«Мы рассматриваем разные районы для проектов light industrial»

– Ваша компания специализируется на рынке жилищного строительства. Откуда взялся интерес к промышленной недвижимости?
– Всё верно, наша компания строит жильё уже более 20 лет. Однако другое наше подразделение уже около 3-4 лет занимается строительством и эксплуатацией производственных зданий, поэтому нельзя сказать, что наш интерес внезапный. Мы попробовали этот рынок, и он нам понравился.
ЮИТ провёл предварительную маркетинговую проработку концепции, нашёл проектировщиков, которые реализуют такие проекты в Москве и Подмосковье, собрал заявки от потенциальных интересантов данного формата. А нас пригласили в качестве инвестора и оператора.

– Почему вы остановились на сегменте light industrial? В чём видите его потенциал?
– Есть ряд причин, по которым мы выбрали именно такой формат. Это свободная ниша, которая только формируется. При детальном рассмотрении возможно заимствование опыта из нашей профильной сферы. Управление такой недвижимостью схоже с управлением многоквартирным домом.
Мы совместно с нашими проектировщиками потратили много времени на изучение западного опыта. Мы видим, что на Западе это направление очень популярно и развито, однако на наших просторах в этой области пока лишь совершаются первые шаги.

– Велика ли конкуренция?

– Конкуренция в основном связана с нечётким сегментированием данного рынка. Пока оно не сформируется более чётко, пока не появятся 5-6 проектов в формате light industrial в разных точках города, сложно сделать вывод о конкуренции.

– На резидентов из каких отраслей вы рассчитываете в силу характеристик участка?

– Мы скорее говорим не об отраслях, которые подходят нам или данному участку, а о тех предпринимателях, которые первыми поймут: это именно то, что им нужно, и сумеют быстро отреагировать и разместить свои производства в этом формате. Мы лишь делаем так, чтобы помещения подходили под самые разные цели. Количество юнитов не так велико, и для Петербурга этого явно мало.

– Как идут переговоры с потенциальными клиентами? Какая часть площадей на сегодня предварительно забронирована?

– Стараемся держать наших потенциальных резидентов в курсе происходящего, хотя порой это сложно сделать. Проект за последние полгода сильно модернизировался, его доработка требует много времени, но не все готовы ждать. Кому-то подходят наши готовые решения, у кого-то возникают дополнительные запросы. И мы, учитывая их, развиваем проект так, чтобы общая концепция не пострадала, но была максимально удобна для всех резидентов.

Понятно, что это всё предварительные договорённости, но на данный момент количество потенциальных резидентов практически равно тому объёму юнитов, которые мы собираемся  построить.

– Для компании этот проект разовый? Или вы планируете продолжить работу в промышленном сегменте? 

– Пока сложно об этом говорить, к нам уже сейчас обращаются собственники земли с предложениями о сотрудничестве, и мы рассматриваем локации в других районах, например, северных, но максимально сконцентрированы на проекте, который сейчас реализуется на площадке YIT Greenstate.

Сейчас мы занимаемся его градостроительной разработкой. Окончательное инвестиционное решение – за счёт чего строить (банковского финансирования или собственных средств) и как реализовывать (продавать или сдавать в аренду) – будем принимать тогда, когда получим разрешительную документацию и поймём текущие параметры инвестиционного цикла.

Пока мы окончательно не определились со стратегией, поэтому рассчитываем как на сдачу площадей в аренду, так и на покупателей из малого и среднего бизнеса, а также на сетевые торговые компании, которые должны иметь небольшие складские помещения недалеко от своих мест продаж.

– Чем следующий проект может отличаться от нынешнего?

 – Мы делаем не просто пространство под производство или склад. Речь идёт, по сути, о среде обитания. Люди порой проводят на работе больше времени, чем дома, и наша задача и цель проекта – сделать так, чтобы им было комфортнее и продуктивнее, чем в любом другом месте. Будем стремиться улучшить эти параметры в следующем проекте.

Публикация подготовлена редакцией NSP.RU в рамках тематического проекта Indust/Real