Как изменился рынок жилья в условиях кризиса, падения доходов и роста ставок
В марте привычные условия на петербургском рынке жилья изменились. Появились люди, которым нужно «припарковать наличку». Ипотечные ставки выросли вдвое. Перспективы инвестирования «в бетон» покрылись густым туманом.
Кризис затронул все сегменты рынка недвижимости: ни в одном условия не остались прежними. Чтобы понять, куда мы движемся, надо сначала зафиксировать, куда мы к апрелю пришли.
Новостройки
Средняя цена «квадрата» в петербургских новостройках к апрелю составила около 200 000 рублей. За год цены (по данным реальных сделок) выросли на 19%, зато средняя площадь квартир на 9% сократилась: с 41,4 до 37,7 кв. м. В марте доля ипотеки на первичном рынке составила 67% – две трети продаж проходили с использованием кредитов. Объем продаж не сокращался, но и не рос: около 17 тыс. сделок по ДДУ за первый квартал 2022 года. Примерно столько же было и в первом квартале 2021-го, и в январе–марте 2020 года. До пандемии продавали побольше – около 23 тыс. за тот же период, но это дело прошлое.
За три года стоимость квадратного метра на «первичке» выросла на 76%. Отдельную роль в этом сыграли меры господдержки: цены рванули вверх именно с введением льготной ипотеки (программа «Господдержка-2020»: сначала 6%, с июля 2021 года – 7%). Теперь параметры программы пересмотрены: лимит для Петербурга и Ленобласти увеличен до 12 млн рублей, льготная ставка – до 12%. Застройщики благодарят, но готовятся к сокращению спроса: по предварительным данным, желающих брать кредиты на новых условиях – в 2-4 раза меньше. В марте несколько компаний (в том числе – «Ленстройтрест» и Setl Group) объявили о «заморозке» цен; некоторые застройщики приостановили или отложили запуск новых проектов.
Снижать цены девелоперы не будут: они связаны условиями проектного финансирования, кроме того, планку цен подпирает выросшая за период «бума» себестоимость. Значит, будут сокращать предложение. Кроме того, аналитики ожидают расцвета разного рода совместных с банками программ: со снижением первого взноса, субсидированием ставки до ввода дома или даже на весь срок кредитования. Но такие акции требуют как раз повышения номинальной стоимости «квадрата»: разница в цене при покупке в кредит и при 100-процентной оплате будет расти.
Покупатели осторожничают и предпочитают жилье в готовых или почти готовых ЖК. Но оно дорогое...
«Вторичка»: квартиры
Стоимость «квадрата» на петербургском вторичном рынке к началу апреля – 184 743 рубля. Подорожание за год – 14,3%. За три года, с марта 2019-го, – на 57%.
Это странно, но именно так: готовое жилье, в которое можно заселяться завтра, стоит дешевле, чем то, которое обещают сдать через год. Причин много, главные: льготные ставки по кредитам на новостройки; качество имеющегося жилого фонда во многих случаях (старый фонд без капремонта, «хрущевки», «корабли») оставляет желать лучшего. Примерно половину предложения на вторичном рынке составляет «новая вторичка» (квартиры в недавно сданных домах) – там цены заметно выше. Но с увеличением (28 февраля) ключевой ставки ЦБ и соответствующего роста рыночных ставок по ипотеке до 22-23% половина покупателей с рынка ушла. Их отчасти заместили те самые «парковщики наличных» – клиенты, снявшие деньги с банковских депозитов. Но навес «живых денег» оказался не слишком впечатляющим, и примерно с середины марта телефоны в агентствах недвижимости стали умолкать.
«В первые две недели марта – ажиотажный спрос. Потом последовательное затухание, – комментирует Максим Ельцов, генеральный директор «Первого ипотечного агентства». – Среди звонящих по объектам остались только люди с «прямыми» деньгами. Их относительно немного, но пока достаточно, чтобы удерживать цены: резко сократилось количество объектов в продаже. И предложение, и спрос на очень низком уровне. Но предпосылок для увеличения спроса на вторичном рынке нет».
«Вторичка»: комнаты
На этот сегмент мы редко обращаем внимание. Как выяснилось – зря. Не потому, что это комфортное жилье. А потому, что доступное. Что в современных условиях оказалось важнее.
За год комнаты в петербургских коммуналках подорожали в 1,5 раза: от 116 261 рубля до 176 754 рублей за кв. м. При этом предложение комнат за 12 месяцев существенно сократилось – на 43,6%. За три года стоимость комнат увеличилась в 1,9 раза: в марте 2019-го один кв. м в коммунальной квартире можно было приобрести за 93 976 рублей.
Частный инвестор, купив в марте 2019 года 15-метровую комнату в Приморском районе за 1,462 млн рублей, за три года, не прикладывая усилий, мог удвоить свой капитал – и продать «объект инвестиций» в марте 2022-го за 2,954 млн рублей! Кроме того, весь этот период комнату можно было еще и сдавать... Сейчас этот инвестиционный цикл, скорее всего, уже закончился: после подъема следует спад. Аномальный рост цен на комнаты поддерживался двумя факторами: растущей недоступностью «квартирного» жилья (и на вторичном рынке, и в новостройках), а затем – массовым бегством покупателей из наличных – в метры.
Но в марте спад спроса накрыл и этот сегмент. «В конце марта количество звонков резко упало, – говорит Елена Ледовская, директор по продажам АН «Итака». – Ипотека на «вторичке» с повышением рыночных ставок стала фактически недоступна. В марте дотягивали ранее одобренные сделки. И люди пока еще не смирились с тем, что они не могут купить квартиру, и денег у них хватает только на комнату».
В апреле–мае состояние рынка жилья будут определять внерыночные факторы: продолжительность «спецоперации» и введенных в отношении России санкций, падение доходов населения, изменение структуры расходов и доля безработицы, стоимость заемных средств, реальные меры правительства по предотвращению банкротств как компаний, так и граждан.
