Передышка после бума
Рынок загородных домов и участков стабилизировался, ажиотаж спал. Но эта новая норма находится существенно выше, чем год назад.
В первом полугодии девелоперы продали 3900 участков, домов и секций в таунхаусах. Это рекорд, самый высокий показатель за всю историю организованной загородной застройки в петербургском регионе. Почти столько же было в первом полугодии предкризисного 2013-го: 3760 сделок. Потом началось: Крым, санкции, падение рубля, провал нефти, пандемия...
Именно последний фактор вывел интерес к загородным объектам на качественно новый уровень.
Первая волна пандемии идёт на спад, но вторая весьма возможна. В США, Израиле, Испании, Франции она уже ощущается. В России к ней тоже готовятся; карантинные ограничения ослаблены, но полностью будут сняты ещё нескоро. А сравнительный опыт самоизоляции в городской квартире и в загородном доме даёт второму варианту массу плюсов.
Дополнительный стимул – закрытые границы. Привычные варианты отдыха пока недоступны; цены и сервис в Анапе и Сочи многих подтолкнут к мысли о приобретении загородного дома.
За время действия ограничений бурно развились доставка, сфера онлайн-услуг, дистанционное обучение и работа на «удалёнке». Это сняло часть причин, мешавших потенциальным обитателям пригородов сделать выбор.
За предыдущие годы невысокого спроса накопился вполне достаточный объём предложения. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», сейчас на рынке присутствуют 378 коттеджных посёлков и 30 проектов с таунхаусами – всего 17 800 объектов.
И ещё часть проектов пребывает в анабиозе: в период спада девелоперы «заморозили» не менее полусотни комплексов. Теперь их могут перевести в реанимацию.
Ажиотажный спрос на пригородную недвижимость (сначала на аренду, затем и на покупку) достиг пика в мае-июне, затем стабилизировался. Однако и летом уровень продаж оставался высоким. Компания «ПулЭкспресс» в августе вывела в продажу третью очередь популярного проекта «Снетково» (Приозерский район); к сентябрю половина из 50 участков была продана. В посёлке «Новое Приветное» (Выборгский район, дополнительная очередь КП «Приветное») 8 участков из 24 были реализованы за неделю. Цена – 70 000 за сотку, но без воды — только земля, электричество и дороги. В Левашово в КП «Город-сад» от «1-й Академии недвижимости» за две недели августа покупатели также приобрели восемь участков. На оставшиеся 10 наделов застройщик поднял цены. Сейчас инженерно-подготовленная сотка стоит 277 500 рублей.
«У нас тоже отмечается рост продаж, но вот что интересно – ни один из покупателей ничего не говорил про пандемию, самоизоляцию и прочее, – говорит Святослав Филиппов, девелопер проектов «Изумрудный город» и «Иннола Парк». – Люди давно сделали выбор и просто дождались определённой стадии готовности. Электричество, газ, вода есть, дороги проложены – покупаем. Карантинные ограничения сыграли определённую роль, но уж точно не главную».
Кредитный драйвер
Состояние рынка определяется не только интересом покупателей.
Дополнительным стимулом может оказаться дальнейшее развитие «сельской ипотеки». Эта программа даёт возможность покупать и строить дома в кредит под 2,7-3%. Первый миллиард госсубсидий почти полностью «ушёл» на квартирный рынок, но в мае правительство Ленобласти скорректировало список «льготных» территорий, исключив урбанизированные зоны.
По данным Россельхозбанка, с апреля по конец августа доля льготных кредитов на ИЖС в составе «сельской ипотеки» выросла с 4 до 16%. В начале сентября правительство заявило о дополнительном финансировании программы ещё на 500 млн рублей.
Упрощение процедуры и отработка согласований при оформлении льготных кредитов на покупку загородных домов может увеличить спрос ещё на 20-25%, считает Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости».
Ещё один аргумент в пользу «загородки» – пролонгация «дачной амнистии». Покупка участка в садоводстве на сельхозземлях, по крайней мере в ближайшие пять лет, не обещает неприятных сюрпризов. По словам Дмитрия Новосельцева, продление «дачной амнистии» – безусловное благо: «Граждане могут без лишних проволочек и бумажной волокиты оформить загородный дом в собственность».
Есть и негативные факторы. Основной: доходы граждан с января по июнь упали на 8%. Это по официальным данным. В Петербурге спад, скорее всего, сильнее: у нас много людей, занятых в туризме, сфере услуг, ресторанном и гостиничном бизнесе. Доля малых и средних предприятий также выше среднего показателя по стране. Потеря работы и неопределённость будущего – не лучший стимул ввязываться в кредитную историю на 10-15 лет.
Кроме того, прилив спроса вряд ли побудит девелоперов снижать цены…
Подряд или дом?
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в лидерах спроса – участки без подряда: 2270 сделок в январе-июне прошлого года, 3490 – в первом полугодии 2020-го.
«Рост объёмов продаж на загородном рынке связан с влиянием эпидемии COVID-19 и длительным режимом самоизоляции, а также падением курса рубля и желанием надёжно вложить сбережения, – полагает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».
На участки без подряда традиционно приходится львиная доля продаж: 90%. 4% сделок заняли готовые коттеджи и участки с подрядом, 6% – таунхаусы.
Однако, по словам участников рынка, параллельно растёт спрос и на домовладения в высокой стадии готовности.
Более половины спроса собрали северные районы: Всеволожский, Выборгский, Приозерский. В дорогом сегменте в число популярных локаций вошли Репино-Ленинское, Белоостров, Солнечное, Энколово. В масс-маркете – Вартемяги, Агалатово. На юге пользуются спросом дорогие коттеджи в Петергофе, участки и дома поскромнее охотно раскупают в Тайцах и Ропше.
Эксперты «Петербургской Недвижимости» отмечают увеличение доли продаж участков средней ценовой категории (от 100 000 до 300 000 рублей за сотку, средний бюджет сделки – 2,2 млн рублей). Сокращается доля покупок до 1 млн рублей. Желающих много – но предложение ограничено…
Подъём фиксирует и статистика Росреестра. В первом полугодии 2019-го физические лица в Ленобласти ввели в эксплуатацию 2256 домов ИЖС, с января по июнь 2020-го – 2703 (плюс 20%). По площади: 300 649,7 кв.м и 390 095,7 кв.м за полугодие (плюс 30%). Частные дома становятся просторнее: год назад средняя постройка имела площадь 133,7 кв.м, сейчас – 144,3 кв.м.
Элитная осторожность
По итогам полугодия Александр Царёв, руководитель компании «Росса Ракенне СПб», эксклюзивного дистрибьютора HONKA в России, оценивал рост спроса на дорогие загородные объекты в 15-20%. В течение июля-августа компания заключила ещё несколько контрактов в HONKANOVA (Солнечное) и «Медное озеро-2». В Солнечном бюджет сделки – 40-50 млн рублей; в КП «Медное озеро-2» – 25-30 млн рублей.
Сокращается срок принятия решения. «Изысков не надо, хотим хороший дачный дом», – цитирует Александр Царёв покупателей. Стремление решить проблему в разумные сроки порождает спрос на готовую продукцию. А в элитном сегменте это дефицит: мало кто из застройщиков готов вкладывать серьёзные средства в строительство без гарантии, что на дом найдётся покупатель.
«Росса Ракенне СПб» тем не менее строит три дома на продажу; совместно с HONKA и финским инвестиционным фондом разработана программа, позволяющая рассчитаться за коттедж после завершения покупки. Фактически это привлечение в загородные сделки «длинных денег», которых так не хватает для развития. Сборка дома площадью 200-250 кв.м занимает два месяца.
В коттеджном посёлке «Ламбери» в июне были проданы два объекта на общую сумму 80 млн рублей.
В проекте Liikola Club на Нахимовском озере за полгода реализованы 12 контрактов на строительство фахверковых домов – столько же, сколько и за предыдущие два года. «Бум спроса уже позади, – говорит руководитель проекта Вадим Новиков. – Но интерес остаётся на высоком уровне, просмотры продолжаются».
За полугодие 11 дорогих загородных лотов реализовал «Строительный трест»: 8 домов и три участка на общую сумму 190,5 млн рублей. Это в два с лишним раза больше, чем в первом полугодии 2019-го (84,5 млн рублей). 8 продаж из 11 случились в мае-июне. Основная часть сделок приходится на коттеджный комплекс бизнес-класса «Сад времени» в Петергофе. Он состоит из 114 домовладений, продано больше половины; цены – от 18 млн рублей (за коттедж площадью 194 кв.м). В июле-августе были реализованы одно домовладение в ЖК «Небо», два дома и участок в КП «Сад времени».
Участники рынка отмечают: оптимальный размер элитного домовладения – 250-350 кв.м. Крупные проекты (500 кв.м и более) могут зависнуть надолго.
Хотя в том же «Медном озере» есть и скромные домовладения, и полноценные резиденции.
Всего в первом полугодии 2020-го в дорогих коттеджных посёлках покупатели приобрели 29 коттеджей – почти в шесть раз больше, чем в январе-июне 2019-го (всего 5 домов).
В бизнес-классе рост более скромный, но тоже весьма ощутимый – плюс 43%. 57 домов застройщики реализовали в этом году, 40 – за тот же период прошлого, отмечают аналитики Knight Frank St. Petersburg.
«Ограничительные меры вызвали повышенный спрос как на аренду, так и на продажу загородных объектов. Всего за первое полугодие 2020-го было реализовано 86 коттеджей высокого класса, почти вдвое больше, чем за первую половину 2019 года», – отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg. – Пополнилось и предложение. В классе А вышли в продажу резиденции в комплексе MillCreek, в классе В – дома и участки в проекте Uvarovo Club; оба во Всеволожском районе области.
Если эта тенденция сохранится, ликвидное предложение довольно быстро исчерпается, цены подрастут. (Уже растут.) Причём не только на особняки и участки в действующих посёлках, но и на перспективные наделы. Новые проекты обещают вывести в 2021 году «Росса Ракенне СПб» и компания FreeDom Haus, девелопер проекта Liikola Club.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, полагает, что рост спроса на загородные дома будет устойчивым: меняется не только рыночная конъюнктура, меняются наши представления о комфортной и безопасной жизни. В составе первой очереди Gatchina Gardens – 18 индивидуальных домов. Продажи ещё не открыты, но 8 из них уже забронированы. «Внимание покупателей будет обращено на проекты, располагающие собственной развитой инфраструктурой, включая благоустроенные места для отдыха и досуга, – говорит Наталья Осетрова. – Пока ещё на рынке многое неясно, но вряд ли спрос качнётся в сторону студий в высотных многоквартирных домах…»
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
«Иметь свой участок, своё пространство, избегать скопления людей – сейчас это кажется лучшей идеей для жизни.
В топе – посёлки с удобной транспортной доступностью. Хоть боязнь города уже крепко засела в нас, связь с мегаполисом терять не хочется. Оптимальный вариант – 30-40 минут на машине. Спрос на такое жильё огромен, а предложение ограничено.
Загородная недвижимость не может быть массовой. Этому препятствует слабо развитая инфраструктура за чертой мегаполиса. Отопление, электричество, канализация – всё автономно. Значит, застройщик должен делать её самостоятельно и на свои средства. Это дорого и долго. В нашем посёлке «Горки-Лэнд» на подключение газа со всеми утверждениями и согласованиями ушло пять лет.
Из бюджета региона ежегодно выделяются средства на развитие инфраструктуры. Но пока не будет единого подхода, эффективность останется низкой.
С «сельской ипотекой» тоже не всё гладко. Заявок много, положительные решения единичны. У нас прошла всего одна сделка с льготным кредитованием, хотя желающих было гораздо больше. К тому же сумма займа не может превышать 5 млн рублей. Весьма сдержанные условия для развития сельских территорий»
«Земля в ближних пригородах недешёвая, и дома на ней возводят более дорогие. Бюджетное строительство в предместьях Петербурга вряд ли возможно.
Хотя загородное домостроение вполне может быть массовым. Примеры в мировой практике есть. Другой вопрос: может ли такой массовый продукт быть архитектурно привлекательным? Здесь у меня большие сомнения. Во всяком случае таких положительных примеров я не знаю. За снижением издержек, как правило, стоит унификация. И что мы получим в результате: люди жили в домах-корОбках, а затем переехали за город в дома – коробкИ?
В отношениях с чиновниками преобладает негатив. Если вы приобрели участок в неорганизованной застройке, придётся рассчитывать только на себя.
И ещё предстоит столкнуться с бюрократической машиной согласований, необходимых для подключения сетей и присоединения дорог »
«Мы полагаем, что география предложений быстро не изменится. Покупатели будут выбирать из того, что сегодня реально можно приобрести на рынке. Среди клиентов по-прежнему будут преобладать петербуржцы и те, кто переезжает из регионов, чтобы как-то закрепиться в мегаполисе, найти работу и пр. А они будут ориентироваться на разумное время в пути до Петербурга.
Для массовости загородного домостроения надо снять ряд тормозов. Первый и главный фактор – низкая покупательская способность. Отчасти её можно преодолеть за счёт субсидированного кредитования со ставкой 2-3% годовых, но с гораздо большим лимитом. Вторая причина – слабая социальная и транспортная инфраструктура на расстоянии более 300 км от крупных городов. Решается за счёт глобальных инфраструктурных проектов, финансируемых государством. Такое строительство должно обеспечить местное население и переселенцев рабочими местами и стабильной занятостью.
Очень тяжёлая ситуация (и это ещё мягко сказано) с регламентами по разработке и согласованию проектов планировки территорий. Местные и региональные регламенты и Градкодекс подчас противоречат друг другу. Проектировщики не понимают, каким нормативам доверять.
Мы полагаем, что вполне допустимо доверить выполнение ППТ проектным компаниям, имеющим членство в СРО, без согласования проектов. И доверить девелоперам создание коттеджных посёлков без получения разрешений на строительство (это не касается многоквартирных домов) на основе разработанных ППТ.
Сегодня проектировщики, девелоперы и строители гораздо лучше разбираются в практике, чем чиновники. Многие из них вообще не имеют профильного образования и опыта работы »
«Последние четыре года мы видим, что покупатели, как правило, приобретают участки, чтобы незамедлительно начать строить дом. Однако на рынке мало посёлков с законченными коммуникациями, иногда их нет даже в концепции.
В наших проектах инженер по подключениям загружен на 200%: он знает что к чему и помогает жителям подключиться быстро и без переплат сторонним подрядчикам.
В целом наличие газа и воды для загородного дома – ключевой вопрос выбора. Люди решаются на покупку, когда понимают, как и в какие сроки их дом станет жилым.
Но есть и те, кто слабо представляет себе особенности загородной жизни, принимает решение «на эмоциях». Есть, к сожалению, и девелоперы, которые удовлетворяют такой спрос. Возникают «полуживые» посёлки, и вместо комфортного дома люди получают необустроенную и ненужную дачу...
Ещё одна важная тема – кредитование. Разрекламированная программа «сельской ипотеки» именно в части приобретения земли и строительства дома пока буксует»
