НАШ ЦИТАТНИК: «Если не будет нового шторма, возможно, в 2024-м на рынке недвижимости появится тренд на восстановление..» Борис Мошенский

26 ноября, 16:51
19 июля 2016 в 13:50

Залоговая ловушка

Росреестр вынуждает застройщиков идти в суд, чтобы отказаться от прав на участки под сданными домами. Регистраторов не смущает, что арбитражная практика сложилась не в их пользу.

Очередной жертвой упрямства Росреестра стала компания «Балтинвестстрой» (входит в ГК «Росстройинвест»), построившая ЖК «Дом с курантами» на ул. Оптиков. Инвестдоговор с городом заключен по результатам торгов еще в 2011-м. Объект сдан весной 2015-го. Летом того же года первые дольщики оформили жилье в собственность.

После этого фирма обратилась в Росреестр с просьбой зарегистрировать прекращение договора аренды участка. Однако ведомство отказало. Мол, по инструкции запись об ипотеке погашается только после регистрации права собственности всех дольщиков (покупавших жилье по 214-ФЗ). «Балтинвестстрой» обратился в арбитраж и на днях добился победы в первой инстанции. Арбитраж подтвердил, что с момента регистрации прав на любое помещение в доме участок переходит в долевую собственность, а город и застройщик утрачивают право распоряжаться им. Тем более, фирма подтвердила, что большинство квартир уже передано гражданам по актам.

Случай не уникальный и тем удивительней настойчивость Росреестра.

Например, еще в 2012‑м показательную победу одержал 47‑й трест. Ему пришлось обращаться в суд, чтобы прекратить договор аренды участка в Стрельне, под комплексом «Львовская гавань». В 2013‑м дело дошло до ВАС, который признал неправоту регистраторов. Казалось бы, в аналогичных конфликтах поставлена точка. Однако после ликвидации ВАС Росреестр решил переломить практику. В прошлом году с управлением вынуждены были судиться компании «Северный город», «Мегалит» и некоторые другие. Например, первая фирма давно сдала ЖК «Александрия» на собственном участке на ул. Шелгунова, 5, лит. Б, но не могла снять надел с баланса, чтобы не платить за него налоги. Росреестр стоял на своем: раз не все жильцы оформили права на квартиры, значит, часть территории по-прежнему находится в залоге у оставшихся дольщиков (в силу 214‑го закона) и сделки с участком невозможны. К тому же ведомство задалось вопросом, а вдруг площадь надела несоразмерна площади дома: сначала нужно провести мероприятия по землеустройству и выяснить, какой участок необходим для эксплуатации.

Однако судейская реформа не помогла Росреестру: в прошлом году и «Мегалит», и «Северный город» добились успеха в арбитраже. Решения вступили в силу. Но теперь выясняется, что ведомство по-прежнему стоит на своем.

Опрошенные юристы признают, что в законах действительно есть определенная коллизия. В идеале придомовый участок должен быть оформлен на ТСЖ. И уже товарищество будет платить налоги и пр. На практике так получается далеко не всегда.

Если принять сторону застройщиков, выходит, что они от участка избавились, а с кого теперь получать налог за землю — непонятно. Если встать на позицию Росреестра, другая «засада»: в любом многоквартирном доме есть дольщики, которые по каким-то причинам тянут с оформлением собственности. Иногда — годами. Это противоречие должны, по идее, снять законодатели. Но им не до этого.