Минстрой и финансисты делают ставку на ИЖС: частная застройка развивается быстрее многоквартирной

В Петербурге с января по апрель 2024 года предоставлено 3647 кредитов на ИЖС, на 12,4 млрд рублей. В Ленобласти – 1193 займа на 3,6 млрд рублей.

По отношению к общим показателям загородного рынка цифры довольно скромные. Банки и чиновники обычно оперируют показателями роста доли: вот недавно в объеме ипотеке выдачи на ИЖС составляли доли процентов, а теперь – в несколько раз больше.

В абсолютных цифрах картина несколько иная. За четыре месяца 2024 года в Ленобласти построили и сдали 8993 индивидуальных дома для постоянного проживания, по договорам купли продажи из в руки перешли 8622 дома. Доля кредитных сделок составила всего 6,7%. С другой стороны – огромный потенциал для роста.

Заместитель министра строительства Никита Стасишин заявил 19 июня на конференции Domclick Digital Day в Петербурге, что Минстрой и правительство связывают большие надежды с внедрением в сферу ИЖС эскроу-счетов. В весеннюю сессию в Думе (до 4 августа) должен быть принят законопроект об использовании эскроу в индивидуальном строительстве. Возможно, именно такая схема расчетов будет условием для предоставления льготной (семейной) ипотеки.

Другим условием станет использование заводских домокомплектов. Важно, что, по словам г-на Стасишина, для строительства ИЖС будет сохранена льготная ипотека для семей с одним ребенком до 6 лет. (В многоквартирном сегменте, по предварительным сведениям, на ставку 6% смогут претендовать семьи с двумя детьми).

Большие планы по развитию ипотеки на ИЖС у Сбербанка. Директор дивизиона Домклик Алексей Лейпи сообщил на конференции, что в 2024 году Сбер планирует выдать на покупку и строительство ИЖС 440-450 млрд рублей. На рынке ИЖС объем выдачи ипотеки в прошлом году у нас составил около 500 млрд рублей.

«Мы очень быстро движемся вперед, рынок становится более цивилизованным. Ранее дома строились в основном «хозпособом», качество работ было относительно невысоким, часто возникали проблемы. Сейчас много профессиональных подрядчиков, на рынок выходят все новые компании, сегодня у нас в регионах около 5 тыс. аккредитованных подрядчиков. Следующий шаг – введение эскроу и проектного финансирования для подрядчиков», – заявил Алексей Лейпи.

В июне Сбер и АО ДОМ.РФ в рамках совместного пилотного проекта запустили программу с льготным проектным финансированием для подрядчиков ИЖС по ставке от 1 до 6%.

Еще одним шагом по увеличению доступности ипотеки для ИЖС станет отмена требования отчета об оценке при оформлении загородных кредитов. Г-н Лейпи уверен, что собственных моделей кредитора и помощи искусственного интеллекта будет достаточно для корректного определения стоимости залога без привлечения специалистов.

Сегодня уже нет необходимости привлекать оценщиков, – комментирует девелопер руководитель «1-й Академии недвижимости» Дмитрий Новосельцев. – Продавцу невыгодно ни завышать, ни занижать цену. Если завысит – придется уплачивать лишние налоги. Занизит – сделку могут признать недействительной. Кроме того, в условиях высокой инфляции цена залога может быстро меняться, а кредит оформляется на много лет».

«Отмена обязательной оценки упростит и ускорит процедуру, – полагает директор по развитию компании Puzzle Realty Мария Федорова. – А также – снизит расходы покупателя и сократит сроки подготовки сделки на 3-5 дней. Искажения были всегда, одинаковых участков нет. Мы часто сталкиваемся с этой проблемой. Оценочные компании берут среднерыночные цены, проверка стоимости в любом случае остается за банком».