Ненормальный рынок новостроек
«Квадрат» в петербургских новостройках с начала года подорожал на 14,8%, в пригородных – на 14,2%. Жильё растёт в цене на фоне сокращения спроса и падения доходов.
Особенно впечатляющим получился третий квартал. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», городская «первичка» класса "масс-маркет" за этот период поднялась в цене на 7,2%, в природной зоне прибавка достигла 8,9%. В предыдущие несколько лет удорожание за квартал составляло 1,5–2,5%. Пик ценовой гонки пришёлся на август: плюс 4,3% в городе, плюс 4% – в пригородных районах.
В начале 2020-го аналитики предсказывали повышение цен «в пределах инфляции» – около 5%... Но ведь за год, а не за месяц!
Сейчас квадратный метр в петербургском масс-маркете стоит 131 600 рублей, в области – 87 400.
О повышении цен мы уже писали. Теперь стали известны и основные сопутствующие показатели рынка.
Конечно, ценовой скачок вызван не столько ажиотажным спросом, сколько рекордно низкими ставками по ипотеке, доступностью кредитов и снижением размера ежемесячных платежей.
За три квартала, сообщают эксперты КЦ «ПН», застройщики реализовали в регионе 3,07 млн кв.м. За тот же период 2019-го – 3,2 млн. Небольшой, но, если считать в квартирах (или в покупателях), всё же спад, а не рост. Близкие цифры приводит сервис DataFlat.ru: по региону – минус 11% по сделкам ДДУ, без учёта оптовых продаж. Нормальный рынок на снижение спроса (и параллельное падение уровня доходов на 8%) реагирует снижением цены. В крайнем случае – стагнацией. У нас рынок ненормальный. «Вложения в бетон» заменяют гражданам и сбережения, и инвестиции, и (многим) пенсионный фонд. Упрекать девелоперов в том, что они «загоняют» цены, бессмысленно. Всё равно что пенять волку на отсутствие интереса к шпинату.
Объём предложения сейчас составляет 3,2 млн кв.м; с начала года этот показатель сократился на 27%, в абсолютных цифрах – на 1,2 млн кв.м. То есть приобретённые квартиры в новостройках не в полной мере замещаются новыми проектами.
Вывод объектов за 9 месяцев составил 2,1 млн кв.м (около 50 690 квартир). Это на 35–38% меньше, чем за тот же период в предыдущие годы. Накапливается дефицит предложения. Это позволит застройщикам поддерживать высокие цены даже при дальнейшем сокращении спроса.
Интерес покупателей к новому жилью будет дополнительно поддержан продлением программы субсидированной ипотеки. (Напомним: на вторичном рынке льготная ставка 6,5% не применяется, однако продавцы «вторички» традиционно ориентируются на цены в новостройках.)
«Момент истины» наступит после Нового года. Банки осознают реальные проблемы с просрочкой; граждане, с облегчением проводив не самый удачный год, начнут соотносить свои планы на будущее с фактическим уровнем доходов.
Конечно, "квартирное ралли" – не чисто петербургская фишка. В Москве с начала года цены на первичном рынке выросли и вовсе на 17%. Всего по российским городам новостройки подорожали на 9%. Минус 8% по доходам – плюс 9% стоимость жилья. Историкам будет интересно.
