их, конечно, можно понять.

Определённые тревоги были связаны и с мерами господдержки: льготные ставки установили только для новостроек, что могло привести к дополнительному перераспределению спроса. По мнению риэлторов, пока этого не случилось: доступность кредитов, конечно, формирует дополнительный интерес к «первичке», но и риски, связанные со срывом сроков, тоже увеличиваются.

«Ожидать всплеска активности после снятия ограничений не стоит, – полагает Дмитрий Туркин. – Многие покупатели отложили решение о покупке до лучших времен. Даже снижение ипотечной ставки вряд ли сильно изменит ситуацию. Квартиру покупают только на позитиве. Пока позитива нет. Ждать «отложенных сделок» можно к концу 2021 года...»

В качестве утешения можем сообщить: в Москве ситуация куда более драматичная. По данным ЦИАН, спрос на вторичное жильё в столице в апреле–мае упал в 10 раз, количество вносимых авансов – в 15. К концу года эксперты ожидают снижения цен на 10–15%.

Квартирный рынок Петербурга: цены предложения, руб./кв.м

дек. 19

янв. 20

февр.

март

апр.

май

«вторичка»

127 662

127 728

128 598

129 431

129 533

130 262

«первичка»

117 894

118 750

119 283

120 698

124 195

125 128

Данные BN.ru