На загородном рынке Петербурга и Ленобласти вырос спрос на готовые дома
В пригородной зоне и в Ленобласти растут продажи готовых домовладений. Предложение оказалось недостаточным.
Финансовые бури и рост стоимости стройматериалов в марте 2022 года привели к увеличению спроса на готовые дома в пригородной зоне.
Участники рынка пока не берутся оценивать эту тенденцию в процентах или количестве сделок. Очень приблизительно: интерес к приобретению не просто участка, а участка с постройкой вырос на 50–70%. Девелоперы к такому повороту оказались не готовы. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», доля коттеджей и участков с подрядом в коттеджных поселках в начале года составляла 7%: около 1100 объектов из 15 800 лотов в организованной застройке.
И дело даже не в том, что гражданам захотелось вдруг в массовом порядке срочно переехать в загородные дома. Совпало несколько факторов. Те, кто собирался приобрести участок и строиться не спеша, вдруг поняли, что смету они не смогут определить даже приблизительно. Внезапная изоляция российской экономики, разрыв привычных «цепочек», закрытие нескольких гипермаркетов DIY не позволяют прогнозировать частное строительство: какие-то товары и материалы будут заменены аналогами, других может не оказаться вовсе. А пока – подорожало все и сразу. Включая (в перспективе) и рабочую силу.
«Спрос на готовое» отмечен во всех ценовых сегментах. В марте объем предложения скромных домиков стоимостью до миллиона рублей в Ленобласти сократился на 15%, отмечает «Загородное обозрение». За год – более чем на 50%. Конечно, играет роль и рост цен. Сейчас на рынке около 800 объектов в этом ценовом диапазоне; во Всеволожском и Ломоносовском районе их нет совсем. В сегменте от 2 млн до 5 млн рублей ЦИАН предлагает около 1400 домовладений, весьма разнообразных по основным характеристикам.
В коттеджных поселках становятся популярны участки с подрядом: покупателей привлекает возможность установить в договоре сроки и зафиксировать цену. Хотя и не факт, что эти ключевые условия будут выполнены.
«Покупатели рассматривают и загородную "вторичку", и готовые дома, – говорит Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости». – Чего они точно не хотят – покупать кота в мешке».
Девелоперы тоже дезориентированы. Многие «на всякий случай» завышают цену на 50% и более. «Покупателей интересуют лоты, где цены с февраля выросли не больше чем на 15–20%. Это скорее имеет отношение к психологии, чем к экономике, но тем не менее...» – комментирует Дмитрий Новосельцев.
В начале года стоимость домовладения (дом или участок с подрядом) в коттеджных поселках эконом-класса составляла 6 млн рублей, в комфорт-классе – 12,5 млн, подсчитали эксперты КЦ «Петербургская Недвижимость».
С клиентами, приобретающими дома для себя, конкурируют частные застройщики. В КП «Разметелево» компания «Гефест» в прошлом году приобрела у застройщика четыре участка и строит дома по каркасной технологии. В феврале базовая цена двухэтажного дома площадью 155 кв. м составляла 9,8 млн рублей. Сколько сейчас – неизвестно: застройщик взял паузу. Там же СК «Финстройпанель» строит десять домов в первой очереди поселка, а всего в первых двух очередях строители приобрели 35 участков и еще 18 забронировали в третьей. Диапазон проектов: от ARVO площадью 86 кв. м (7 млн рублей) до VALO площадью около 150 кв. м (9,25 млн рублей). Цены в апреле будут пересматриваться. Частные девелоперы готовы приобрести здесь дополнительные участки, чтобы возводить дома на продажу, но теперь владелец раздумывает: на сколько поднять цену?
В КП AquaDolce на Комсомольском озере часть наделов на первой линии реализуется с подрядом. «В структуре компании-девелопера «Вилла Эксперт» есть строительные подразделения с большим опытом загородного строительства. – говорит соучредитель фирмы Данил Барышев. – Разработан ряд типовых проектов. Покупателей привлекает возможность фиксации цены на строительство дома по договору подряда».
Волна интереса захватывает и жилые зоны в ближних пригородах, особенно – в популярных локациях: Токсово, Парголово, Сярьги, Осиновая Роща... Генеральный директор ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин подтверждает рост интереса к частным домам: «В зонах сложившейся частной застройки нередко проще подобрать готовый объект, чем в коттеджных поселках. Кроме того, здесь более понятная ситуация с окружающей коммерческой и досуговой инфраструктурой».
«Вырос спрос на вторичном рынке, в получасовой доступности, для постоянного проживания, в ценовом диапазоне (условно) от 20 млн до 25 млн рублей, – говорит Максим Хансон, соучредитель АН Insiders. – Похоже, у части покупателей наложились два мотива: планы обустроиться в загородной жизни, возникшие еще в пандемию, и стремление сберечь накопления от инфляции».
В дорогом сегменте участки без подряда – экзотика, здесь всегда продавали контракты на постройку, реже – готовые дома. Ситуация более спокойная, чем в комфорт-классе, но тенденция та же.
По информации экспертов компании Knight Frank SPb, к началу 2022 года в продаже находился 21 коттеджный поселок бизнес-класса, всего 434 лота – на 14% больше, чем в 2020 году. За прошлый год девелоперы реализовали 127 лотов и вывели в продажу 7 новых проектов, около 370 лотов. К началу весеннего сезона средняя стоимость домовладения класса В составила 26,2 млн рублей: дом площадью 220 кв. м на участке 15 соток. Средний бюджет сделки – 23 млн рублей. В апреле эти цифры могут измениться.
В классе А в конце 2021 года в продаже находилось 13 коттеджных поселков. Объем свободного предложения – 281 домовладение. За прошлый год девелоперы, работающие в премиальном сегменте, реализовали 83 домовладения. С 2020 года цена предложения коттеджа класса А выросла на треть: с 58,9 млн до 77 млн рублей. Средний бюджет покупки увеличился в 1,9 раза и составил 71 млн рублей. Параметры – 280 кв. м на участке в 22 сотки.
«У состоятельных клиентов по-прежнему популярно курортное направление, – комментирует Петр Войчинский, генеральный директор «МК-Элит». – Предпочтение отдается организованной застройке. В том числе – из соображений безопасности: контроль въезда, ограждение, охрана начинают играть более важную роль при выборе загородной резиденции».
Мнение эксперта:
«За последний месяц вырос спрос на загородную недвижимость. Особенно на дома и участки в коттеджных посёлках, подключенных ко всем коммуникациям, с готовой инфраструктурой и благоустройством, как в нашем КП «Резиденция у озера».
Это связано с тем, что стройматериалы и коммуникации дорожают, и покупатели решаются купить недвижимость до того, как она резко вырастет в цене. Кроме того, весна — это традиционно сезон повышенного спроса на загородное жильё.
Однако пока рано говорить о том, что спрос сместился в сторону готовых домов. Спрос на участки в современных готовых посёлках будет всегда. В докризисные время оба типа недвижимости были востребованы. Сейчас люди стремятся скорее приобрести то, что давно планировали.
Наверняка можно сказать одно: покупателям важно, в каком посёлке они будут жить. Если по расположению, видовым характеристикам, транспортной доступности, коммуникациям, инфраструктуре и благоустройству посёлок отвечает представлениям людей о комфортной жизни, они покупают участок и самостоятельно строят дом.
В связи с нестабильной экономической ситуацией покупатели стали требовательнее подходить к выбору посёлков. Если раньше они верили девелоперу и готовы были год ждать сдачи инфраструктурных объектов, то теперь выбирают дома и участки в поселках, где все необходимое уже построено и работает, например как в «Резиденции у озера».
Пока спрос на загородную недвижимость устойчивый, и ситуация на рынке выглядит оптимистичной. Как изменится реальная покупательская способность, мы узнаем только летом.»
