Ипотечный компромисс
Новая версия продления «льготной ипотеки»: с повышением ставки и сокращением лимита.
О том, что программу субсидирования ипотеки на новостройки могут продлить на год (до 1 июля 2022-го), сообщил «Интерфакс» со ссылкой на «источники на финансовом рынке». Предполагаемые параметры: ставка – 7%, лимит – 3 млн рублей для всех регионов. Сейчас лимит для Петербурга и Ленобласти – 12 млн рублей. Ещё одно предложение: распространить условия «семейной ипотеки» (от 6% годовых) на семьи с одним ребёнком. (Сейчас – минимум два.)
Продление программы для новостроек поддерживают, естественно, банкиры и лоббисты строительной отрасли во главе с вице-премьером Маратом Хуснуллиным и руководителем Минстроя Иреком Файзуллиным. За год с момента запуска программы банки выдали почти 450 000 льготных кредитов на общую сумму 1,4 трлн рублей. При этом для бюджета программа выгодна: на первом этапе (с апреля по ноябрь 2020-го) привлечение в отрасль 800 млрд рублей обошлось бюджету всего в 140 млн рублей субсидий. Правда, дотации из казны банкам придётся выплачивать весь срок действия кредита, то есть следующие 15–20 лет, в том числе и после того, как дома будут построены и заселены. Кроме того, с ростом ключевой ставки ЦБ объём дотаций так же будет расти.
В конце мая губернаторы нескольких областей направили в Правительство РФ письмо с просьбой продлить действие льгот. Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко это обращение поддержал; петербургский градоначальник Александр Беглов – воздержался.
Против пролонгации антикризисных мер, включая субсидирование ставок, выступает Центробанк. Аргументы «против» известны. Госпрограмма стала одной из главных причин роста цен на квартиры; удорожание жилья в сочетании с падением доходов сделало его менее доступным для граждан; дальнейший рост выдачи жилищных займов приведёт к закредитованности населения и наращиванию рисков в финансовой системе.
В правительстве уже догадались о том, что известно и первокурснику экономического факультета: поддержка спроса без адекватного развития предложения приведёт именно к подъёму цен. А вот с увеличением предложения – одни вопросы. Идея «вовлечения новых земель в оборот» (через "ДОМ.РФ") пока не работает; требования «сократить строительный цикл» и уменьшить количество согласований грозно звучат наверху и тихо саботируются в регионах и ведомствах. (А как же охрана памятников, а требования Росавиации? От строительства "социалки" за счёт застройщиков «на местах» тоже никто не собирается отказываться.)
Девелоперы в этой ситуации ведут себя абсолютно по-рыночному: с удовольствием пользуются льготами для привлечения клиентов, одновременно сокращая запуск новых проектов. И получают больше денег с меньшего количества сделок. Выручка крупных компаний за «льготный» год выросла на 30–50%. Правда, и в такой стратегии есть определённые риски: правительство в любой момент может прийти к тем, кто зарабатывает, и потребовать «поделиться» (см. популярный сюжет «вице-премьер Белоусов и металлурги»).
В такой многовекторной ситуации компромиссное предложение (продлить льготы с рядом ограничений) выглядит умеренно разумным. И остановки по команде «все вдруг» не произойдёт. И больших дополнительных бюджетных затрат такой манёвр не потребует. Население покряхтит, да понемногу приспособится к новому уровню цен...
«Решение продлить льготную ипотеку с повышением ставки и сокращением лимита окажет негативное влияние на рынок. За 3 млн рублей в городах-столицах можно приобрести только студию или небольшую однокомнатную квартиру. Для Москвы и Петербурга лимит необходимо увеличивать. Впрочем, даже с отменой льготной ипотеки после 1 июля мы не ожидаем значительного оттока спроса. Возможно, в летом он незначительно упадет относительно весенних показателей, но уже осенью снова станет активным. Дефицит новых качественных проектов весьма ощутим, практически все ликвидное предложение было реализовано за последние месяцы. Петербургские застройщики готовятся вывести на рынок новые интересные объекты. И «РСТИ» в том числе. Мы планируем открыть продажи как минимум в трёх новых проектах. В начале июня мы начали продажи в новом ЖК «БелАрт» у метро «Лесная». Проект стартовал весьма успешно. »
«Сокращение лимита льготного кредитования до 3 млн рублей отразится на ассортименте, который сможет позволить себе покупатель в Петербурге. Это либо студии в городской черте, либо 1- и 2-комнатные квартиры в ближайших пригородах (при достаточно большом первоначальном взносе). В таком виде программа теряет свою актуальность. Раньше она была интересна тем, кто улучшал жилищные условия и расширял жилплощадь. Теперь это скорее ипотека для одиночек, которые готовы вложиться в свою первую студию. Но и в таком виде она будет поддерживать спрос. Вопрос лишь в том, а такой ли спрос должна генерировать государственная программа?»
