Альтернативная валюта

По данным аналитиков Colliers International, с 2016 года объём предложения с апартами ежегодно увеличивается более чем в полтора раза. Сегодня в Петербурге на рынок выведен 41 проект на 18 000 апартаментов (720 000 кв.м). Из них в продаже — свыше 5800 юнитов общей площадью 275 000 кв.м. За три квартала 2018-го рынок пополнился семью проектами еще на 3810 номеров, включая новые очереди реализуемых проектов.

За 2016-й было продано 1790 юнитов, за 2017-й – 2732 (+52%), за три квартала этого года – 3031. Причём, по данным Knight Frank SPb, спрос в сегменте сервисных апартаментов за первые полгода вырос в 2,6 раза (по сравнению с первым полугодием 2017-го). Сюда приходят новые, в том числе серьёзные игроки: ЛСР, RBI, «Мастер Девелопмент», Plaza Lotus Group. Недавно компания «Союз Инвест Девелопмент» вывела на рынок новый продукт – STATUS by Salut!, где в одном здании сочетаются классическая гостиница под управлением международного оператора (Accor) и сервисные апартаменты. Что любопытно, застройщик продаёт апарты только этажами – от 25 до 39 штук. То есть продукт изначально предназначен для инвесторов, которые хотят зарабатывать на аренде, и таких клиентов становится всё больше.  

При покупке апартаментов граждане стали чаще прибегать к кредитным ресурсам, причём как на первичном, так и на вторичном рынке. Как утверждают опрошенные эксперты, сегодня ипотекой на юниты пользуются от 30 до 70% клиентов в зависимости от проекта, локации, наличия сервиса, профессиональной УК и пр. То есть примерно столько же, сколько и на квартирном рынке. 
По словам заместителя председателя Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Анатолия Локоткова, кредиты на апартаменты выдают по тем же стандартным банковским программам, что и на классическое жильё. Условия и ставки практически ничем не различаются.
По данным г-на Локоткова, за девять месяцев 2018 года Северо-Западный банк Сбербанка выдал почти 70 000 ипотечных кредитов на 141,3 млрд рублей (на 54,6% больше, чем за тот же период прошлого года). Из них на Петербург приходится 34 800 займов (+38% в штуках) более чем на 86 млрд рублей (+54%). 

В Ленобласти выдано 4856 кредитов (+42%) на сумму свыше 8,68 млрд (+67%).
«При таких темпах электронная площадка «ДомКлик» стала эффективным инструментом  для нас и наших клиентов. Она помогает нам сохранять качество и скорость обслуживания, а тем, кто решил купить квартиру онлайн, — решить уйму задач не выходя из дома. Сегодня через «ДомКлик» проводится около 20% всех ипотечных сделок банка, — говорит Анатолий Локотков. — Кстати, теперь на этой платформе доступен «Конструктор сделки» – сервис для купли-продажи недвижимости без ипотеки. Подготовиться к сделке можно в онлайн-режиме, а в офис Сбербанка приехать только на подписание документов».

Как часто покупатели апартаментов прибегают к ипотеке? Чем принципиально различаются условия выдачи кредита на квартиры и юниты? Берут ли ипотеку «оптовые» покупатели? Насколько востребована ипотека на апартаменты на вторичном рынке? Учитывает ли банк при выдаче займа или аккредитации проекта апартаментов наличие классификации («звёзд»)? Эти вопросы мы задали участникам рынка.  

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Екатерина Запорожченко,
коммерческий директор ГК Docklands Development:
- В общем объёме сделок доля ипотеки — около 60%, и за последний год она заметно возросла. В кредит берут апарты как для собственного проживания, так и для инвестиций. Во втором случае клиент начинает вносить платежи уже после запуска апарт-отеля, с прибыли от аренды. Это позволяет закрыть кредит досрочно и вкладывать деньги в покупку нового юнита.

Условия выдачи займа на апарты и на квартиры почти ничем не различаются. Единственное исключение — покупатель юнитов не может воспользоваться налоговым вычетом и материнским капиталом. Считаю, что это временно. Оптовые покупатели, если речь идёт о двух-трёх юнитах, используют заёмные средства, но чаще на старте. Мы работаем в высоком классе, у нас нередко выкупают целые этажи, но без кредитов. Ипотека на вторичном рынке также востребована. Покупая апартамент под сдачу в действующем отеле, инвестор уже видит отчётность за прошлые периоды и долгосрочный прогноз по бронированию. Это позволяет рассчитать срок закрытия кредита и дальнейшую прибыль. Такие объекты продаются очень быстро — сделка закрывается за месяц, максимум за два. «Звёзды» отель получает после сдачи объекта в эксплуатацию, поэтому при выдаче кредита этот фактор банк не учитывает. Пока ставка изменилась незначительно, думаю, мы постепенно вернёмся в диапазон 9–11% годовых.

Кирилл Кудрявцев,
руководитель направления по ипотечному кредитованию ГК «Пионер», Санкт-Петербург:
- В 2017-м доля ипотеки в сегменте апартов составляла 10–15% в общем объёме договоров, сегодня она выросла до 35–40%. В апарт-отеле «YE’S на Социалистической» по итогам третьего квартала этот показатель достиг 40%. Апартаменты стали понятным продуктом. Инвесторы выбирают их за возможность получать постоянный доход, а покупающие для собственного проживания — за наличие инфраструктуры и гостиничного сервиса. Постоянно расширяется и перечень банков, готовых давать ипотеку на апарты. Инвесторы, покупающие два номера и более, также используют ипотеку. Им выгоднее брать кредит на короткий срок под невысокий процент, чем выводить деньги из оборота. У нас в ипотеку покупают до семи апартаментов единовременно. На вторичном рынке ипотека также востребована, хотя ставка более высока (разница — примерно 0,5%). Но доля объектов, попадающих на «вторичку», незначительна. По нашим данным — не более 2%. Это говорит о ликвидности активов.

Сергей Степанов,
директор по продажам компании «Строительный трест»:
- Доля ипотечных сделок на рынке апартаментов составляет около 50%. Наша компания предлагает апартаменты для собственного проживания в двух проектах: GRANI и AVATAR в Петроградском районе. Юридически апарты относятся к коммерческим помещениям. Следовательно, ставка по ипотеке немного выше, чем на квартиры в новых домах. Но благодаря активному росту сегмента апартаментов ипотечные ставки для апартаментов и квартир постепенно уравниваются. Всё больше банков рассматривают апарты в качестве залога.

Есть ещё одно отличие — банки не аккредитуют некоторые строящиеся апарт-проекты. Но после сдачи объекта в эксплуатацию и оформления собственности на застройщика апарты де-юре относятся к вторичной недвижимости, и клиент может получить ипотеку на этом этапе. Но покупать всё равно выгодно, потому что на время строительства клиент получает беспроцентную рассрочку от застройщика, а после оформления собственности может оформить кредит.

«Оптовые» покупатели, как правило, не используют ипотеку. Заметного повышения ставок не произошло. Наоборот, увеличение ключевой ставки ЦБ на 0,25 п. п. позволило рублю укрепиться по отношению к доллару и евро.

Евгений Тихоненко,
директор по маркетингу апарт-комплекса VALO (ООО «Галс»):
- В нашем проекте ипотекой пользуются около 20% покупателей. У нас порядка 80% клиентов — инвесторы, и именно они в последнее время стали чаще прибегать к ипотеке.

Большинство банков выдаёт кредиты на юниты на тех же условиях, что и на квартиры, различий почти нет. Для «оптовых» покупателей апартов многие крупные банки предоставляют VIP-сервис.
Благодаря ипотеке апартаменты имеют довольно низкий порог входа: имея чуть меньше 1 млн рублей, человек может начать своё дело и получать стабильный пассивный доход, покрывающий ежемесячные платежи по кредиту.

Юлия Бестужева,
руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Полис Групп»:
- Апартаменты — сравнительно новый продукт, но сегмент активно развивается. Если ещё год назад получить ипотечный кредит на апарты можно было всего в трёх банках, то сегодня их более 15. «Полис Групп» работает более чем с 10 банками, которые выдают займы на апартаменты. По нашим данным, сегодня около 70% юнитов приобретается в ипотеку.
Условия выдачи кредита на апарты принципиально не различаются: возраст — от 18 до 75 лет, первоначальный взнос — от 15%, срок — от года до 30 лет, минимальная сумма кредита — 100 000 рублей. Ставки в разных банках различны. Раньше они были выше, чем на квартиры, но с бурным развитием сегмента апартаментов практически сравнялись — от 8%.
Как и в случае с квартирами, ипотека на апартаменты позволяет при нехватке средств приобрести объект и сразу получать прибыль от инвестиций. Это хорошее и недорогое решение и для молодой семьи, и для творческих личностей.

Владимир Фёдоров,
заместитель генерального директора компании «Союз Инвест Девелопмент»:
- Ипотека стала популярным способом покупки апартаментов, поскольку банки лояльно относятся к этому формату. Кроме того, апарты для сдачи в аренду могут обеспечить более высокую доходность, чем ставки по ипотеке. Это касается и первичного, и вторичного рынков.
Инвесторы, покупающие юниты «оптом», заинтересованы в заёмных средствах, равно как и банки в инвесторах, если объект аккредитован. В нашем проекте апартаменты продаются только этажами (25 или 39 штук), и объём заимствованных средств может составлять 120 млн рублей. Для таких клиентов банки предлагают специальные условия с привлекательными ставками. Качественные ипотечные программы — признак цивилизованного рынка и устойчивой экономики. Доступная ипотека — полезнейший инструмент для эффективных инвестиций, она призвана расширить возможности покупателей. Получение «звёзд» свидетельствует о состоянии готовности объекта, его количественных и качественных характеристиках, поэтому банк не может не учитывать это.

Марина Павлюкевич,
генеральный директор Plaza Lotus Group:
- По нашему опыту, ипотека востребована в 30% случаев. Условия в целом те же, что и для квартир. Среди инвесторов проекта In2it в равной степени востребованы рассрочка, ипотека, полная оплата. Ипотека способствует входу на рынок, в том числе и инвесторов. Минимальный порог — первоначальный взнос 15% — серьёзно расширяет аудиторию проекта, а мы получаем возможность привлечь начинающих инвесторов. Профессионалам ипотека позволяет не вынимать деньги из оборота.

Анатолий Локотков,
заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк»:
- В течение года спрос на ипотеку уверенно рос. Из общего объёма выданных кредитов в Петербурге 44% приходится на первичный рынок, 49% — на вторичный. Средняя сумма не изменилась и составляет около 2,5 млн рублей в Петербурге и 1,7 млн в Ленобласти. Средний срок — 10–15 лет на новостройки и 15–20 лет на готовые объекты. Выделить покупателей апартаментов мы не можем технически, но спрос на апартаменты растёт, поэтому в этом году на портале «ДомКлик» мы реализовали возможность покупки апартаментов и на вторичном рынке.

Катерина Соболева,
управляющий ди⁠ректор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management:
- Около 30% сделок в сегменте апартаментов проходит с ипотекой. Но это не пакетные сделки; у нас есть пример покупки трех апартов с использованием кредита, но это редкий случай.

Условия ипотеки на первичном и вторичном рынках отличаются требованиями к необходимому пакету документов и страхованию. «Звезды» при аккредитации не учитывается, больше внимания уделяется строительным рискам.

Ипотека выгодна частным инвесторам. Купив за 3 млн рублей два номера апарт-отеля, заемщик гасит ежемесячные платежи. Но после ввода отеля в эксплуатацию платежи перекрываются прибылью от сдачи номеров в аренду. Инвестор получает два апартамента вместо одного, которые окупаются самостоятельно, а через некоторое время приносят доход. Причем доход - абсолютно белый доход, с которого отчисляются налоги. Это значит, что можно учитывать его при заявке на кредит для следующего юнита.

Ставка на ипотеку на апарты почти не отличается, хотя в некоторых банках она немного выше, чем на квартиры.

Проекты с апартаментами, выведенные на рынок с начала 2018 года