НАШ ЦИТАТНИК: «Нельзя допускать, чтобы участок годами и десятилетиями передавался из рук в руки, в ожидании, когда можно будет протиснуться между требованиями закона и здравого смысла...» Вячеслав Макаров

22 апреля, 01:49

Элитный «спальник»

Элитный «спальник»

Каменку называют микрорайоном элитных новостроек: современные дома, рядом – зелень (два заказника), недалеко залив, выезды на КАД и ЗСД. Есть, конечно, и минусы. NSP попыталась обрисовать основные бонусы и сложности локации.

Каменка

Каменка – территория между Юнтоловским лесопарком и Новоорловским заказником. Смольный обещает, что со временем в окрестностях появится и третья заповедная территория – Левашовский лес: 2700 га рядом с ЗСД, полигоном Новосёлки, Сестрорецким разливом. Между новостройками протекает речка Каменка, давшая название локации; тут же находится Шуваловский карьер. «Район уже несколько лет остаётся лидером спроса. Близость парковых зон и удобная транспортная доступность – базовые преимущества. Не менее важно, что сейчас территорию развивают комплексно. Строится «социалка», ведутся работы по строительству магистралей, развязок и внутриквартальных дорог. В планах – проектирование метро «Планерная», – перечисляет директор по маркетингу группы «Аквилон» Надежда Зотова. Здесь ещё многое можно улучшить: деликатно обустроить берега реки и карьера; не хватает пешеходных зон без автомобилей, улицы и дворы заставлены машинами. В Каменке активны местные сообщества. «Я хорошо знаю жителей Приморского района, – говорит руководитель петербургских «справороссов» Марина Шишкина. – Они корректны, но решительны в отстаивании своих прав. Благодаря их активной поддержке нам удалось добиться закрытия мусорного полигона в «Новосёлках». Вот уже почти десять лет муссируются слухи о строительстве мусоросжигательного завода в Левашово. Но я полагаю, с такими неравнодушными гражданами этим планам сбыться не суждено».

Долгое ожидание

Одно из главных событий 2020 года для местных – сдача последнего дома в одном из самых известных долгостроев. ЖК «Каменка» и «Новая Каменка» осенью 2011-го начала возводить компания «РосСтрой» («дочка» ГК «СУ-155»). В двух кварталах в Каменке общей площадью 15,6 га было предусмотрено свыше 300 000 кв.м жилья (почти 7000 квартир), четыре детских сада, две школы и поликлиника (детская и взрослая). Продажи начались по демпинговым ценам. Строили быстро (и непритязательно) из панелей своего же ДСК «Войсковицы». Завершить весь проект намеревались в 2017-м.

В начале 2015-го дела СУ-155 пошли под гору, посыпались иски, к концу года долги холдинга достигли 39 млрд рублей. Работы на стройплощадках 14 регионов РФ были приостановлены, «зависли» около 30 000 дольщиков.

Завершалась стройка уже под контролем банка «Российский капитал» (сейчас он вошёл в «ДОМ.РФ»). Казне приходилось периодически «докапитализировать» санатора. «Роскап» обещал достроить дома в 2017-м, потом – в 2018-м, в 2019-м… За это время дольщики провели десятки митингов и пикетов, устраивали голодовку, писали обращения в Генпрокуратуру, губернатору, президенту и пр.

Весной 2017-го застройщик сдал последний дом ЖК «Каменка» и передал городу два детсада. В июне 2018-го были завершены первые три корпуса в ЖК «Новая Каменка», в декабре – ещё два. Последний корпус на 1944 квартиры достраивали долго. В декабре 2019-го сдали три секции из четырёх, последнюю завершили в сентябре 2020 года. Дольщики сданных домов жаловались на серьёзные недоделки, протечки, неработающие лифты и пр. Однако санатор не достроил (и даже не начинал) соцобъекты, заявленные в проекте: два детских сада, школу и поликлинику. 

1 из 1

*Здесь и далее – данные подготовлены ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Дефицитное детство

В микрорайоне и поблизости есть школы из топ-100 учебных заведений Петербурга: лицей №64 (c дополнительной подготовкой по предметам технического профиля), гимназия №42 (с углублённым изучением английского), школа №582 (английский и финский), школа №598 (математика, химия и биология).

Тем не менее недостаток мест в школах и детсадах – одна из ключевых нерешённых проблем, тревожащих жителей. «Средства на строительство социальных объектов выделяли из городского бюджета, но подрядчики не успевали построить в срок, а потом и вовсе банкротились, – поясняет Марина Шишкина. – Сейчас ситуация начинает потихоньку меняться, достраиваются школы и садики, но мест на всех желающих явно недостаточно».

Сейчас «социалку» в Каменке возводят застройщики – по госконтрактам, под обещание выкупить или просто в «подарок».

Школу на 825 мест, которую должна была возвести разорившаяся СК «РосСтрой», построит Группа ЦДС. «Мы демонтируем существующие руины, а потом сделаем новый проект с чистого листа», – комментирует главный специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина.

«По госконтракту мы строим в Каменке школу на 1600 мест. Её сдача намечена в 2021 году», – уточняет начальник отдела маркетинга РСТИ («Росстройинвест») Екатерина Пчёлкина.

Средние цены в новостройках  по разным локациям и срокам сдачи

«В ЖК UltraCity есть детский сад, он уже передан городу, и туда ходят дети не только из нашего комплекса. Вторая очередь сдаётся поэтапно в 2021-2023 гг. Предусмотрен ещё один детсад и школа на 825 учеников», – говорит директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина.

Компания «Аквилон» строит детсад на 215 мест с бассейном. Setl Group в составе масштабного ЖК «Чистое небо» предусмотрела восемь детсадов и четыре школы. Уже готовы четыре садика, строится пятый, готова и открыта первая школа – на 1100 учеников (ей присвоен №573). В рамках жилого проекта NewTime запланированы два детских сада и школа на 825 мест.

В ЖК «Полис Приморский» предусмотрены три детсада (всего на 420 малышей) и школа на 550 учеников.

В 2020 году Смольный выделил 1,5 млрд рублей на строительство школы на 1375 мест. Она появится юго-восточнее пересечения Комендантского проспекта с рекой Каменкой. Правда, «бюджетные» стройки, как правило, затягиваются. 

Транспортный узел

Ездить в Каменку удобно тем, кто предпочитает перемещаться за рулём. Есть выезды на КАД и ЗСД. Жители могут быстро добраться до рекреационных территорий на побережье залива, до дамбы и Кронштадта.

В районе продолжается строительство улично-дорожной сети. Setl Group за свой счёт разработала документацию для строительства нескольких магистральных и внутриквартальных дорог. В 2019-м компания ввела участок Комендантского проспекта от Глухарской улицы до речки Каменки, строится продолжение Арцеуловской аллеи.

Осенью 2020-го город обнародовал планы по строительству дорог вокруг ЖК «Ariosto!». Участок Плесецкой улицы длиной 0,42 км будет проложен от проспекта Авиаконструкторов до Планерной улицы. От Верхне-Каменской улицы до Плесецкой город продолжит проспект Авиаконструкторов (отрезком длиной 0,677 км). Планерная улица удлинится на 1,69 км на участке от Глухарской до Каменки.

В 2020-м начали строить продолжение Шуваловского проспекта и развязку с ЗСД. Трасса разрезала природную территорию, что вызвало много протестов. Однако автомобилистам нужен дополнительный выезд. Ещё в планах – пробивка Шуваловского проспекта мимо Новоорловского заказника до железнодорожной ветки. Глухарскую улицу город рассчитывает дотянуть до Парашютной.

Средние цены в новостройках по количеству комнат

Для тех, кто пользуется общественным транспортом, ситуация грустнее. Ближайшая станция метро – «Комендантский проспект». В проекте Генплана нарисована трамвайная линия: она идёт по проспекту Авиаконструкторов и далее вокруг Юнтоловского заказника. Станции метро пока на бумаге: «Планерная» (у перекрёстка Шуваловского и Комендантского), «Парашютная» (перекрёсток Парашютной и Шуваловского), «Каменка» (перекрёсток Комендантского и дороги в Каменку) и «Коломяжская» (у пересечения продолжения Комендантского проспекта и Суздальского шоссе). Выглядит красиво, но деньги на транспортные проекты в бюджете ограничены, особенно учитывая масштабные вливания в ЗСД и ВСД. Даже приблизительные сроки появления новых станций метро обозначить трудно. 

«Зелёнка» от застройщиков

Жители Каменки чаще хвалят новые дома с современными дворами. И девелоперы активно вкладываются в обустройство. Группа ЦДС готовится благоустроить открытую зелёную территорию вдоль продолжения проспекта Королёва до Арцеуловской аллеи. Там появятся несколько спортивных площадок, трибуны, зона воркаута, беговые дорожки, площадь для мероприятий и территория для отдыха. Будут насыпаны холмы, проложены дорожки, высажены деревья и кустарники.

На территории ЖК «Полис на Комендантском» предусмотрен верёвочный парк для детей и озеленение: берёзы, черёмухи, яблони, горные сосны, высокие ели.

В ЖК «Чистое небо» появилась площадь с фонтаном. До конца года застройщик рассчитывает завершить большую многофункциональную спортплощадку с футбольным полем – неподалёку от домов на Арцеуловской аллее, 23 и Плесецкой ул., 20. В зоне воркаута будут выделены участки для кроссфита, скейтбординга и скалолазания.

Вдоль Шуваловского проспекта предусмотрены велосипедные дорожки. Во дворах ЖК UltraCity высажены вишни и яблони, там есть деревянные настилы для йоги и арт-объект от Студии Артемия Лебедева. Во второй очереди застройщик обещает обустроить сцену с амфитеатром, зону для выставок под открытым небом и городской огород.

Цены в жилых комплексах, строящихся в Каменке

Улётные цены

Микрорайон продолжает застраиваться. Смольный в первой половине 2021-го объявит конкурсы на строительство двух социальных домов на Глухарской улице. «Группа ЛСР» возводит ЖК «Заповедный парк» рядом с речкой Каменкой: девять домов, более 2500 квартир. Стартует новый масштабный проект от «Полис Групп» – ЖК «Полис Приморский» на Глухарской улице.

У Группы ЦДС в активной стадии проектирования находится жилой квартал на 153 000 кв.м жилья – на пересечении улиц Парашютной и Плесецкой. В проекте Генплана эта территория обозначена как один из районов перспективной застройки.

За последний год в Каменке прирост стоимости «квадрата» составил 39%. Причём большая часть удорожания (25,9%) пришлась на второе полугодие 2020-го. Заметные ценовые скачки случились в августе (подорожали квартиры в ЖК «FoRest Аквилон», «Полис на Комендантском» и NewTime) и в ноябре (ЖК «Чистое небо», «Шуваловский» и UltraCity) (табл. 1).

При этом в Приморском районе не наблюдается больших различий в ценах при разных сроках сдачи. А в Каменке квартиры в домах, сдающихся через два года и позднее, всё же на 11 000 рублей за кв.м дешевле (табл. 2).

Самый дорогой «квадрат» – в «единичках», даже дороже, чем в студиях. Это общая тенденция (за исключением центра).

В ценовом рейтинге лидирует ЖК «Ариосто!»: в среднем более 180 000 рублей за метр. Ненамного отстаёт ЖК UltraCity. Самые доступные цены – в ЖК «Шуваловский», около 135 000 рублей за «квадрат».

Число проектов в активной продаже стремительно уменьшается практически во всех локациях. А вот в Приморском районе, включая Каменку, последнее время этот показатель стабилизировался. Впрочем, за год всё равно везде заметно «проседание» как числа рекламируемых комплексов, так и количества выставляемых квартир.

За год изменилась структура предложения: значительно возросло число студий, исчезли квартиры с количеством комнат более трёх. Общая доля «единичек» и студий в квартирографии увеличилась с 36 до 46%.

Мнения экспертов

«Сегодня Каменка – одна из самых популярных локаций у покупателей и застройщиков. Здесь активно строятся дороги, появляются торговые центры, разбиваются скверы и парки. Конкуренция жёсткая, это заставляет строителей думать над улучшением качества проектов»

директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп"
Ульянова Ольга Юрьевна

«Приморский район в целом – это так называемый престижный спальник. За год цены на новостройки там выросли на 20-25%. Он лидирует среди районов Петербурга по объёму спроса. Девелоперы активно его застраивают проектами комфорт-класса (в районе Каменки) и бизнес-класса (в южной части, ближе к центру). Зелёные насаждения покрывают четвёртую часть площади района. Количество проектов может привести к перенаселённости, но здесь активно развивается дорожная и транспортная инфраструктура»

начальник отдела маркетинга РСТИ (Росстройинвест)

«Не секрет, что последние несколько лет Приморский район, в том числе Каменка, бьёт рекорды по продажам новостроек и лишь немного уступает локации Мурино-Девяткино: на первичном рынке здесь ежемесячно реализуется около 1000 квартир. Это молодой привлекательный район с хорошей экологической обстановкой, понятной транспортной доступностью. В Каменке проживает много экономически активных граждан, соответственно, подтягивается уровень сервиса. Как всегда при плотной современной застройке основная проблема – транспортная: утром люди едут на работу в центр, а вечером из центра. Но при всём желании застройщики не могут заниматься транспортными вопросами, это в первую очередь задача городских властей»

главный специалист по маркетингу Группа ЦДС

«Каменка – востребованная локация, спрос здесь хороший. Некоторые в качестве недостатка называют удалённость от метро. С другой стороны, рядом есть Комендантский проспект, недалеко выезды на ЗСД и КАД. Хорошо развита торговая инфраструктура: вдоль Комендантского представлен большой выбор торговых и развлекательных центров на любой вкус. Словом, этот район неслучайно так активно осваивается»

директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка Группа RBI
Серёжина Вера Глебовна

Рекорд для школяров

ЖК_Шуваловский_школа

Самая большая школа города строится в Каменке и вместит 1600 учеников.
Её возводят по госконтракту рядом с ЖК «Шуваловский». Подрядчик – РСТИ.
Школьное здание будет П-образной формы. Два трёхэтажных блока с учебными классами и кабинетами соединит двухэтажный блок общих помещений. Школа рассчитана на 64 класса по 25 человек. Здесь предусмотрены столовая на 600 мест, два бассейна (25 на 11 м и 10 на 6 м), два спортзала, тренажёрный зал, зал хореографии, актовый зал на 600 мест, библиотека и медпункт, мастерские, помещения свободного творчества.
Рядом со школой запланирована спортплощадка с шестью беговыми дорожками.
По плану стройка финиширует до 30 июня 2021 года.

Культурная окраина

Усадебный дом Никитиных-Орловых-Денисовых

Особняк-Орловых-Денисовых
Фото: gov.spb.ru

Особняк Орловых-Денисовых построен в XIX веке по проекту архитектора А.М. Горностаева на территории майоратного имения Коломяги, общего владения графа Алексея Никитина и его дочери, фрейлины Елизаветы Орловой-Денисовой. После революции в  усадьбе располагались клуб, кинотеатр, детский сад, дом престарелых.  В начале 2020 года стало известно, что там появится ресторан. Развивать проект будет ресторатор и командор яхт-клуба Петербурга Владимир Любомиров.


Деревня художников в Коломягах

Деревня-художников-в-Коломягах
Фото: gov.spb.ru

Творческое объединение «Деревня художников» сформировалось в 1980-1990-х. Художники заняли старые, предназначенные на снос дома в районе Суздальских озёр и обустроили в них творческие мастерские. Сообщество проводит семинары, выставки.


Новоорловский заказник 

Новоорловский-лесопарк
Фото: oopt.spb.ru

Находится восточнее Орловского карьера, площадь – 138,3 га. Это бывшие земли графа А.Ф. Орлова-Денисова-Никитина. Лес во время войны вырубили, а в 1950-е на месте восстанавливающихся лесов появился Новоорловский лесопарк.  В 2015-м он получил охранный статус заказника. Здесь можно встретить ястреба-тетеревятника из Красной книги.


Юнтоловский заказник 

Юнтоловский-заказник
Фото: oopt.spb.ru

Юнтоловский заказник простирается на север от озера Лахтинский разлив. Площадь охраняемой территории – 976,8 га,  значительную часть занимают болота. В заказнике гнездятся более 90 видов птиц, включая краснокнижных. Тут живут лисы, ондатры, заяц-беляк, речные бобры. В будущем тут появится экомаршрут. Он пройдёт по границе заказника с Шуваловским проспектом, в районе пересечения с улицей Оптиков.