Застройщики на бочке с порохом

Большинство жилых проектов, выведенных на рынок Петербурга и Ленобласти, успеют завершить без перехода на эскроу-счета. А некоторые застройщики уже продают квартиры «сами себе», чтобы «запрыгнуть в последний вагон».

Президент РФ поручил к 15 апреля утвердить методику, по которой жилые новостройки поделят на те, что перейдут на счета эскроу и проектное финансирование, и те, где ещё можно напрямую привлекать деньги дольщиков.

Сам переход на новую схему должен состояться уже 1 июля. Времени остаётся очень мало и некоторые участники рынка уверены, что коллапс неизбежен. Об этом шла речь в Союзе строительных объединений и организаций.

Чтобы завершить проекты по старым правилам, надо предъявить минимум 30%-ю готовность (учитывается объём выполненных работ и вложенных денег) и продать не менее 10% площадей (квартир и нежилых помещений, включая машино-места). Прояснилась ситуация с «льготами» для проектов, где застройщики бесплатно передают в бюджет социальные объекты. Для них степень готовности снижена до 15%, если «социалка» есть в проекте планировки, а с властями заключено публичное соглашение о её передаче. Такие же правила установлены для проектов комплексного и устойчивого развития территорий. Уточнены и критерии для системообразующих компаний. Для них степень готовности объектов снижена до 6%, но они должны строить (в общей сложности) не менее 4 млн кв.м жилья и работать минимум в четырёх регионах. Этим ограничениям соответствуют только две компании в стране: «ПИК» и «Группа ЛСР».

Пока непонятны преференции для компаний, которые завершают проблемные долгострои. Распространяются ли особые условия (6%-я готовность) лишь на сам недострой или на остальные объекты застройщика-донора тоже?

По словам зампредседателя Комитета госстройнадзора и госэкспертизы Ленобласти Дмитрия Лобановского, в 47-м регионе сейчас строят 7 млн кв.м жилья: «Если критерии оценки проектов не изменятся, около 4 млн кв.м застройщики смогут завершить по старым правилам. Но цифры предварительные».

Заместитель председателя Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский приводит такие данные: примерно треть из 14 млн кв.м жилья, которые возводят и продают в Петербурге, предстоит достраивать по новым правилам с эскроу-счетами. В целом в городе выдано разрешений на 19 млн «квадратов», но в проектах на 5 млн кв.м продажи ещё не стартовали, так что им в любом случае играть по новым правилам.

Впрочем, некоторые застройщики уже начали продавать квартиры «сами себе», чтобы набрать необходимые 10%. Жильё реализуют с большим дисконтом сотрудникам или родственным компаниям.

Есть ещё одна возможность. В документе пока не установлен дедлайн, поэтому девелопер может строить, не открывая продажи, и подтвердить 30%-ю готовность объекта уже после 1 июля 2019-го.

«Хочу предупредить застройщиков: если выяснится, что за несколько дней до 1 июля десятки квартир проданы одной компании по цене ниже рыночной, мы будем крайне внимательно оценивать такой проект. Призываю так не делать. Во все субъекты РФ уже идут запросы от госкомпании «ДОМ.РФ» о сделках с подозрительно низкой ценой. Их не будут  регистрировать, пока контролирующий орган не даст пояснений», – предупреждает Евгений Барановский.

Чиновники предвидят огромный объём работы летом и просят застройщиков, которые точно обойдутся без эскроу, не тянуть и обратиться за заключением сразу после утверждения критериев. Кстати, компаниям, скорее всего, разрешат обратиться к кадастровым инженерам для оценки готовности объекта, если власти региона в 30-дневный срок не утвердят свой порядок на основе федерального.

«Застройщиков бесполезно призывать готовиться заранее. Окончательную методику утвердят в лучшем случае 15 апреля. А компаниям понадобится время, чтобы собрать нужный пакет документов. Наверняка  возникнет уйма вопросов, с которыми они пойдут в комитеты. Вал заявлений мы всё равно получим в середине июня, а уже 1 июля Росреестр заблокирует регистрацию ДДУ у всех. Это приведёт к коллапсу, который в августе рассосётся, после многих бессонных ночей в комитетах Петербурга и Ленобласти», – полагает президент «ЛенОблСоюзСтроя» Руслан Юсупов.