Как изменился рынок жилья в условиях кризиса, падения доходов и роста ставок

 Кризис затронул все сегменты рынка недвижимости: ни в одном условия не остались прежними. Чтобы понять, куда мы движемся, надо сначала зафиксировать, куда мы к апрелю пришли.

Новостройки 

 Средняя цена «квадрата» в петербургских новостройках к апрелю составила около 200 000 рублей. За год цены (по данным реальных сделок) выросли на 19%, зато средняя площадь квартир на 9% сократилась: с 41,4 до 37,7 кв. м. В марте доля ипотеки на первичном рынке составила 67% – две трети продаж проходили с использованием кредитов. Объем продаж не сокращался, но и не рос: около 17 тыс. сделок по ДДУ за первый квартал 2022 года. Примерно столько же было и в первом квартале 2021-го, и в январе–марте 2020 года. До пандемии продавали побольше – около 23 тыс. за тот же период, но это дело прошлое.

За три года стоимость квадратного метра на «первичке» выросла на 76%. Отдельную роль в этом сыграли меры господдержки: цены рванули вверх именно с введением льготной ипотеки (программа «Господдержка-2020»: сначала 6%, с июля 2021 года – 7%). Теперь параметры программы пересмотрены: лимит для Петербурга и Ленобласти увеличен до 12 млн рублей, льготная ставка – до 12%. Застройщики благодарят, но готовятся к сокращению спроса: по предварительным данным, желающих брать кредиты на новых условиях – в 2-4 раза меньше. В марте несколько компаний (в том числе – «Ленстройтрест» и Setl Group) объявили о «заморозке» цен; некоторые застройщики приостановили или отложили запуск новых проектов.

Снижать цены девелоперы не будут: они связаны условиями проектного финансирования, кроме того, планку цен подпирает выросшая за период «бума» себестоимость. Значит, будут сокращать предложение. Кроме того, аналитики ожидают расцвета разного рода совместных с банками программ: со снижением первого взноса, субсидированием ставки до ввода дома или даже на весь срок кредитования. Но такие акции требуют как раз повышения номинальной стоимости «квадрата»: разница в цене при покупке в кредит и при 100-процентной оплате будет расти.

Покупатели осторожничают и предпочитают жилье в готовых или почти готовых ЖК. Но оно дорогое...

«Вторичка»: квартиры 

 Стоимость «квадрата» на петербургском вторичном рынке к началу апреля – 184 743 рубля. Подорожание за год – 14,3%. За три года, с марта 2019-го, – на 57%.

Это странно, но именно так: готовое жилье, в которое можно заселяться завтра, стоит дешевле, чем то, которое обещают сдать через год. Причин много, главные: льготные ставки по кредитам на новостройки; качество имеющегося жилого фонда во многих случаях (старый фонд без капремонта, «хрущевки», «корабли») оставляет желать лучшего. Примерно половину предложения на вторичном рынке составляет «новая вторичка» (квартиры в недавно сданных домах) – там цены заметно выше. Но с увеличением (28 февраля) ключевой ставки ЦБ и соответствующего роста рыночных ставок по ипотеке до 22-23% половина покупателей с рынка ушла. Их отчасти заместили те самые «парковщики наличных» – клиенты, снявшие деньги с банковских депозитов. Но навес «живых денег» оказался не слишком впечатляющим, и примерно с середины марта телефоны в агентствах недвижимости стали умолкать.

«В первые две недели марта – ажиотажный спрос. Потом последовательное затухание, – комментирует Максим Ельцов, генеральный директор «Первого ипотечного агентства». –  Среди звонящих по объектам остались только люди с «прямыми» деньгами. Их относительно немного, но пока достаточно, чтобы удерживать цены: резко сократилось количество объектов в продаже. И предложение, и спрос на очень низком уровне. Но предпосылок для увеличения спроса на вторичном рынке нет».

«Вторичка»: комнаты 

 На этот сегмент мы редко обращаем внимание. Как выяснилось – зря. Не потому, что это комфортное жилье. А потому, что доступное. Что в современных условиях оказалось важнее.

За год комнаты в петербургских коммуналках подорожали в 1,5 раза: от 116 261 рубля до 176 754 рублей за кв. м. При этом предложение комнат за 12 месяцев существенно сократилось – на 43,6%. За три года стоимость комнат увеличилась в 1,9 раза: в марте 2019-го один кв. м в коммунальной квартире можно было приобрести за 93 976 рублей.

Частный инвестор, купив в марте 2019 года 15-метровую комнату в Приморском районе за 1,462 млн рублей, за три года, не прикладывая усилий, мог удвоить свой капитал – и продать «объект инвестиций» в марте 2022-го за 2,954 млн рублей! Кроме того, весь этот период комнату можно было еще и сдавать... Сейчас этот инвестиционный цикл, скорее всего, уже закончился: после подъема следует спад. Аномальный рост цен на комнаты поддерживался двумя факторами: растущей недоступностью «квартирного» жилья (и на вторичном рынке, и в новостройках), а затем – массовым бегством покупателей из наличных – в метры. 

Но в марте спад спроса накрыл и этот сегмент. «В конце марта количество звонков резко упало, – говорит Елена Ледовская, директор по продажам АН «Итака». – Ипотека на «вторичке» с повышением рыночных ставок стала фактически недоступна. В марте дотягивали ранее одобренные сделки. И люди пока еще не смирились с тем, что они не могут купить квартиру, и денег у них хватает только на комнату». 

В апреле–мае состояние рынка жилья будут определять внерыночные факторы: продолжительность «спецоперации» и введенных в отношении России санкций, падение доходов населения, изменение структуры расходов и доля безработицы, стоимость заемных средств, реальные меры правительства по предотвращению банкротств как компаний, так и граждан.