НАШ ЦИТАТНИК: «С федеральным законом о реновации все понятно. Это набор заготовок. Субъект РФ берет ту, которая ему больше нравится, и напильником делает из подводной лодки самолет. Логику местного закона я понять затрудняюсь. В недоумении и урбанисты...» Виталий Никифоровский

10 августа, 14:31

Удастся ли сделать Новосаратовку комфортным пригородом, не повторив ошибок Мурино и Кудрово?

К 2030 году, если не раньше, на карте агломерации появится новый город – Новосаратовка. Создается он по тому же принципу, что и Мурино или Кудрово. То есть фактически на пустом месте, на бывших совхозных просторах, без градообразующих предприятий и прочих магнитов. Основной движущей силой такого девелопмента выступает неудовлетворенный спрос на жилье в Петербурге, который, как и Москва, тоже «не резиновый».

Удастся ли застройщикам и властям в этом проекте избежать перекосов и диспропорций, которые создали столько проблем в новых «спальных» предместьях мегаполиса? (Отставание «социалки», появление долгостроев, бесконечные пробки на дорогах и т. д.) 
Что для этого необходимо делать? Или шанс для этой территории уже упущен?
Возможно ли в Новосаратовке формирование того самого комфортного пригорода, который так нравится нам в Европе? 
И какую локацию жилищные застройщики «распечатают» следующей?

Евгений Барановский, заместитель председателя правительства Ленинградской области:
– Правительство региона планомерно работает над снижением дефицита социальных объектов в молодых городах петербургской агломерации. Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко согласовал новую методику выдачи разрешений на строительство. Перед тем как предоставить застройщику РС, Комитет госстройнадзора анализирует взятые и выполненные им обязательства по участию в возведении социальных объектов на осваиваемой территории, в рамках предыдущих проектов, в соответствии с ППТ. Если говорить о Новосаратовке, пока там работает только один застройщик, и он уже взял на себя обязательства по строительству дорог и крупной школы.

Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg:
– Если посмотреть историю, то статус поселения «город» определяется отнюдь не количеством проживающих в нем людей. Можно найти немало примеров, когда отдельные деревни были численно крупнее некоторых городов. 
Город – это прежде всего экономическая база, подразумевающая наличие производств, торговли, услуг и пр., которая позволяет развиваться такому поселению автономно. Ничего похожего в новоявленных городах-спутниках Петербурга нет даже и близко. То есть в обозримом будущем они будут оставаться фактически спальными районами города, расположенными в другом административном субъекте. Перспектива реализации в Новосаратовке подобия европейского пригорода маловероятна. Европейский пригород, как правило, – это одноэтажные дома или малоэтажка. А в Новосаратовке застройка ведется в 10-15 этажей, что не позволяет проводить такие параллели. Примерно 20 лет назад эта локация считалась элитным пригородом. Был шанс закрепить этот статус, но вектор развития территории изменился.

Аркадий Скоров, генеральный директор СК «Дальпитерстрой»:
– Рост себестоимости строительства в сочетании со стагнацией доходов вынуждает все бОльшую часть покупателей обращать внимание на ближние пригороды, на такие локации, как Колпино, Шушары, Парголово, Новосаратовка. Не потому, что гражданам так уж нравится жить там, где нет метро, просто эти локации остаются более-менее доступными, в отличие от обжитых спальных районов. В городе все ЖК у метро – фактически бизнес-класс. Причем не по набору опций и благоустройства, а именно по цене.
Чтобы сделать пригородные зоны комфортными, необходимы совместные усилия администрации и застройщиков. С социальными объектами ситуация в последние годы постепенно налаживается. Острыми остаются вопросы транспорта – недавний двухдневный коллапс на Московском шоссе это показал со всей очевидностью. Надо вкладывать средства в развязки и въезды-выезды в районах активной застройки, там, где нет метро, а трамвай просматривается только в отдаленной перспективе. Иначе неизбежно возникает социальное напряжение, а для него и так поводов достаточно. 

Денис Седов, глава дорожного комитета Ленинградской области:
– Строительное развитие Новосаратовки – логичное продолжение агломерационного тренда, поэтому это был лишь вопрос времени. Что касается дорожной составляющей, мы предусматриваем расширение части Октябрьской набережной от КАД до Новосаратовки, проектная документация в высокой степени готовности. Кроме того, началось проектирование новой дороги от Новосаратовки до Колтушей за счет средств одного из застройщиков. Это позволит вывести транспортный транзит, разгрузив часть Всеволожского района.
 
Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании «Полис Групп»:
– Новосаратовка обладает очень удачной локацией. Она расположена совсем близко у границ Петербурга, имеет много преимуществ с точки зрения видовых характеристик и транспортной доступности. Сюда пришли несколько застройщиков. Объединив усилия, они смогут решить вопросы с социальной инфраструктурой и дорогами. Единственный минус – регистрация в области. Петербург действительно не резиновый, уплотнительная застройка вызывает протесты со стороны граждан. Единственным путем развития города является освоение близлежащих пригородов и промышленных территорий.

Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers:
– Главное различие между Новосаратовкой и Мурино или Кудрово – это момент, в который она начинает осваиваться. В отличие от ситуации десятилетней давности значительно ужесточилась градостроительная политика властей. Для всех территорий, подлежащих освоению, разрабатываются проекты планировки, которые включают все необходимые и жизненно важные объекты инфраструктуры. Однако каждый собственник разрабатывает градостроительную документацию лишь на свою площадку. По-прежнему отсутствует мастер-план – единый механизм развития территории. Учитывая эти факторы, можно быть уверенным, что Новосаратовка будет развиваться не так стихийно, как Мурино или Кудрово, однако вряд ли сможет стать «районом мечты».

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
– В условиях, когда расчетный срок старого Генплана закончился, а проект нового еще не утвержден, сложно оценить будущие риски для развития какой-то конкретной локации. Но даже сейчас понятно, что реализовать глобальный проект в Новосаратовке, учитывая транспортную и прочую инфраструктурную специфику, будет непросто. Даже при условии расширения Октябрьской набережной. Мост рядом только один, метро нет, трасса «Кола» едва ли не самая загруженная. Разве что в этом проекте удастся реализовать ту саму полицентричную модель, о которой так много говорят. Но в отсутствие Генплана Петербурга и координации планов застройки между городскими и областными властями, боюсь, это так и останется на словах.

Даниил Федичев, депутат Законодательного собрания Ленобласти:
– Если говорить о Новосаратовке, то, на мой взгляд, администрация Ленобласти сейчас делает все, чтобы развитие территории получилось сбалансированным. Истории со стихийной застройкой по типу Мурино, мне кажется, здесь не будет просто потому, что сам опыт Мурино многому всех научил. Да и люди сейчас делают выбор в пользу проектов комплексного развития территорий, где вместе с жильем строятся и школы, и дороги. 
Что касается следующих локаций для масштабной застройки, я уверен: наибольший потенциал у Тосненского и Кировского районов. А конкретно – у трех населенных пунктов: поселок имени Тельмана, Никольское и Отрадное. Следовательно, моя задача как депутата вместе с муниципальной и исполнительной властью делать так, чтобы будущие стройки здесь были комфортными. Как для местных жителей, так и для будущих новоселов.

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
– На наш взгляд, в Ленинградской области серьезных рисков с социальной инфраструктурой нет, прекрасно работает программа «Социальные объекты в обмен на налоги». В плане долгостроев: переход на проектное финансирование и сделки по эскроу-счетам эти риски успешно нивелируют. Развиваются транспортные каркасы территорий, доступность популярных локаций год от года улучшается.
Вместе с тем предстоит много работать над снижением плотности и этажности в новых кварталах, созданием дополнительных объектов досуга и занятости в шаговой доступности, формированием единой системы веломагистралей, рекреационной инфраструктуры в целом.
Девелопмент выходит в южные локации, комплексы комфорт-класса строятся именно на юге региона (например, в Пушкине, на Пулковских высотах). Четко вырисовывается формат малоэтажного комфорта, что немаловажно – в сочетании с комплексным развитием.

Дмитрий Михалев, руководитель отдела по связям с общественностью и органами госвласти СК «СПб Реновация» (группа «Самолет»):
– Рынок не стоит на месте: растут запросы покупателей жилья, качество проектирования кварталов, меняются градостроительные нормативы. Поэтому сегодня создать проект образца 10-летней давности просто не получится – он не будет востребован, не пройдет по нормам. Есть и процесс более глубинный: взгляд на дом, который заканчивается за входной дверью квартиры, перестает быть доминирующим. Людям нужны зоны для отдыха и прогулок, красивые входные группы. Логично, что девелоперы все больше внимания уделяют среде, благоустройству, фасадам, инфраструктуре. 

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор компании Dockland Development:
– Увы, я не верю в то, что Новосаратовка станет образцовым пригородом. Скорее всего, это будет еще один город-спутник, построенный по образцу Мурино и Кудрово.
Чем дальше от центра Петербурга, тем доступнее цены. В таких локациях возводят дешевое жилье с большим количеством студий, реже можно встретить дома комфорт-класса, которые стоят особняком. Плотность населения при этом, конечно, стремится к максимуму.
«Стройка в поле» – это глобальные проблемы с дорогами и транспортом, дорожная инфраструктура и так не успевает за строительством жилья. Это сейчас едва ли не главная боль Петербурга. По темпам открытия новых станций метро мы давно отстали и потеряли звание мегаполиса. Сроки каждый раз переносятся, это серьезно тормозит развитие города и снижает уровень комфорта.
Жизнеспособность масштабного проекта в Новосаратовке тоже вызывает вопросы. Сейчас много введенных новостроек в черте и на границе города, активен вторичный рынок. 
Думаю, корень проблемы таких проектов кроется в их концепции. Город должен развиваться равномерно и гармонично. В нем должны быть представлены жилье и инфраструктура для разных слоев населения. При этом общий уровень качества строительства тоже должен расти. Бизнес и торговая инфраструктура не должны концентрироваться в центре. 
Европейская модель пригорода подразумевает малоэтажное строительство. Это таунхаусы, дуплексы в едином стиле с небольшой придомовой территорией. В Европе такие локации имеют не только высокую транспортную доступность, но и деловые центры притяжения, где жители пригородов могут работать. 
У нас практически вся деловая активность сосредоточена в центре. А строительство малоэтажного жилья – пока еще скорее исключение, а не правило. 

Дмитрий Канунников, заместитель генерального директора ГК «Запстрой»:
– Для удачного развития любого города-спутника нужна совокупность нескольких составляющих: транспортная доступность, развитая инфраструктура и, наконец, организация рабочих мест. Размещая город «в чистом поле» на выезде из мегаполиса, мы получаем большой риск получить транспортный коллапс, аналогичный тому, который уже наблюдаем в Мурино и Кудрово.
Если вспомнить европейский опыт, то главной привлекательностью таких городов всегда становилась близость железнодорожных станций. В Европе именно пригородное железнодорожное сообщение позволяет, минуя пробки, быстро добраться до мегаполиса.
Я уверен, что будущее – за концепцией «пятнадцатиминутных городов», когда все необходимое, от рабочего места до мест отдыха и шопинга, расположено не далее чем в 15 минутах ходьбы от дома. Мы стараемся воплотить такой подход в нашем ЖК «Ново-Антропшино». Путь на электричке до Петербурга занимает 25 минут, до станции от дома легко дойти пешком за 5 минут. Помимо строящейся инфраструктуры внутри ЖК, есть уже существующая в поселке Коммунар. 

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate:
– Возведение жилья в пригородных районах – перспективная идея и по совместительству –  вынужденная мера, вызванная исчерпанием городского земельного банка, пригодного для проектов комплексного освоения территорий. Новосаратовка – хорошее место, но есть ряд факторов, ограничивающих развитие. Один из основных – отсутствие метро. Проблема доступа на личном транспорте также не решена; известно, правда, о строительстве дороги до КАД, что значительно улучшит ситуацию. Однако при реализации действительно масштабного проекта и эта дорога не станет панацеей. Стоит обратиться к международному опыту: несколько лет назад в Канаде приняли закон, разрешающий строить жилье на окраинах только при условии наличия станций метро, дорог и остановок общественного транспорта. Считаю, и у нас стоит комплексно решать проблему с доступностью локации для общественного и личного транспорта.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»:
– Если провести аналогию, то Новосаратовка сегодня напоминает Янино пятнадцатилетней давности. Район относительно новый и пока работает скорее «на перспективу»: его лишь планируют насыщать новыми жилыми комплексами и развивать инфраструктуру. По такому же сценарию, впрочем, формировались те же Мурино и Кудрово. Конечно, с одной стороны, невысокая стоимость жилья на ранней стадии вкупе с нестабильной экономической ситуацией могут привлечь покупателей. С другой – Новосаратовка пока проигрывает прямым конкурентам, поскольку находится на удалении от метро (40 минут на транспорте). Там могут возникнуть и более серьезные трудности и с транспортом, и социальными объектами. Хотя цены в Новосаратовке действительно сейчас ниже, чем на аналогичных территориях в Ленобласти. К примеру, средняя стоимость «единички» там составляет 4,2 млн рублей. 
 
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»:
– Нынешние города Кудрово и Мурино формировались не одним десятком застройщиков, причем как крупными, так и мелкими. Застройка продолжалась довольно длительное время, и происходила она в тот период, когда менялись законы и подходы к взаимодействию властей и девелоперов. Без сомнения, общей концепции не было. На этих негативных примерах накоплен большой опыт. В регионе все еще формируются принципы того самого взаимодействия бизнеса и власти при реализации подобного рода проектов. Надеюсь, все это позволит избежать повторения проблем с «социалкой» и дорогами, которые должны появляться вместе с жильем. Все это достижимо в рамках действующих норм. И, думаю, мы не повторим опыт Китая, где построены новые города, которые стоят пустыми: мощности есть, дома готовы, а жить там некому.
Европа, да и Америка живут несколько по иным нормативам. И в первую очередь это касается транспортной доступности. Мы, например, очень отстаем по количеству хороших дорог. Так что если мы хотим создавать современные пригороды, вопрос транспортной доступности будет самым важным. В Новосаратовке действительно нет производств и других «якорей», так что люди будут ездить на работу в Петербург. И надо обеспечить транспорт и дороги, которые позволят трети, а может и большей части населения ежедневно проделывать путь в мегаполис. Мы научились строить детские сады и школы, как вовремя запускать поликлиники и другие социальные объекты власти тоже знают. А вот вопросы транспортной инфраструктуры еще актуальны.

Ольга Ананишнова, генеральный директор компании «Петербургский Дом Недвижимости»:
– Такой пригород, как Новосаратовка, однозначно необходим Петербургу, причем именно сегодня, в условиях дефицита предложения. Появление качественного масштабного проекта комплексной застройки помогло бы решить данную проблему. То, что Новосаратовка создается практически с нуля, может стать большим плюсом, если там будет реализовано грамотное планирование. Но для этого нужна совместная работа девелоперов и администраций Петербурга 
и Ленобласти. Иначе мы действительно получим еще один «город в городе» с плохой транспортной доступностью и дефицитом социальных объектов. Сделать из Новосаратовки комфортный пригород получится только в том случае, если инфраструктуру развернут сразу же, как только там начнут жить люди. Тогда все будет красиво не только в буклетах у застройщиков.