Новостройки спешат в тупик?
За три квартала спрос на новостройки восстановился, предложение сократилось, цены выросли.
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за девять месяцев 2020 года покупатели приобрели в городских и пригородных новостройках 3,07 млн кв.м – почти столько же, сколько и за три квартала 2019-го.
По сведениям сервиса DataFlat.ru, в регионе за три квартала в розницу застройщики реализовали 67 537 квартир и апартаментов – на 11% меньше, чем за тот же период прошлого года. По данным Росреестра, в Петербурге за 9 месяцев 2020 года зарегистрировано 52 433 ДДУ. Это 68% от прошлогоднего показателя (77 182 договора).
В области – тоже снижение: 14 887 договоров с января по сентябрь в этом году, 20 980 – в прошлом.
Спад налицо. Но всё же ещё не обвал, чего многие опасались. Удачный третий квартал (по данным «Петербургской Недвижимости», продано около 1 млн кв.м) помог девелоперам и покупателям забыть о провале во втором (реализовано 840 000 кв.м).
Чуть-чуть увеличилась средняя площадь реализованных квартир в новостройках.
В Петербурге – с 41,2 до 42 кв.м, в области – с 37,2 до 38,8 кв.м. Немного (на 5%) просела выручка застройщиков.
Предсказуемо выросла доля ипотечных сделок: до 56% в Петербурге и до 62% – в области. В некоторых проектах продажи в кредит составляют 75-80%. Это рекорд для рынка, никогда ранее банки и заёмщики не были так активны на стройке! Но пока непонятно, стоит ли ему радоваться. (См. раздел «Мнения экспертов».)
Предложение сократилось. Год назад в свободной продаже находилось 4,6 млн кв.м, сейчас – 3,2 млн кв.м. Объём свободного предложения примерно соответствует годовому вводу, так что пока ещё покупателям есть из чего выбирать. Проблема в том, что этот показатель будет и дальше снижаться. За девять месяцев в городе застройщики вывели на рынок 50 690 квартир (92 объекта общей площадью 2 094 380 кв.м). В области – 11 040 квартир (30 объектов, 448 400 кв.м). Всего – 2,1 млн кв.м. Год назад за тот же период девелоперы запустили в продажу 3,21 млн кв.м.
Высокие показатели продаж не убеждают девелоперов начинать новые стройки.
В III квартале в листингах появилось всего 0,6 млн кв.м жилья – вдвое меньше, чем во втором!
Количество выданных разрешений на строительство сокращается, причём это не только петербургская, но и общероссийская тенденция. По данным Единого ресурса застройщиков, в этом году по выданным ранее разрешениям в стране будет сдано 34,9 млн кв.м многоэтажного жилья. В 2021 году – 38,6 млн. А в 2022-м – 20,5 млн. В 2023-м – 9,8 млн. Конечно, часть разрешений будет ещё выдана и в этом, и в будущем году, но тенденции это не изменит: строительный цикл составляет минимум два года. А чаще – три и более.
Сокращение предложения разгоняет цены. Свою роль играет и увеличение доли проектного финансирования (см. раздел «Кредитные метры»). У банков бесплатных денег не бывает… С начала года стоимость «квадрата» в петербургском масс-маркете увеличилась на 14,8%, в областном – на 14,2%. Такая динамика позволяет застройщикам сохранять маржу, а покупателям – доставать заначки из-под матрасов, но надолго ли?
Главный ограничитель развития рынка – падение доходов населения. Сейчас рост цен поддерживается сокращением размера ипотечных платежей. Но и ресурс «хороших заёмщиков» тоже конечен, банки уже тревожатся.
Аномальным в такой ситуации выглядит рост спроса на участки под застройку (см. раздел «Земля и доля»). Впрочем, крупные девелоперы играют вдолгую.
Участники рынка говорят об «искусственном спросе» – со стороны тех, кому жильё, в общем-то, не очень и нужно, но важно пристроить дешевеющие рубли. Рост доли инвесторов отмечают и финансисты. «Девелоперы реально не ожидали прихода такого количества инвесторов», – говорит председатель правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова.
Действие главного двигателя рынка – программы льготной ипотеки – будет продлено до середины 2021 года. Но вряд ли далее: государство не будет брать на себя всё новые и новые обязательства по субсидированию спроса. Тем более есть риск разгона инфляции, и тогда ЦБ придётся повышать ключевую ставку, что автоматически увеличит расходы бюджета по субсидированию ипотеки.
До конца года радикальных перемен в структуре спроса-предложения аналитики не ожидают. Рост цен в четвёртом квартале составит 3-5%; объём спроса – около 1 млн кв.м. Вывод новых объектов будет зависеть не только от экономических факторов. В этой сфере возможны и политические решения.
Активность будет поддерживаться за счёт трёх основных групп покупателей. Те, кому деньги «жгут карман». (Сколько их, кстати? – Статистика молчит…) Те, кому срочно надо решать житейские проблемы (развод, переезд и т.д.). И, наконец, те, кто уверен в завтрашнем дне и в стабильности будущих доходов. (Редакция NSP с удовольствием познакомится с такими персонажами…)
Но 120 млн кв.м в год, обещанные президентом и федеральным правительством, для этих групп – многовато.
Земля и доля
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», земельный рынок оживился: девелоперы стали активно скупать участки. За первые три квартала 2020 года в Петербурге и ближайших пригородах куплены 335 га, пригодные для строительства 2,3 млн кв.м жилья. Это в четыре раза больше, чем за весь 2019-й.
Так, «Группа ЛСР» приобрела права на 142 га в северной части намывных территорий Васильевского острова, которые обошлись ей в 2,98 млрд рублей. Всего здесь можно построить комплекс площадью около 1 млн кв.м, в том числе примерно 700 000 кв.м жилья.
Намывные территории заинтересовали и холдинг «Аквилон», который перекупил у Seven Suns Development участок 3,8 га, где можно разместить около 100 000 кв.м жилья бизнес-класса. Также холдинг приобрёл 6,2 га в Кудрово.
Сама компания Seven Suns Development приобрела более 16 га в Каменке, по соседству с ЖК «Шуваловский». На этих землях запланировано более 200 000 кв.м жилья; территория, по оценкам экспертов, могла стоить девелоперу около 4 млрд рублей.
Компания Bonava провела несколько сделок. Фирма купила участок 1,5 га с советским пятиэтажным паркингом на проспекте Тореза, 42. Ещё одно приобретение – оконный завод TRiVE на пересечении Благодатной улицы с проспектом Юрия Гагарина вместе с наделом размером 6800 кв.м. В собственность застройщика также перешёл участок менее 1 га на улице Ольги Берггольц, 22 – здесь построят жилой комплекс на 275 квартир.
Заинтересовали девелоперов и совсем компактные площадки. Например, надел на Малоохтинском проспекте, 8 размером всего 3709 кв.м купил холдинг AAG. На месте складских зданий он планирует ЖК бизнес-класса площадью около
10 000 кв.м. «Группа ЛСР» приобрела участок 3000 кв.м на улице Егорова, 23б, здесь можно разместить примерно 5000 кв.м жилья. На улице Васенко, 7, на участке площадью 3000 кв.м «ЮИТ Санкт-Петербург» задумал комплекс комфорт-класса на 120 квартир. Эта же компания купила 1,1 га на пересечении Нейшлотского переулка и Лесного проспекта – на месте заброшенных промышленных зданий построят около 20 000 кв.м жилья.
Кредитные метры
Растёт число проектов, реализуемых застройщиками по схеме с эскроу-счетами, на которых деньги дольщиков «замораживаются» до конца строительства. Сейчас в стране около 40% новостроек продают по этой схеме. Девелоперам приходится возводить дома на кредитные средства – получать проектное финансирование от банков.
Недавно ГК «Полис Групп» договорилась с банком «Дом.РФ» о кредитной линии на 7,8 млрд рублей для строительства комплекса «Полис Приморский» в Каменке. Участок ранее принадлежал печально известной ГК «Город». Новый проект будет состоять из двух корпусов высотой 14 этажей, в которых предусмотрены 2220 квартир. (Неподалёку этот же застройщик возводит ЖК «Полис на Комендантском», также на участке, принадлежавшем банкроту.)
Банк «Дом.РФ» предоставит 1,2 млрд рублей Veren Group для реализации ЖК «Veren next Шуваловский» в Каменке – между ЗСД и Парашютной улицей. Здесь построят три дома высотой 10-12 этажей, в которых будет 303 квартиры общей площадью около 13 500 кв.м.
«Сбер» открыл три кредитные линии на общую сумму в 11,9 млрд рублей компании «Эталон Галактика». Эти средства, скорее всего, пойдут на масштабный проект «Галактика», который Группа «Эталон» возводит на 38 га южнее Обводного канала, между Московским проспектом и Митрофаньевским шоссе.
Кроме того, «Сбер» предоставил проектное финансирование компании «Лидер Групп», которая выводит на рынок комплекс «Аэросити-2» на Школьной улице в Шушарах. Инвестиции во вторую очередь проекта-«миллионника» оцениваются примерно в 2 млрд рублей. Это будут два 13-этажных дома комфорт-класса в общей сложности на 614 квартир.
Банк «Санкт-Петербург» предоставил «Строительному тресту» два кредита (по совокупности на 1,9 млрд) на строительство двух корпусов в ЖК «NEWПИТЕР» в Новоселье. Также этот банк профинансирует строительство второй очереди ЖК «Панорама парк Сосновка», которую возводит Setl Group. Размер кредитной линии составит 7,6 млрд рублей. А на возведение ЖК «Автограф» на Лиговском проспекте, 236 Setl Group привлекла кредит от Газпромбанка. Комплекс будет состоять из двух корпусов на 1463 квартиры, а объём проектного финансирования составит 6,6 млрд рублей.
Группа ЦДС получит от банка «Открытие» 3,9 млрд рублей в рамках проектного финансирования ЖК «Новые горизонты» в квартале на границе Бугров и Мурино. Общая площадь новой очереди превысит 90 000 кв.м.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Редакция NSP попросила ньюсмейкеров оценить итоги трёх кварталов, влияние льготной ипотеки и конкуренцию между городом и областью, а также – между многоквартирной застройкой и ИЖС.
«Показатель объёма продаж зависит от количества объектов, реализуемых компанией. В нашем проекте «Георг Ландрин» объёмы остались на уровне прошлого года. Но в 2019-м у нас продавались квартиры в первой и второй очередях, а в текущем году – только во второй. То есть положительная динамика есть.
Темпы продаж с большой вероятностью будут снижаться, поскольку сейчас мы наблюдаем «неестественный» спрос: квартиры покупают даже те, у кого жилищный вопрос не первоочередной. Драйвером выступает ипотека с господдержкой. С момента запуска программы доля ипотечных сделок в нашем проекте выросла до беспрецедентных 78%. Без субсидирования ставок продажи однозначно приостановятся. Девелоперам нужно будет запускать новые акции и спецпредложения.
Рынок Ленобласти сильнее почувствовал на себе негативный эффект от пандемии, но во втором полугодии продажи в этой локации выросли почти на 50%. Сыграли роль и ипотека, и вымывание ликвидного предложения в черте города, и ощутимый рост стоимости малогабаритного жилья. Новая волна интереса к проектам в Ленобласти уже пришла. Средняя цена за студию комфорт-класса в городе составляет уже 180 000 рублей за «квадрат», покупатели готовы приобретать жильё в области, в том числе и новую «вторичку».
А вот частные дома пока не могут всерьёз конкурировать с жильём в многоквартирных корпусах. У этих рынков разная аудитория:
загородная недвижимость большинством населения воспринимается как второй, а не основной дом»
«В нашей компании прирост продаж на уровне 45%. Думаю, что объёмы сохранятся на прежнем уровне, а если снизятся, то незначительно. Президент РФ поддержал продление льготной ипотеки до июля 2021-го. У нас доля ипотечных сделок стабильна: 80%.
Понятен больший интерес к предложениям в новостройках Петербурга. Однако Ленобласть в борьбе за клиента готова предложить не только более бюджетные, но и более разноплановые варианты. Мы ожидаем, что интерес к области вернётся и будет более стабильным. Дело не только в цене – здесь больше возможностей. Жители Ленобласти получают за свои деньги нечто большее – застройщики строят парки, бульвары, скверы, плейхабы. Они не обязаны это делать, но добровольно создают их за счёт собственной прибыли»
«Одна из тенденций 2020 года – резкий рост ипотечного кредитования за счёт запуска программы ипотеки с господдержкой и снижения ключевой ставки. У нас доля ипотечных сделок выросла до 75-80%. Даже когда господдержку отменят, при ключевой ставке в 4,25% проценты по ипотеке останутся рекордно низкими.
Смещение интереса покупателей к Петербургу связано, прежде всего, со смещением интереса застройщиков. В городе стало работать проще, здесь можно получать бОльшую маржу в условиях стремительно растущей себестоимости. На территории мегаполиса стали чаще появляться новые проекты, город вновь лидирует по строящимся квадратным метрам. А в Ленобласти почти не осталось привлекательных участков. На сегодня соотношение объёмов строительства и продаж между городом и областью можно оценить как 70 на 30.
Интерес к ИЖС скорее временный, связанный с особенностями текущего года: дистанционная работа, введённые ограничения. Чтобы в России начал активно развиваться сектор частного строительства, необходимо комплексно подойти к решению транспортных проблем. Сегодня дорожно-транспортная сеть не способна обеспечить необходимую пропускную способность»
«Объём наших продаж за три квартала года вырос на 25% в финансовом выражении. При этом в квадратных метрах такого роста нет.
Пандемия поменяла структуру спроса. Например, на 5% увеличилась средняя площадь лота – сейчас она чуть более 44 кв.м. Снизился объём реализации квартир-студий и «единичек», выросли продажи «двушек». Наиболее существенно увеличились продажи квартир в ЖК высоких ценовых категорий. Почти на 20% выросла доля ипотечных сделок, уменьшилось число сделок со 100%-й оплатой и рассрочкой. Растёт доля региональных покупателей: сейчас они составляют более 40% всех наших клиентов, год назад их было не больше трети»
«Ипотека с господдержкой – основной драйвер спроса. Так, в ГК «КВС» за третий квартал 2020 года было реализовано на 40% больше жилья, чем за январь–март. Уже на протяжении пяти месяцев 80% сделок совершаются с ипотекой, до запуска программы было около 60%.
Льготная ипотека, вызвавшая высокий спрос, стала одной из главных причин подорожания. Цены на жильё в Петербурге и Ленобласти растут примерно одинаковыми темпами. Несмотря на это, область была и остаётся отличным вариантом для покупателей, которые ограничены в средствах. Так, клиенты ГК «КВС» приобретают квартиры в Петербурге в среднем за 5,86 млн рублей, а в Ленобласти – за 3,7 млн рублей»
«В Петербурге объём зарегистрированных сделок в третьем квартале вырос по сравнению со вторым примерно на 20%. Если сравнивать итоги трёх кварталов, то в 2020-м количество ДДУ снизилось примерно на 20%. Это связано с низкой динамикой выхода новых проектов и небольшой площадью новых ЖК. Объёмы фактических продаж по итогам третьего квартала пока трудно оценить – нет полной картины за сентябрь из-за лага между датой подписания ДДУ и его регистрацией.
В отдельных проектах по итогам третьего квартала наблюдался существенный прирост продаж. В особенно удачных – в два и более раза по сравнению с упадочным вторым кварталом. Драйвером роста стали льготная ипотека и влияние различных экономических факторов. До конца года будет сохраняться высокий спрос, а в будущем в связи с неизбежным падением уровня доходов населения, прекращением действия льготной ипотеки, серьёзным накопленным повышением цен на недвижимость рынок ожидает некоторый откат.
В конце 2019-го – начале 2020 года доля ипотечных сделок составляла примерно 54%, а по итогам третьего квартала выросла до 70-75%.
Рынок Ленобласти традиционно «тянется» за рынком Петербурга – цены повышаются аналогично. По аналогии с Петербургом мы видим и повышение спроса. Эти два рынка достаточно успешно разделяют покупателей. На стороне Петербурга интересное продуктовое наполнение проектов, лучшая транспортная доступность, более качественный продукт, поэтому более высокие цены выглядят обоснованными. Предпосылок к новой волне интереса к проектам в Ленобласти пока что нет»
«По итогам девяти месяцев мы зафиксировали рост продаж в денежном выражении на 54% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. В элитном сегменте – плюс 75%. Значительному увеличению продаж в категории De Luxe способствовали высокая стадия готовности элитных объектов, рост популярности квартир больших метражей, ослабление национальной валюты и ряд внешних факторов, в том числе – закрытые границы.
При росте спроса на недвижимость премиум- и элит-классов в нашей компании доля ипотечных клиентов осталась на прежнем уровне – 25-35% в зависимости от объекта. Субсидированная ипотека отлично показала себя на рынке массового спроса, но для более дорогих сегментов недвижимости она малоэффективна из-за предельного размера займа в 12 млн рублей.
С начала года стоимость жилья в новостройках Петербурга выросла на 15% и до конца года может увеличиться ещё на 10%. Четвёртый квартал – пиковый по покупательской активности, много объектов вводится в эксплуатацию. В нашей компании в элитном и премиум-сегментах рост цен за 9 месяцев был не таким стремительным и составил от 5 до 10% в зависимости от проекта и стадии готовности»
«На рынке масс-маркет Петербурга и области объём продаж держится на максимуме третий месяц подряд. Так, в сентябре жилья было продано на 25% больше по площади, чем год назад. При этом объём предложения продолжает сокращаться – на конец сентября в продаже находилось почти вдвое меньше квартир по площади, чем в сентябре 2019-го. Все самые привлекательные варианты приобретаются достаточно быстро. Это сказывается и на ценах, которые с начала года в среднем по рынку уже выросли примерно на 12%.
В третьем квартале мы реализовали жилой недвижимости на 67% больше (по площади), чем за аналогичный период прошлого года, сумма сделок увеличилась на 78%. Конечно, во многом спрос растёт благодаря ипотеке с господдержкой. Доля ипотеки за этот год у нас выросла с 60 до 73%.
В последние годы спрос постепенно смещался из области в город, и эта тенденция, вероятно, продолжится. Проектов в черте Петербурга в любом случае будет больше, и по многим характеристикам они более привлекательны – в первую очередь, по транспортной доступности и уровню развития инфраструктуры»
«Основной причиной резкого всплеска продаж стало такое же резкое сокращение объёма предложения. В этом году в реализации находится на 1,4 млн кв.м меньше, чем в прошлом – снижение составило 30%. Дополнительным стимулом, поддерживающим продажи, стали меры господдержки, в первую очередь – субсидированная ипотека.
В следующих двух кварталах вряд ли удастся нарастить объём предложения, чтобы сбалансировать спрос, поэтому продажи останутся на достаточно высоком уровне, но каких-то серьёзных пиков активности уже, скорее всего, не будет.
Чтобы спрос переместился из города в Ленобласть, должно совпасть много факторов. Например, развитие инфраструктуры, в том числе транспортной, наличие качественных проектов со своей коммерческой и социальной инфраструктурой. Если говорить об ИЖС, то вряд ли этот рынок в ближайшее время составит серьёзную конкуренцию жилью в многоквартирных домах»
«Рост цен в 2020-м уже стал рекордным за последние 10 лет. С начала года средняя цена «квадрата» в проектах массового сегмента уже увеличилась на 18%, в классе «бизнес» – на 17%. Льготная ипотека стимулирует ажиотажный спрос. Если программу продлят, то цены, скорее всего, продолжат расти.
Девелоперы, которые последние месяцы выжидали, постепенно начинают проекты – в третьем квартале рынок наконец-то пополнился тремя совершенно новыми объектами. Но на элитном рынке предложение по-прежнему очень ограниченное»
«Наши продажи за третий квартал выросли на 10% по сравнению со вторым и на 40% – по сравнению с третьим кварталом 2019 года. Число заключённых контрактов за год увеличилось на 5%. Денежные поступления выросли на 32%, средняя цена квадратного метра – на 21%, до 186 327 рублей.
Существенную поддержку оказала программа субсидированной ипотеки, благодаря которой доля ипотечных сделок выросла до рекордных 64%. По итогам девяти месяцев 2020 года нам удалось в значительной степени компенсировать негативный эффект от снижения спроса в первом полугодии, вызванного ограничительными мерами»
