Яна Вирченко: «Для инвестора цифровизация – это прежде всего прозрачность»

Для нас МФК «Арт Плаза» – первый проект в формате инвестиционной недвижимости. Он расположен на Лиговском проспекте и сдается в эксплуатацию в IV квартале 2028 года.

Управлять им будет отельный оператор RBI PM. Это управляющая компания Группы RBI, которая с 2019 года ведет сеть апарт-отелей ARTSTUDIO. В ее портфеле – три действующих отеля в Петербурге, все категории «четыре звезды», последний, ARTSTUDIO M103, открылся в 2024 году у Московских ворот. Для RBI PM «Арт Плаза» стала первым внешним проектом в городе, то есть первым объектом не от материнского застройщика.

Схему мы выбирали долго и осознанно. Сравнивали нескольких операторов по трем параметрам: подтвержденные цифры загрузки и доходности, открытость отчетности для собственников, готовность войти в проект на стадии проектирования, а не после ввода. RBI PM подошла по всем трем. У коллег доходность по действующему объекту в Центральном районе за 2025 год составила от 9,5% до 13,8% в зависимости от категории номера, и это цифры, которые они публично называют на отраслевых площадках. 

Создавать собственную УК мы не планируем. Наша компетенция – девелопмент. Собственная управляющая компания – это отдельный бизнес с командой, каналами продаж, IT-платформой и непонятным сроком окупаемости. Рынок сейчас это подтверждает: девелоперы, которые 3–4 года назад заводили свои УК как побочный бизнес, все чаще передают объекты сетевым операторам. Мы эту ошибку решили не совершать.

Принципиальный момент – RBI PM зашла в проект на этапе технического задания. Планировки, категории номеров, инженерия, состав инфраструктуры, меблировка – все это прорабатывалось вместе с оператором. Переделывать объект под требования УК после ввода всегда дороже, чем заложить их сразу. 

Важный нюанс: наш комплекс изначально многофункциональный, а не просто номерной фонд. Ресторан и коммерция на первом этаже, офисы и коворкинг на втором и третьем, фитнес и конференц-зал. Это не украшение. Гостиничная классификация 2025 года ужесточила требования к обязательной инфраструктуре для средств размещения «четыре звезды», а инвестору инфраструктура дает вторую линию дохода – объект зарабатывает не только на размещении.

Кстати, у нас в управление можно будет передать не только юниты, но и офисные помещения на 2–3-м этажах. В нашем проекте их 22 (площадью от 23 до 102 кв. м). Для покупателя офиса это та же логика пассивного дохода, что и для владельца номера.

RBI PM работает и с краткосрочным, и с долгосрочным размещением, переводя номера из одного режима в другой в зависимости от сезона. Для Московского района с его концентрацией бизнес-центров это критично: летом работает туристический поток, в остальное время – корпоративные клиенты и релоканты на месяц и дольше. 

Для инвестора цифровизация – это прежде всего прозрачность. Мы выбирали оператора в том числе по этому критерию.

У RBI PM с 2020 года работает «Личный кабинет инвестора» – на тот момент это было первое подобное решение на рынке сервисных апартаментов в Петербурге. Собственник видит загрузку своего номера за отчетный период в сравнении с другими номерами той же категории и с отелем в целом. Доступны Occupancy, ADR и RevPAR – те же метрики, по которым оценивают любую гостиницу. Отдельный раздел показывает рейтинг каналов продаж: откуда пришло бронирование, напрямую, через сайт отеля, через агрегаторы или туроператоров. Это важно, потому что инвестор может отследить, сколько уплачено комиссий и почему.

Для нас как девелопера это означает, что мы продаем не обещание доходности, а понятный инструмент, где инвестор сам проверит, как работают его деньги. При таком уровне открытости управляющей компании сложно что-то скрыть, и это защищает обе стороны. 

Важно, что финансовые расчеты, доступ к показателям загрузки и выручки, обратную связь можно организовать полностью удаленно. Собственник может находиться в Новосибирске или Казани и никогда не приезжать в отель. Это не абстракция: по данным участников рынка, доля региональных покупателей апартаментов в Петербурге в первом полугодии 2026 года выросла примерно до трети, и для них удаленный контроль – единственный вариант. 

Поясню, как это устроено у нашего оператора. Ежемесячный отчет агента по каждому юниту формируется в личном кабинете: бронирования, расходы, сумма выплаты. Собственник согласовывает или отклоняет отчет прямо в системе, с указанием причины. Если отклонил, менеджер выходит на связь и разбирает вопросы. Это электронный документооборот, а не переписка по почте с вложениями.

Отдельно работает стандартный кабинет собственника на портале KVADO: показания счетчиков, квитанции, заявки в УК. По данным RBI PM, после запуска инвесторского функционала посещаемость кабинета выросла в 3 раза, а активными пользователями стали 89% клиентов. Это лучший показатель того, нужен ли инвестору такой инструмент.

Что важно с точки зрения девелопера: мы с RBI PM обсуждали эти требования еще до старта продаж, а не в момент передачи ключей. Инвестор при заключении ДДУ сразу подписывает предварительный договор аренды и понимает, в какой системе и в каком формате будет получать отчетность.

Работа УК напрямую влияет на лояльность инвесторов и их решения о повторной покупке. По оценке сетевых операторов, в Петербурге доля таких сделок занимает около 40% в структуре продаж. 

Обратный пример от нашего оператора еще показательнее: в первом отеле ARTSTUDIO 123  номера, и за 2025 год еще 23 собственника, которые раньше сдавали юниты самостоятельно, передали их в управление RBI PM. На сентябрь 2026-го в М103 сдаются через отельного оператора 436 номеров.  Люди посчитали и увидели, что профессиональное управление приносит больше.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», продажи апартаментов в городе за первое полугодие 2026 года снизились на 12%, до 1280 юнитов. При этом сервисные апартаменты с профессиональной УК продались в том же объеме, что годом ранее, и заняли 79% спроса. Покупатель ушел не с рынка, а из проектов без оператора. Сегодня инвестор приходит с вопросами про ADR, загрузку и целевую аудиторию, а не про цену квадратного метра.

Можно сказать, что в случае с «Арт Плазой» мы работаем на статистику будущих повторных покупок прямо сейчас. Компактный размер, менее 200 юнитов и минимальный котел из 6 номеров, партнерство с оператором с открытой отчетностью и первая линия Лиговского проспекта – все эти решения принимались с расчетом, что инвестор через три года увидит цифры в личном кабинете и вернется к нам за следующим объектом.

Реклама /  Рекламодатель: ООО «АН Полис», ИНН 7810975400. Застройщик: ООО «СЗ «Полис Лиговский» ИНН 7816723173 (ГК «Полис») / Проектная декларация на наш.дом.рф