Квартиры в новостройках Петербурга становятся меньше, но дороже
За год средний чек покупки на первичном рынке в Петербурге вырос на 16%, до 8,5 млн рублей, подсчитали аналитики Nikoliers.
Самые заметные сокращения площади – в дорогом сегменте. При этом девелоперы упорно предлагают клиентам квартиры просторнее, чем те готовы приобретать.
Средняя площадь квартир, выведенных девелоперами на рынок Петербурга в 2022 году, составила 51,1 кв. м. В 2020 году этот показатель был на уровне 57,7 кв. м.
Стремление к компактности наблюдается во всех сегментах жилой недвижимости. Комфорт-класс за три года «потерял» 6,8 кв. м: средняя площадь новых лотов в 2022 году составила 44,5 кв. м. В бизнес-классе квартиры в среднем уменьшились до 61,1 кв. м (минус 13,1 кв. м с 2020 года). Значительнее всего сократилась средняя площадь новых лотов в премиум-классе: со 115,8 кв. м в 2020 году до 89,1 кв. м в 2022-м.
Покупатели становятся прагматичнее, отмечает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers: «В ряде новых ЖК премиум-класса стали появляться малогабаритные квартиры, включая студии, что ранее было несвойственно этому сегменту».
Девелоперы всего лишь следуют за предпочтениями клиентов. Но, похоже, отстают. По данным продаж, средняя площадь реализованных лотов в 2022 году сократилась до 40,2 кв. м. В комфорт-классе граждане приобретают квартиру площадью 38,2 кв. м за 7,3 млн рублей. В бизнес-классе – 49,8 кв. м за 14,2 млн рублей. В премиальных проектах средняя площадь покупки составила 71,3 кв. м, бюджет – 29,9 млн рублей.
Данные Nikoliers фиксируют те же тенденции, которые были отмечены аналитиками сервиса DataFlat.ru: средняя площадь лота, по розничным продажам, в декабре 2022-го составила 42 кв. м, бюджет сделки – 9,4 млн рублей, на 23% больше, чем в декабре 2021-го (7,6 млн рублей). Расхождения в цифрах объясняются разными методиками подсчетов, но закономерность та же: жилье становится все меньше, а платят за него граждане все больше.
Разрыв между доходами граждан и аппетитами застройщиков (и чиновников) приводит к постепенному снижению цен предложения. За второе полугодие 2022 года цены первичного рынка в спальных районах Петербурга снизились на 8,1%; в январе 2023-го снижение продолжилось, хотя и замедлилось.
Мнение эксперта
Татьяна Бровкина, руководитель архитектурного отдела ГК «Глобал ЭМ»:
— Проблем от уменьшения средней площади квартир и увеличения доли однокомнатных квартир, в том числе студий, возникает достаточно много. Для таких квартир сложнее соблюсти нормы инсоляции, так как нужно обеспечить минимум 2,5 часа солнца в жилой комнате. Получается, что все малометражки нужно разместить на хорошо инсолируемом фасаде. В секционном жилом доме с одной лестничной клеткой нужно предусмотреть аварийный выход из каждой квартиры, расположенной выше 15 метров. Это означает применение сплошного остекления лоджий и балконов и автоматически превращает такой фасад в монотонную стеклянную плоскость, поэтому мы вынуждены искать иные решения по остекления лоджий и балконов. Из-за большого количества квартир на этаже увеличивается плотность дверных блоков и инженерных коммуникаций, для которых все сложнее найти нишу нужных размеров на плоскости коридорной стены, незанятой дверьми ведущими в квартиры.
Это все технические моменты, но самое главное — в таких домах катастрофически снижается уровень комфорта. Если нет запроса от покупателей на многокомнатные квартиры, основную долю могут занимать "однушки", но их комфортная минимальная площадь должна составлять, на мой взгляд, для однокомнатной квартиры — минимум 38-40 кв.м., для студии — 28-30 кв.м. Квартиры меньшей площади язык не повернется назвать комфортными. Надеюсь, что минимальная средняя площадь для комфорт-класса не опустится ниже 40-42 кв.м.